Comment vendre un bien loué ?

29 juin 2020
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Si vous souhaitez vendre un bien loué, rien ne vous interdit de le faire, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail de votre locataire. La vente d’un appartement ou d’une maison occupés comporte quelques spécificités qu’il vaut mieux connaître avant d’entamer le processus de vente.

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Quelles sont les conditions à respecter pour vendre un appartement occupé ?

Il n’y a pas à proprement parler de conditions à respecter pour vendre un bien loué. Vous n’avez pas à informer votre locataire de la vente de votre logement. Par contre, veillez à ce que votre locataire dispose d’un bail en bonne et due forme et qu’il soit à jour du paiement des loyers. Il sera difficile de vendre votre logement loué si le locataire n’honore pas ses engagements, ou si le contrat est inexistant ou incomplet.

Le conseil de l’agent immobilier

Faut-il prévenir son location en cas de vente ?

« Si à l’échéance du contrat de bail, vous envisagez de donner congé à votre locataire pour vendre votre bien, il vous faudra prévenir votre locataire en respectant un certain formalisme (préavis, preuve du congé). Cela ne s’applique pas à la vente du bien occupé. »

La vente d’un appartement loué a-t-elle un impact sur le prix de vente ?

La vente d’un appartement loué a un impact sur le prix de vente. Celui-ci varie en fonction :

  • De la durée restante du contrat de bail.
  • Du type de loyer appliqué.
  • De la typologie du logement.

Comment la durée restante du bail influence le prix de vente ?

Plus la durée restante du contrat de bail est élevée, plus la décote du prix de vente d’un appartement occupé sera importante. Si le bien que vous souhaitez vendre est une location meublée, la décote sera mineure. Les durées de bail d’une location meublée sont courtes, de l’ordre de 9 à 12 mois. L’acheteur pourra récupérer rapidement le logement et une décote importante n’apparaît pas justifiée.

L’impact du type de loyer sur le prix de vente

Concernant le type de loyer appliqué, si celui-ci est conforme au prix du marché, la décote sera faible. A contrario, si le loyer est faible, elle sera plus importante. C’est le cas si le bail de votre locataire est soumis à la loi de 1948. Les coûts de location sont extrêmement bas et les conditions de résiliation du bail très encadrées. Il est à prévoir une décote importante pour la vente d’un bien loué selon ce dispositif légal.

Enfin, sachez que la décote sera moindre pour des logements de petite taille, privilégiés par les investisseurs. En effet, en achetant un logement loué, ces derniers évitent les démarches pour trouver un locataire et cela leur garantit des loyers dès la signature de l’acte de vente.

Quel mode de transmission pour le contrat de location et ses éléments accessoires ?

En cas de vente d’un appartement occupé, le contrat de location doit être remis à l’acheteur au moment de la vente. L’acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur de votre locataire. Au moment de l’acte de vente, le notaire spécifie au locataire le nom du nouveau propriétaire du logement.

L’acte de caution signé par votre locataire sera également automatiquement transmis au nouveau propriétaire. Vous n’avez pas obligatoirement à remettre le dépôt de garantie déposé par votre locataire entre les mains de l’acheteur. Le montant du dépôt de garantie peut être intégré dans le prix de vente du logement.

L'information de l’agent immobilier

La garantie contre les loyers impayés ne se transmet pas.

« Si vous avez souscrit une garantie contre les loyers impayés, elle devient caduque à compter de la signature de l’acte de vente du logement loué. Elle n’est pas transférée à l’acquéreur qui devra en souscrira une nouvelle s’il le souhaite. »

Y’a-t-il un droit de préemption du locataire ?

Il n’y a pas de droit de préemption général du locataire si vous vendez votre logement loué. Cela dépend des circonstances de la vente. La loi du 31 décembre 1975 prévoit trois cas où vous devez proposer l’achat de votre logement en priorité à votre locataire :

  • Si vous donnez congé à votre locataire pour vendre votre logement libre de toute occupation.
  • Lors de la vente d’un logement loué suite à la division en plusieurs lots d’un immeuble.
  • Lors de la vente d’un immeuble en bloc de plus de cinq logements.

En dehors de ces hypothèses, vous n’avez pas d’obligation particulière vis-à-vis de votre locataire.

Vendre un logement occupé a des conséquences sur le prix de vente de votre bien. Pour estimer l’incidence de l’occupation du logement sur le prix de vente de votre bien, vous pouvez vous rapprocher des agences immobilières de votre secteur. Elles sauront vous conseiller sur le prix de vente de votre bien.

Pour en savoir plus sur la vente d’un logement loué:

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