Normandie : Investir en Normandie : un placement judicieux

7 % à 9 %

C’est la rentabilité brute attendue pour un bien situé à Coutances.

1 500 €

C’est le prix moyen au m2 pour une maison à Saint-Lô.

3 000 à 3 500 €

C’est le prix au m2 dans le centre-ville de Caen pour un studio en bon état.

+3 %

c’est l’évolution des prix constatée à Ouistreham depuis 3 ans.

Pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, les taux d’intérêt, évoluant toujours sur des niveaux très bas, offrent de belles opportunités à saisir sans tarder… Tour d’horizon dans la Manche et le Calvados.

L’immobilier, considéré comme une valeur refuge, demeure en effet au coeur de toute stratégie patrimoniale. Investir dans la pierre est souvent un bon moyen de préparer son avenir et de se constituer un complément en vue de la retraite. « Sur le long terme, l’immobilier est un placement serein. Les chances de se tromper sont rares si on a réalisé un achat dans les bonnes conditions, l’emplacement restant selon moi le critère n° 1 », assure Elsa Dumont, responsable de l’agence Saint-Louis à Caen. D’autant plus dans le contexte actuel des taux d’intérêt d’emprunt toujours très bas.



Recrudescence des primo-accédants

Ces conditions favorables d’emprunt profitent en premier lieu aux primoaccédants. Ce contexte peut en effet créer chez le candidat à une première acquisition l’envie de sauter le pas. Et de bénéficier d’avantages supplémentaires. « L’intérêt des taux bas réside dans le fait que la capacité d’acquisition des primo-accédants augmente. Ces derniers peuvent ainsi acheter une chambre de plus », souligne Thomas Bouvet, gérant de l’agence Saint-Julien Immobilier à Caen.



Centre-ville ou périphérie

Pour les plus jeunes, la majeure partie des demandes, comme l’explique Elsa Dumont, sont les F2 ou F3 dans le centre-ville dans des budgets compris entre 100 000 et 150 000 euros. Les jeunes couples, quant à eux, privilégient les petites maisons situées en périphérie immédiate de Caen, dans une fourchette de prix allant de 180 000 à 200 000 euros environ. « Mais aujourd’hui, nous manquons de biens dans cette gamme de prix. Depuis quelques mois, le marché s’inverse : nous avons beaucoup plus d’acquéreurs que de vendeurs », précise Elsa Dumont.



De locataire à propriétaire

Aujourd’hui, tous les voyants semblent être au vert pour se lancer dans un projet d’acquisition. François Hamel, gérant de l’agence Guy Hoquet à Saint-Lô l’atteste. « Dans un contexte de taux bas, acheter une résidence principale reste une bonne idée par rapport à la location, pour plusieurs raisons. Cela permet de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite », explique-t-il. À titre d’exemple, son agence vient de vendre à un jeune couple locataire une maison des années 1980 de 120 m² avec 4 chambres, pour des mensualités de crédit de 660 euros sur 25 ans. « Ils vont payer seulement 100 euros de plus par rapport à une location. C’est un investissement opportun », poursuit M. Hamel.



Exemples à Caen

Même cas de figure à Caen : il est aujourd’hui quasiment aussi intéressant d’acheter que de louer dans la commune. Thomas Bouvet prend le cas d’un T2 de 55 m², dans le centreville, d’une valeur de 120 000 euros. Sur 20 ans, avec un taux de 1,43 % hors assurance, la mensualité de crédit s’élève à 688 euros. Le loyer pour un tel bien se situerait aux alentours des 550 euros. « La différence n’est pas rédhibitoire », poursuit le spécialiste. À noter tout de même que dans le cas de l’acquisition, il faudra rajouter les charges de copropriété et la taxe foncière.



L’investissement locatif a le vent en poupe

La commune de Caen constitue aussi un terrain de jeu intéressant en matière d’investissement locatif. Studio, appartement familial ou encore immeuble entier… la demande s’avère hétéroclite et adaptée aux moyens des différents profils d’investisseurs. Dans tous les cas, le rendement attractif et la bonne tenue du marché locatif caennais attirent un nombre croissant d’acheteurs. Les petites surfaces restent prisées et se vendent généralement plus chères que les biens plus spacieux.



Studios

« Pour un studio bien placé, proche des campus universitaires, il faut compter entre 60 000 et 80 000 euros suivant les prestations, pour 15 à 20 m². C’est un prix élevé, mais ces petites surfaces restent rentables et se louent très correctement », précise Elsa Dumont. À l’autre bout du spectre, d’autres investisseurs souhaitent mettre la main sur des immeubles entiers. Mais ce genre de produit, très attractif, fait figure de denrée rare à l’heure actuelle.



Côte de Nacre

Plus au nord, si l’on se dirige vers le littoral en direction de Ouistreham, les investisseurs sont là aussi très présents. Et pour cause, la rentabilité est pour le moins attractive, comme le confirme Stéphane Bisson, le gérant du cabinet Orpi Stéphane Bisson. « Sur le neuf et hors impact fiscal, le rendement brut se situe entre 3,5 % et 4 %. Dans l’ancien, les rendements sont largement supérieurs, à 7 ou 8 % bruts », indique le spécialiste. Le marché locatif s’avère plutôt tendu sur la commune. « Il y a en effet très peu de biens à louer et beaucoup de demandes », confirme M. Bisson.



Un placement judicieux

Pour Stéphane Bisson, l’investissement dans la pierre constitue sans aucun doute un placement judicieux. « C’est un placement raisonnable dans la mesure où, à l’heure actuelle, un loyer remboursera peu ou prou les mensualités de crédit », indique-t-il. À titre d’exemple, le cabinet Orpi Stéphane Bisson a récemment vendu un 47 m² proche de la mer à 90 000 euros. Si l’on finance ce montant sur 15 ans dans le contexte des taux actuels, la mensualité sera proche du loyer.



Coup de projecteur sur Coutances

Dans le département voisin de la Manche, la petite commune de Coutances tire également son épingle du jeu en matière d’investissement locatif. Les prix de l’immobilier y sont très raisonnables tandis que la demande locative reste soutenue. Un cocktail gagnant pour l’investisseur. Emmanuel Delamare, gérant de l’agence Century 21 Ed’Immo à Coutances, confirme la forte demande de la part d’investisseurs aux budgets très variés.



Rentabilité attractive

Ainsi, les plus petits investisseurs recherchent généralement un studio ou un F2. « Ils ont des budgets compr is ent re 30 000 et 60 000 euros. Et en termes de rentabilité, ils attendent du 7 à 9 % brute », détaille M. Delamare. Son agence a ainsi vendu un studio à Coutances de 23 m² environ pour 30 000 euros. Il pourra être loué entre 220 et 250 euros, faisant ressortir une rentabilité brute de l’ordre de 9 %. Les investisseurs aux capacités plus importantes sont, quant à eux, à l’affût d’immeubles entiers. Là encore, Century 21 Ed’Immo a vendu un immeuble de rapport en très bon état à 300 000 euros. « La rentabilité est équivalente : entre 7 à 9 % », confirme Emmanuel Delamare.


Posté le 30/03/2019 par Laurence Vallet

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