La déclaration d’intention d’aliéner : le guide complet

29 juin 2020
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Vous souhaitez vendre votre logement et votre bien se situe dans un périmètre de préemption urbain défini par votre commune. Dans ce cas, vous devez alerter votre commune de votre intention de vendre par le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner. Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner ? Quelles démarches dois-je effectuer ? Quelles en sont les incidences ? Nos réponses à vos questions.

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Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner ?

La déclaration d’intention d’aliéner est une formalité indispensable lorsqu’un bien est situé dans un périmètre de préemption urbain. Le propriétaire doit informer la commune de son intention de vendre afin que cette dernière puisse acheter prioritairement le bien.

La commune peut définir, par une délibération motivée, des zones où s’appliquent le droit de préemption urbain dans le cadre de la réalisation d’opérations d’aménagement ayant pour objet :

  • La création d’équipements collectifs.
  • La création de logements sociaux.
  • La lutte contre l’insalubrité.
  • Le renouvellement urbain.
  • La sauvegarde du patrimoine bâti ou non bâti.

Ces zones sont prévues à l’article L210-1 du Code de l’urbanisme. Elles sont reportées sur le plan local de l’urbanisme de la commune. Si votre bien se situe dans une de ces zones, vous devez impérativement adresser à la mairie du lieu de situation du bien à vendre un formulaire Cerfa n° 10072*02 déclarant votre intention de vendre le bien.

Quelles sont les formalités à réaliser ?

L’article R213-5 du Code de l’urbanisme précise les modalités de dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner. Vous devez déposer en mairie quatre exemplaires de la déclaration et veiller à indiquer le prix de vente ainsi que les conditions de la vente projetée. Trois modes de communication de la déclaration sont possibles :

  • Par voie postale, par pli recommandé avec accusé de réception.
  • Par remise en mains propres contre décharge.
  • Par voie électronique (en un seul exemplaire).

En pratique, c’est bien souvent votre notaire qui rédige la déclaration d’intention d’aliéner et la transmet à la commune. Il effectue généralement cette démarche à l’issue de la signature de la promesse de vente en fonction de la définition du bien et des éléments de prix définis dans celle-ci. On dit que le notaire doit purger le droit de préemption pour pouvoir procéder à la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire qu’il vérifie que la commune ne souhaite pas acquérir le bien, objet de la vente immobilière.

Les recommandations de l'agent immobilier

Déposer la déclaration d’intention d’aliéner dès votre intention de vendre

« Il n’est pas obligatoire d’attendre la signature de la promesse de vente pour déclarer son intention d’aliéner en mairie. Vous pouvez le faire avant même d’avoir lancé les premières démarches de mise en vente de votre bien. Ceci pourra vous faire gagner du temps dans le processus de vente de votre logement. »

Quel est le délai de réponse de la mairie ?

Un délai de réponse de deux mois

Le titulaire du droit de préemption, la commune, dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision de préempter. Ce délai est prévu à l’article L213-2 du Code de l’urbanisme.

L’interruption de délai pour communication de pièces

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la commune peut, durant le délai de deux mois à compter du dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner, vous demander la communication de documents prévus dans un arrêté du 22 décembre 2014. Elle peut solliciter la transmission de ces documents :

  • Des diagnostics techniques.
  • L’indication de la superficie des locaux.
  • Des extraits de la promesse de vente.

Cette demande suspend le délai de réponse de deux mois. Si la demande de communication de pièces a lieu à une date proche de l’expiration du délai de deux mois, la commune dispose d’un nouveau délai d’un mois pour notifier sa décision.

L’interruption de délai pour visite du bien

De la même manière, la commune peut vous demander de visiter votre bien durant ce délai. Cette demande suspend le délai de deux mois. Vous avez la possibilité de refuser ou d’accepter cette visite. Si vous acceptez, elle doit se dérouler dans un délai de quinze jours à compter de la demande. À défaut, cela doit s’analyser comme un refus tacite de votre part ou l’abandon de la demande de la part de la commune.

À compter de l’expiration du délai de deux mois ou de votre refus tacite ou exprès, le délai commence à courir à nouveau. Il ne peut être inférieur à un mois comme c’est le cas pour la demande de communication de pièces.

Quelles sont les conséquences si la commune souhaite acheter mon bien ?

Si la commune ne vous répond pas à l’expiration du délai de deux mois, cela signifie qu’elle ne souhaite pas préempter votre bien. Vous êtes donc libre de signer l’acte authentique de vente devant un notaire. Si la mairie vous notifie sa décision d’acquérir votre bien, il y a deux possibilités :

  • La commune achète aux mêmes conditions de prix que celles définies dans la promesse de vente avec votre acheteur.
  • La commune peut faire une proposition plus basse.

La commune propose d’acheter au prix fixé dans la déclaration

Dans ce cas, vous signez avec la commune un acte de vente. Cette dernière dispose d’un délai de quatre mois pour vous régler l’intégralité du prix de vente.

La commune fait une proposition d’achat plus basse

Dans cette deuxième hypothèse, vous avez le choix d’accepter la proposition financière d’achat, de refuser et de maintenir votre offre figurant dans la promesse de vente ou de renoncer à vendre.

Si vous refusez de vendre au prix proposé par la commune, cette dernière peut saisir le tribunal de grande instance pour qu’il fixe le prix de vente. Une fois ce prix fixé, vous pouvez renoncer à la vente dans ces conditions financières. Dans ce cas, vous devrez déposer une nouvelle déclaration pour une nouvelle mise en vente. Si la commune renonce à acheter, elle ne pourra plus préempter le bien pendant un délai de cinq ans. Vous pouvez alors vendre le bien à un autre acheteur au prix de vente fixé par le tribunal.

La déclaration d’intention d’aliéner comporte le prix de vente du bien et peut servir de base à la discussion avec la commune si elle souhaite acquérir votre bien. Ce prix doit être conforme au prix du marché de l’immobilier. Pour cela, n’hésitez pas à faire estimer gratuitement votre bien.

Pour en savoir plus sur la déclaration d’intention d’aliéner :

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