11e ARRONDISSEMENT QUATRE AGENTS IMMOBILIERS PARTAGENT LEUR EXPERTISE ET LEURS CONSEILS

LES ACQUÉREURS SONT PLUS EXIGEANTS, MOINS PRESSÉS ET N'HÉSITENT PAS À TOUT LÂCHER SI LEUR OFFRE N'EST PAS ACCEPTÉE.

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Les prix semblent se stabiliser, sans effondrement. Sur le 11e, on est en moyenne à 8 500 euros/m², le delta entre fourchette haute et basse se réduit, le marché n'accepte plus une estimation à 10 000 euros/m². Seules les petites surfaces, entre 10 et 20 m², se vendront à des prix supérieurs à la moyenne, pour de l'investissement. Les acquéreurs vraiment motivés achètent, mais en négociant très fermement. J'ai l'exemple d'une cliente à qui nous avions proposé une estimation entre 610 000 et 630 000 euros il y a un an. Elle a mis son bien en vente il y a peu, nous l'avons prévenu qu'elle ne franchirait pas la barre des 600 000 euros, ce qui a été le cas. Ce trois pièces de 70 m², en excellent état, s'est finalement vendu 8 450 euros/m², car situé au premier étage donnant sur un boulevard. Aujourd'hui, le moindre défaut est scruté à la loupe. Un très beau produit a mis six mois à se vendre, car près du métro Couronnes, un peu moins prisé. Il était présenté à environ 900 000 euros, un prix raisonnable pour ce type de biens.

Sandrine Prax
Gérante
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La Clef du Sol Immobilier
9, rue des Trois-Bornes
75011 Paris
Tél. : 01 75 77 40 15
Fax : 01 48 06 33 93
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PARIS TEND À S'HARMONISER AU NIVEAU DES PRIX : LES ÉCARTS S'AMENUISENT ENTRE ARRONDISSEMENTS.

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Le 11e arrondissement est particulièrement bien placé sur la carte de Paris, entre de grandes places - République, Bastille, Nation -, avec la gare de Lyon au sud, les gares du Nord et de l'Est à proximité, les deux aéroports à égale distance, les accès aux autoroutes du Sud et de l'Est proches. La place de la Nation est un centre de communication avec le RER, cinq lignes de métros, de nombreuses artères distribuant tout l'est Parisien. Nation est un secteur qui reste discret mais très prisé, peut-être même davantage que Bastille ! Le 11e a beaucoup changé en trente ans. J'ai connu la frontière est-ouest : côté est, les quartiers dits populaires, pas malfamés du tout mais hétéroclites,et l'ouest, aux immeubles plus bourgeois. Ce clivage n'existe plus et la capitale tend à s'harmoniser notamment au niveau des prix, stables depuis 2012. Leurs écarts se réduisent entre arrondissements, d'autant plus que l'on peut considérer aujourd'hui que l'intra-muros parisien est le centre-ville du Grand Paris. Néanmoins, la capitale reste un marché tendu en raison de la faiblesse de l'offre et, par conséquent, nous ne constatons que très exceptionnellement de fortes négociations du prix proposé. Sur le terrain, contrairement à ce qui se dit, nous ne ressentons pas la crise d'autant plus que, installés depuis longtemps, nous avons fidélisé notre clientèle. En revanche, il ne faut pas négliger l'aspect psychologique du marché : ces derniers temps, on n'a pas vraiment donné de messages encourageants à ceux qui veulent gagner de l'argent. Les investisseurs sont pourtant prêts à revenir : sur dix ans ou plus, l'immobilier reste le meilleur positionnement au regard des placements financiers et permet de se constituer un patrimoine solide.

Gilles Bastien
Directeur
Logo Service Immobilier Parisien (SIP)
Service Immobilier Parisien (SIP)
3, place de la Nation
75011 Paris
Tél. : 01 43 79 36 89
Fax : 01 43 67 03 95
contact@sip-immobilier.fr
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NOUS FAISONS ÉNORMÉMENT D'ESTIMATIONS, LES GENS ONT BESOIN DE SAVOIR OÙ ILS EN SONT POUR AFFINER LEUR PROJET ET PRENDRE DES DÉCISIONS.

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L'impact fiscal élevé de la taxation des plus-values freine toujours les mises en vente des petites surfaces. La demande en investissement se maintient et l'on peut atteindre des prix records sur ce type de biens, plus de 9 000 euros/m². Concernant les surfaces familiales, il n'y a en revanche pas de blocage, ni côté acquéreurs, ni côté vendeurs. Ce que l'on constate, c'est qu'il n'y a aucun empressement à se positionner, même si d'autres acheteurs sont intéressés par le bien : ils n'ont pas peur de rater une affaire, prennent le temps de chercher quelque chose qui corresponde en tout point à leur attente. Le climat médiatique entraîne une attente de baisse radicale des prix, qui a d'ailleurs peu de chance d'advenir. Même en 2008, le marché parisien n'a pas perdu plus de 5 % sur l'année. Si la hausse des prix s'essouffle, seuls les biens situés dans des secteurs moins cotés, ou avec des défauts, voient leurs estimations réellement révisées. Pour le beau, il y a toujours une clientèle : un dernier étage avec terrasse, ascenseur, vue sur Paris, ne sera pas bradé. L'avantage du 11e est d'offrir un habitat très varié, des biens atypiques s'il en faut, de grandes surfaces haussmanniennes, des logements familiaux dans de petits immeubles... En locatif, un appartement agréable à loyer correct se loue instantanément. Je préconise toujours aux propriétaires d'être raisonnables, de pratiquer des prix corrects et de s'offrir le luxe de choisir leur locataire.

Laetitia Bonora
Gérante
Logo Urbane Immobilier
Urbane Immobilier
29, rue de la Fontaine-au-Roi
75011 Paris
Tél. : 01 71 18 29 70
Fax : 01 71 08 34 96
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2013 EST, DIT-ON SOUVENT, L'ANNÉE DE L'ATTERRISSAGE EN DOUCEUR. LE REGAIN D'INTÉRÊT DES ACQUÉREURS EST VISIBLE.

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L'année 2012 a été calme, surtout le dernier trimestre. Cet attentisme s'est traduit par une chute des volumes de transaction de plus de 40 % à Paris. On constate depuis février un frémissement, avec le retour des investisseurs sur les petites surfaces, une demande que nous parvenons à satisfaire dans le 11e arrondissement. Dans ce contexte plus difficile, la qualité du produit prime, les acquéreurs devenant plus sélectifs. Par ailleurs, les propriétaires digèrent mal les mesures fiscales. La surtaxe sur les plus-values entraîne de facto une rétention de biens qui ne sont pas proposés à la vente. Face à la pénurie d'offres à Paris prévisible sur plusieurs années, cette mesure fiscale est l'un des éléments de maintien de prix élevés. C'est le bon moment pour réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence principale, les taux d'intérêt sont historiquement bas. Le marché immobilier parisien est résilient et la demande locative reste forte. Cette année devrait être celle de l'atterrissage en douceur, à moins que dans les mois à venir un nouveau cadre législatif ne remette en cause l'équilibre qui prévaut dans les relations bailleur/locataire...

François Lamirand
Gérant
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ELamirand & Associés Voltaire
55, boulevard Voltaire
75011 paris
Tél. : 01 43 38 08 15
Fax : 01 43 38 28 02
lamirand@lamirand-associes.com
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Posté le 10/04/2013 par CATHERINE COUSTY-ABBADIE

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