Faire construire : une belle aventure !

Trouver le terrain, l’acheter, définir les plans avec l’architecte, personnaliser son projet… c’est une aventure de longue haleine, mais qui mérite qu’on s’y implique. Elle trouvera une belle conclusion, le jour où on vous remettra enfin les clés de votre logement, flambant neuf ! Toutes les étapes à suivre, pour ne pas s’y perdre.


 

  1. Financez votre projet

Bien sûr, il faut commencer par évaluer votre apport personnel, autrement dit la somme que vous pouvez investir sans emprunter : plus elle est importante, plus la banque sera disposée à financer votre projet ! Généralement, elle demande au moins 10% d’apport, voire 20 à 30% selon les établissements bancaires mais aussi selon votre situation personnelle, vos revenus, votre « reste-à-vivre » après remboursement des mensualités, votre taux d’endettement (celui-ci ne doit pas dépasser 36% de vos revenus). Selon votre situation, vous aurez peut-être droit à des formes de crédit particulièrement avantageux, comme le prêt 1 % logement, le prêt à taux 0 %, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale, le prêt fonctionnaire, les prêts départementaux et des caisses de retraite… Et si vous disposiez d’un plan épargne logement (PEL) vous pourrez aussi financer une partie de votre projet avec un prêt épargne logement. Tout cela est à définir précisément et négocier avec votre banquier, mais vous pouvez aussi faire le tour des banques ou faire appel à un courtier, qui le fera pour vous !

  1. Trouvez le bon terrain

Vous pouvez opter pour un terrain isolé, ou en lotissement : ce dernier est déjà borné, généralement viabilisé, et offre des garanties sur la surface constructible. C’est donc le choix le plus simple, même si vous devez respecter certaines obligations (normes d’architecture, respect du règlement du lotissement, entretien des espaces verts). Si vous préférez un terrain isolé, il faudra vous armer de patience pour dénicher la perle rare, dans la presse spécialisée ou locale, trouver un aménageur-lotisseur ou un constructeur de maisons individuelles pour mener votre projet, et réaliser les raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de téléphone, à vos frais. Avant d’acheter le terrain, pensez aux critères importants : proximité des transports, des commerces ou d’une école, mais aussi nature et qualité du sol et du sous-sol (adressez-vous à la mairie ou à la DDE pour obtenir ces informations.) Demandez également un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie, pour garantir la constructibilité du terrain mais aussi vous informer sur les servitudes et les règles architecturales, obtenir un descriptif précis, avec surface et bornage (limite entre deux propriétés).

  1. Trouvez un architecte

C’est désormais obligatoire pour toutes les constructions de plus de 150m2 (contre 170 m2 avant le 1er mars 2017, date d’entrée en vigueur de cette mesure instaurée par la  loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l'architecture et au patrimoine). Autrement dit, la plupart des maisons sont concernées, mais si vous souhaitez construire un petit logement de moins de 150 m2, rien ne vous empêche d’en dessiner vous-mêmes les plans – seul ou avec l’aide (conseillée !) d’un maître d’œuvre !

Avantage de l’architecte, il vous accompagnera dans les démarches, notamment pour l’obtention du permis de construire, le choix de l’entrepreneur, le suivi et le contrôle des travaux. Il est également responsable des éventuels vices de construction, durant une période de dix ans après l'achèvement des travaux. En moyenne, sa contribution représente 5 à 15% du coût global d’une construction, selon son degré d’implication.

  1. Obtenez tous les documents pour la vente

Une fois que vous aurez signé un avant-contrat (ou promesse de vente), vous devrez obtenir le permis d’urbanisme, de construire, et bien sûr votre crédit, avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif devant notaire.

  • Si vous construisez avec l’aide d’un architecte, il se charge généralement de l’obtention du permis
  • Votre maître d’œuvre peut également s’en charger, dans le cadre d’une construction en lotissement.

