Guide des diagnostics immobiliers

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers ont pour objet d’évaluer l’état général d’un bien à vendre (plomb, électricité, performance énergétique…). Les différents diagnostics obligatoires, réalisés par un professionnel, sont rassemblés dans un dossier de diagnostic technique et communiqués au vendeur dès le compromis de vente.

Sur quels éléments porte un diagnostic immobilier ?

Le dossier de diagnostic technique offre au futur acquéreur une vision d’ensemble de la qualité du bâti et des équipements du logement. Si certains sont facultatifs, d’autres diagnostics sont obligatoires pour tous les logements ou selon leur ancienneté :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les biens.
• Le diagnostic État des risques et pollutions (ERP), ex-diagnostic ESRIS et ERNMT, pour tous les biens.
• Le diagnostic plomb pour tout bien construit avant la date du 1er janvier 1949.
• Le diagnostic amiante pour tout bien construit avant la date du 1er juillet 1997.
• Le diagnostic électricité pour tout bien dont l’installation électrique a plus de 15 d’ancienneté.
• Le diagnostic gaz pour tout bien dont l’installation gaz a plus de 15 d’ancienneté.
• Le diagnostic assainissement pour tout bien non raccordé à un réseau de tout-à-l’égout et disposant d’un assainissement individuel.
• Le diagnostic termite pour tout bien situé dans une zone définie par arrêté préfectoral.
• Le diagnostic mérule pour tout bien situé dans une zone définie par arrêté préfectoral.

Si le logement est destiné à la location, il convient d’ajouter un diagnostic loi Carrez et un autre loi Boutin pour confirmer l’exactitude de la surface habitable.

À quel moment réaliser les diagnostics immobiliers ?

La réalisation des différents diagnostics immobiliers obligatoires est l’une des toutes premières étapes de la vente d’un logement, et doit intervenir de préférence avant même la publication de l’annonce. Il est souhaitable en effet que le vendeur du bien soit en mesure, dès une première visite, de présenter un diagnostic spécifique à la demande d’un acquéreur potentiel. Un dossier complet et bien organisé tend à rassurer le visiteur et augmente les chances d’une offre d’achat.

Un calendrier personnel peut vous apporter une aide précieuse pour vous organiser à sélectionner chaque diagnostiqueur avec soin et convenir d’un planning de rendez-vous.

L'avis de l'agent immobilier

Attention à la durée de validité des diagnostics

« Mieux vaut ne pas réaliser le dossier technique trop en amont de la mise en vente. Certains diagnostics ont une durée de validité très limitée et pourraient expirer avant la fin de la transaction. »

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier ?

La durée de validité d’un diagnostic immobilier est très variable selon son objet. Attention, car l’expiration d’un diagnostic avant la signature de l’acte authentique de vente vous obligerait à contacter un professionnel – et le payer – à nouveau.

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?

Chaque professionnel est libre de pratiquer les tarifs de son choix, et le prix d’un diagnostic immobilier est donc variable. Par ailleurs, les différentes interventions n’ont pas toutes la même durée et les mêmes exigences pour le professionnel, ce qui influe également sur le coût du diagnostic immobilier.

En moyenne, il est nécessaire de compter environ 100 € par diagnostic, notamment en ce qui concerne le gaz, l’électricité, la loi Carrez ou encore l’amiante. La détection d’éventuelles traces de plomb dans un logement ancien ou la mesure de la performance énergétique peuvent vous revenir jusqu’à 225 €¹.

Le conseil de l’agent immobilier

Faites jouer la concurrence entre diagnostiqueurs

« N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur tarif de diagnostic immobilier. Certains opérateurs de diagnostics immobiliers proposent des packages englobant la réalisation de plusieurs diagnostics qui peuvent être intéressants. »

Quand faut-il fournir les diagnostics à l’acquéreur ?

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation précise que le dossier de diagnostic technique doit être remis en main propre à l’acquéreur dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, et annexé au document. Rappelons que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain du jour suivant la signature du compromis de vente : il peut donc mettre à profit cette période pour consulter en détail chaque diagnostic immobilier.

Quel a été l’impact de la loi ALUR ?

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite « loi ALUR », a nettement accru les obligations du vendeur en matière de diagnostic immobilier lors de la vente d’un bien. C’est notamment ce texte de loi de 2014 qui introduit les diagnostics électricité, gaz et amiante au sein du dossier. Les diagnostics loi Carrez et loi Boutin ont été, quant à eux, rendus obligatoires avant la mise en location d’un logement.

Le recours à une agence immobilière et la signature d’un mandat de vente apportent au vendeur un soutien technique et juridique important lors de la réalisation des diagnostics obligatoires, et cela permet de sécuriser la transaction.

¹ https://www.viadiagnostic.fr/diagnostic-immobilier/tarif-diagnostic-immobilier/

Pour en savoir plus sur les diagnostics immobiliers :