Quels conseils suivre avant de mettre en vente ?

Quand vendre sa maison ou son appartement ?

Lorsque l’on est propriétaire, on se pose souvent la question du moment opportun pour revendre sa résidence principale. Faut-il respecter un délai minimal entre l’achat de sa résidence principale et sa revente ? Quelles sont les conséquences d’une revente à court terme ? Voici des éléments de réponse.

Faut-il attendre un délai minimal pour vendre une résidence principale ?

Un propriétaire qui souhaite vendre son appartement ou sa maison récemment acheté doit faire un état précis des sommes engagées pour son achat immobilier :

• Le prêt : s’il a contracté un prêt conséquent, il est fort probable que celui-ci ne soit pas suffisamment amorti pour que l’opération de revente soit rentable financièrement. Il est en effet fréquent que, les premières années de remboursement d’un prêt immobilier, le paiement des intérêts soit supérieur au remboursement du capital emprunté.
• Les frais de notaire : une opération d’achat est en effet coûteuse et entraîne un certain nombre de frais à intégrer au prix de vente de la maison ou de l’appartement. Les coûts incontournables d’un achat immobilier sont les frais de notaire. Ces derniers représentent 7 à 8 % du prix de vente pour un achat dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.
• Les éventuels frais d’agence et de courtage pour l’obtention d’un crédit immobilier, et de déménagement. Il n’y a pas délai minimal pour entamer une revente de sa résidence principale, mais il faut anticiper un impact financier non négligeable si elle est précoce.

Quelles sont les conséquences de la vente d'une résidence principale avant 5 ans

Un propriétaire qui souhaite vendre sa résidence principale dans un délai de 5 ans à compter de son achat s’expose à des conséquences financières non négligeables :

• Ne pas avoir suffisamment payé le capital du prêt immobilier et devoir payer des indemnités de remboursement anticipé.
• Ne plus disposer d’épargne suffisante pour couvrir de nouveaux frais d’achat.
• Ne pas réaliser de plus-value sur votre résidence principale.
• Perdre le bénéfice de certains financements réservés aux primoaccédants.

Vendre son appartement ou sa maison dans les cinq ans de son acquisition n’est donc pas impossible, mais il ne s’agit pas de conditions optimales pour dégager un bénéfice à réinvestir dans l’achat éventuel d’un autre bien. Cela est d’autant plus vrai dans les zones tendues comme Paris et sa proche banlieue, ainsi que dans les grandes agglomérations. Il faudra en effet avoir pu reconstituer suffisamment d’épargne pour se relancer dans une opération immobilière, surtout si le bien envisagé est d’une surface supérieure. Les conséquences ont un impact plus ou moins important selon les conditions financières dans lesquelles le propriétaire a acquis sa résidence principale.

Le conseil de l’agent immobilier

Vous souhaitez bénéficier d’un prêt à taux zéro ?

« Si vous avez bénéficié d’un prêt à taux zéro pour l’achat de votre résidence principale, vous ne pourrez, dans le cas d’une revente et d’une nouvelle acquisition, en profiter de nouveau avant l’écoulement d’un délai de deux ans. »

Que faire avant de mettre en vente sa maison ou son appartement ?

Dès lors que le propriétaire a décidé de vendre son appartement ou sa maison, il lui est vivement conseillé de réfléchir aux modalités de mise en vente et d’anticiper la réalisation des diagnostics immobiliers.

Calculer la surface habitable

Une étape importante avant la mise en vente d’un logement est de connaître la superficie de celui-ci. En effet, la superficie est essentielle pour calculer le prix de vente du bien. Ce calcul est différent selon le type de bien à vendre :

Pour la vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété :

Le propriétaire doit faire mesurer la surface habitable de son appartement par un professionnel. La loi dite « loi Carrez » a créé cette obligation à la charge des propriétaires pour protéger les acquéreurs d’un lot de copropriété. Si le bien a une superficie différente de celle annoncée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose de recours contre le vendeur.

Pour la vente d’une maison individuelle :

Il n’y a pas d’obligation légale concernant le mesurage de la superficie d’une maison individuelle, mais le propriétaire a tout intérêt à connaître la surface habitable de son bien pour calculer le prix de vente de celui-ci. L’acquéreur ne pourra pas se retourner contre le vendeur pour l’annonce d’une superficie supérieure à celle existante.

Faire estimer un bien immobilier

Avant la mise en vente de son logement, un propriétaire doit connaître la valeur de ce dernier sur le marché immobilier. Une estimation fiable et conforme à la tendance immobilière du moment permettra une vente rapide. Une estimation immobilière gratuite de votre logement est possible, et donne une idée précise de la valeur du bien à vendre.

Réaliser les diagnostics immobiliers

Lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente, il est demandé au propriétaire de produire un certain nombre de diagnostics sur le bien à vendre. Ils ont pour objectif d’informer le futur acquéreur sur l’état du logement. Il faut compter un délai prévisionnel d’un mois pour obtenir l’ensemble des diagnostics. Si la plupart des diagnostics peuvent être réalisés rapidement par un opérateur, celui d’assainissement nécessite une visite sur site suivie d’un rapport d’un agent local qui peut demander plus de temps.

Ces diagnostics immobiliers obligatoires sont les suivants :

• Diagnostic amiante.
• Diagnostic assainissement.
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) .
• Diagnostic électricité.
• Diagnostic gaz.
• Diagnostic mérules.
• Diagnostic plomb.
• Diagnostic termites.
• État des risques et pollutions (ERP).

Le propriétaire a tout intérêt à opérer une sélection minutieuse de l’opérateur en diagnostics immobiliers afin de minimiser le coût financier de la vente et de disposer de documents de qualité.


Le conseil de l’agent immobilier
Pourquoi faire certifier la surface Loi Carrez de son logement ?
« Faire certifier la surface loi Carrez de son logement par un diagnostiqueur permet de fixer un prix de vente cohérent. Il faut savoir que l’acheteur peut intenter une action en réduction du prix de vente si la surface mentionnée dans l’acte de vente n’est pas conforme. »

Si vous souhaitez avancer davantage dans la démarche de vente de votre maison ou de votre appartement, une estimation immobilière gratuite de votre bien est une donnée très utile et ne vous engage à rien.

Pour en savoir plus sur les choses à faire avant de mettre en vente son bien :