Le permis de construire, qui fixe les règles d’urbanisme et d’environnement, est obligatoire sauf cas exceptionnel en raison de la nature ou de la taille de la construction (une déclaration préalable peut suffire dans certains cas.)
La demande doit comporter votre identité et des informations concernant le terrain, l’acte d’achat du terrain, la construction et les servitudes. Comptez au minimum deux mois pour l’obtenir – si l’administration n’a pas répondu dans ce délai, son silence vaut acceptation (on parle alors de « permis de construire tacite »). Si votre construction risque d’être modifiée par rapport au projet initial, vous devez obtenir un « permis de construire modificatif ».

Dans certains cas, la délivrance du permis peut prendre plus longtemps :

  • Environ trois mois si des services spéciaux ou l’architecte des Bâtiments de France sont consultés
  • Environ cinq mois si la Commission supérieure des Monuments historiques est consultée
  • De cinq à sept mois si une autre autorisation est exigée ou si la construction est prévue dans une zone protégée

Une fois l'autorisation obtenue, elle est affichée en mairie et sur le terrain pour informer les voisins qui peuvent, éventuellement, contester la décision en justice.  Il faut donc respecter un délai de deux mois avant d’envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier et de commencer les travaux, qui doivent obligatoirement débuter dans les deux ans qui suivent l’obtention du permis.

  1. Signez le contrat de construction

Celui-ci n’est pas obligatoire si le constructeur s’engage à édifier une maison sur un terrain qu’il ne vous a pas vendu. C’est toutefois recommandé dans tous les cas, car cela donne un cadre juridique très strict au projet, garantissant que votre maison sortira de terre au prix et dans les délais convenus. Il existe deux types de contrat :

  • Le contrat de construction avec fourniture de plan : c’est le plus courant. Le constructeur se charge aussi d’élaborer les plans, que vous pouvez toutefois modifier et personnaliser, selon votre budget et vos souhaits. Les entreprises travaillent sous la responsabilité du constructeur qui est votre seul interlocuteur.
  • Le contrat de construction sans fourniture de plan, appelé CCMI allégé : moins contraignant pour le constructeur, moins protecteur pour vous, il vous permet toutefois une totale liberté dans le projet, puisque c’est vous qui fournissez les plans, établis par l’architecte – ou par vous, le cas échéant.  Si plusieurs entreprises de construction interviennent, vous signez avec chacune d'elles un contrat d'entreprise, mais attention : le coût de votre opération devient plus incertain et vous êtes moins protégé !

 

  1.  Réceptionnez les travaux

C’est le jour tant attendu : votre maison est achevée ! Lors de la remise des clés, vous devez signer le procès-verbal de réception des travaux, qui validera la construction. Soyez attentifs et faites le tour de la maison, avec l’architecte ou le maître d’œuvre. Mais pas d’inquiétude, même si vous ne signalez pas immédiatement d’éventuels problèmes, vous pourrez le faire plus tard le cas échéant. Car vous bénéficiez de plusieurs garanties :

  • La garantie de parfait achèvement :
    valable pendant un an, elle permet d'obtenir réparation des défauts relevés le jour de la réception des travaux, mais aussi de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date.
    S’il faut les signaler par écrit, il n’est pas besoin de prouver la faute du professionnel.
  • La garantie de bon fonctionnement :
    valable pendant deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les problèmes liés aux éléments d'équipements (portes, fenêtres, moquettes, revêtements muraux, chaudière). Là encore, inutile de prouver la faute du professionnel.
  • La garantie décennale :
    valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages qui affectent la construction, à l’exception des défauts esthétiques. Sont tenus pour responsables les constructeurs (architecte, constructeur...) qui doivent normalement être couverts par une assurance. Vous-même, en tant que maître d’ouvrage, devrez souscrire une assurance dommages-ouvrage. Si le montant des réparations dépasse 7 600 €, vous pouvez saisir le tribunal d'instance ou de grande instance.

Une fois votre procès-verbal signé, on vous remettra enfin les clés de cette maison tant attendue – généralement, il faut compter au moins un an entre la signature d’achat du terrain et la remise des clés ! Mais cela valait la peine d’attendre… cette maison tout juste surgie de terre est à vous. Il ne vous reste plus qu’à emménager… et à organiser votre pendaison de crémaillère !

Publié par  L'équipe Logic-Immo.com  - 11/02/2012