Vendre un bien immobilier en SCI : les pièges à éviter

29 juin 2020
Partager sur

La société civile immobilière est un statut juridique avantageux pour la gestion d’un patrimoine en commun, notamment au sein d’une famille. Si les associés font le choix de vendre un bien immobilier en SCI, il est important de vérifier au préalable certains points dans les statuts.

vendre-bien-immobilier-en-sci-pieges-eviter-desktop

Comment vendre une maison en SCI ?

Pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire d’obtenir une décision unanime des associés composant la société. La question peut être abordée lors de l’assemblée générale annuelle, ou au besoin par la tenue d’une assemblée générale extraordinaire si les délais sont contraints. Dans tous les cas, le gérant devra se montrer attentif à bien respecter les règles de convocation et le formalisme imposés par les statuts. L’assemblée générale se conclut par un procès-verbal, signé par l’ensemble des associés, et donnant le pouvoir au gérant de mettre le bien en vente.

Les étapes suivantes de la vente sont semblables à celles d’une vente classique. Le gérant va procéder à la publication d’une annonce de mise en vente, seul ou — le plus souvent — avec l’assistance d’un agent immobilier. Ce dernier pourra notamment l’assister dans l’organisation des visites et la rédaction du compromis de vente une fois que l’acquéreur est trouvé.

Le conseil de l’agent immobilier

Vendre la totalité du patrimoine de la SCI

« Les associés d’une SCI peuvent décider, d’un commun accord, de céder l’ensemble du patrimoine de la société. Attention toutefois, la vente n’entraine pas la dissolution automatique de la société civile. »

Vendre une SCI immobilière par la cession de parts sociales

Tout comme dans le cas de la vente d’un bien immobilier en indivision, la cession d’un bien en SCI peut s’avérer compliquée si l’un des associés se refuse à suivre l’avis majoritaire. Toutefois, il arrive souvent qu’un accord soit trouvé via le rachat préalable des parts sociales de l’associé concerné. La vente d’une partie des parts sociales de la SCI fait en effet l’objet d’une imposition différente de celle d’une plus-value après-vente, et peut donc suffire à lever l’opposition émise par l’associé.

Vendre un bien immobilier en SCI : les précautions à prendre

Il est recommandé de vérifier avec attention les statuts de la SCI avant d’envisager une vente, et notamment la façon dont son objet social a été formulé. De nombreux modèles de statuts sont en effet conçus pour une pure activité de gestion locative et n’incluent pas la « vente ». Or l’absence de cette mention peut poser des difficultés de formalisme juridique lors de l’étude du dossier de vente par le notaire. Au besoin, le gérant doit donc proposer une mise à jour préalable des statuts en assemblée générale. Il aura ensuite à constituer un dossier complet qui pourra être consulté par un acquéreur intéressé, incluant :

  • Une copie complète des statuts.
  • Un extrait K-Bis de la société.
  • La décision de l’assemblée générale relative à la vente du bien.
  • Tout autre justificatif attestant de sa qualité de gérant.

Le gérant de la SCI doit s’investir à titre personnel dans le suivi de la transaction, comme s’il s’agissait d’un bien détenu en propre, afin de ne pas prolonger inutilement le délai de vente du bien. Le recours à une agence immobilière pour l’estimation initiale du bien et l’organisation des visites est un atout à ne pas négliger.

Vendre une SCI immobilière : quelle est la fiscalité applicable ?

La grande majorité des SCI donnent lieu à une imposition « transparente » de leurs associés : cela signifie que la plus-value réalisée lors de la vente est directement prise en compte dans la déclaration des revenus de chaque associé, au prorata des parts sociales détenues. Certains cas particuliers d’exonération existent, notamment pour :

  • Le(s) associé(s) qui occupai(en)t le bien vendu en tant que résidence principale.
  • Une vente d’un montant inférieur à 15 000 €.
  • Un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans (pour l’exonération d’impôt) ou 30 ans (pour l’exonération des prélèvements sociaux).

Les associés souhaitant vendre une SCI immobilière, en tout ou en partie, peuvent bénéficier d’un accompagnement technique de qualité en sollicitant une agence immobilière.

Pour en savoir plus sur la vente d’un bien immobilier en SCI :

Vous avez un bien à vendre ?

Simplifiez-vous la vente de votre maison ou votre appartement en confiant votre bien à des professionnels et bénéficiez de leur expertise pour vendre rapidement et simplement.

Confier mon bien à un professionnel Confier mon bien à un pro