La loi Malraux

Tout le monde s'accorde à dire que André Malraux, ministre de la culture du Général de Gaulle, fut celui qui mit en place la politique de l'Etat en matière cultuelle dans tous ses attendus et qui est encore en application. Si son rôle de bâtisseur dans ce domaine est remarquable, on oublie son travail de faiseur de loi en matière fiscale. Ainsi la loi Malraux, cinquante ans d'âge au compteur puisqu'elle fut adoptée en 1962, continue d'être l'instrument de préservation des biens immobiliers, présentant un intérêt architectural et historique, destinés à être habités. Ce dispositif, très incitatif après une refonte en 2009, doit être mieux connu des investisseurs et des propriétaires et il convient d'en préciser les contours.

Les avantages de la loi Malraux 

Concrètement le fisc permet aujourd'hui une réduction d'impôt de 30% (et non du revenu imposable) du coût de travaux de rénovation nécessaire intérieure et extérieure pour tous immeubles destinés à la location situés en secteur sauvegardé et de 22% pour ceux situés en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, avec un plafonnement de 100.000 euros par an. De plus il est possible d’inclure les coûts supplémentaires de travaux de démolition du bâti avec ceux de reconstitution de toutes toitures, reconstruction de murs extérieurs, transformation de parties non habitables en logements, etc. Sur une feuille d'imposition, cela signifie 30.000 euros d'impôts en moins à payer si 100.000 euros ont été investis dans l'année. Enfin, s'ajoute la possibilité de déduire des revenus fonciers imposables les intérêts d'emprunts ayant financé les travaux.

- Validation administrative :
Ces travaux doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le Préfet. Bien entendu, tous ces travaux doivent avoir été validés ou imposés (dans le cas de démolition nécessaire) par le permis de construire. Il faut aussi préciser que les travaux sont suivis par un architecte des bâtiments de France. Pour connaître ces zones, il faut se rendre au service municipal d'urbanisme de la ville où sont situés les immeubles.

- Qui peut en bénéficier :
Il faut bien entendu avoir la qualité de contribuable et être propriétaire (ou copropriétaire ou titulaire de parts d'une SCI) du bien à rénover. 

- Conditions locatives :
L'immeuble rénové étant nécessairement destiné à la location, le ou les propriétaires ont un délai de 12 mois après la réalisation des travaux pour la mise en location uniquement destinée à des personnes physiques (ce qui exclue les bureaux) pour une durée minimale de 9 ans. En outre il n'est pas imposé de limite sur le montant des loyers.

Quel que soit l'objectif soutenu, visée patrimoniale pour une plus-value à terme ou de rentabilité locative annuelle, la loi Malraux réactualisée est l'un des meilleurs outils fiscaux disponibles aujourd'hui pour les propriétaires-investisseurs qui participent ainsi à la revitalisation des centres urbains.