Le Havre : Petites surfaces : les investisseurs aux aguets

Romain Lebeaux Responsable d’Optia Conseil Immobilier

Nous enregistrons de plus en plus de demandes émanant de primo-investisseurs parisiens qui ont entre 100 000 et 150 000 € à investir. Avec ce budget, ils ne peuvent pas réaliser d’opérations à Paris, alors que le marché havrais (prix du m² et proximité de l’Île-de-France) représente à leurs yeux un marché d’opportunité.

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Investir dans une petite surface permet généralement de dégager une rentabilité attractive, supérieure à celle d’un plus grand appartement. À condition de réaliser son opération dans de bonnes conditions…

Parmi les produits les plus plébiscités par les investisseurs, les petites surfaces figurent souvent en tête de liste. Enveloppe financière réduite, demande locative importante, rentabilité attractive… Autant d’arguments qui plaident en faveur de l’achat d’un studio ou d’un petit 2 pièces. Mais un investissement s’avère judicieux s’il est réalisé dans de bonnes conditions. En effet, plusieurs critères sont à prendre en compte, à commencer par la situation géographique.



Cibler le quartier

Pour réussir son investissement locatif, le choix du quartier demeure primordial. Un mauvais emplacement peut rapidement conduire à un investissement non rentable, en s’exposant à des loyers non payés ou des taux de vacance élevés. Comme partout ailleurs à l’échelle nationale, le centre-ville du Havre demeure une zone particulièrement attractive pour sa proximité des commerces, des transports, des activités culturelles. Alors que le marché havrais dans sa globalité a perdu environ 17 % sur les dix dernières années, toutes les zones n’ont pas connu le même sort. « Les quartiers “qualitatifs” ont, eux, été épargnés », nuance Romain Lebeaux, responsable de l’agence Optia Conseil Immobilier. Au-delà du centre-ville, le front de mer et le secteur des Docks ressortent comme les choix les plus pertinents pour acquérir une petite surface. « Les acquéreurs sont prêts à entendre un prix un peu plus élevé car ils ont davantage de garanties sur le potentiel locatif et même à terme sur la revente », poursuit-il.



Ne craignez pas les travaux !

Optia Conseil Immobilier, dont la grande majorité des clients est constituée d’investisseurs, l’assure : un logement avec travaux représente une véritable opportunité. Alors qu’une petite surface se vend généralement plus chère au m², qu’un bien plus spacieux, opter pour un appartement nécessitant des travaux de rénovation permet d’obtenir un tarif plus attractif. Récemment, l’agence Optia a vendu dans le quartier des Docks, un appartement de 32 m² dans un immeuble de bonne qualité, nécessitant 15 000 euros de travaux environ, au prix de 40 000 euros, honoraires inclus. « Une fois rénovée, ce logement se louera, meublé, 430 euros par mois. Cela fait une rentabilité de 8 % brute », souligne le professionnel. Entre 7 et 8 % brute : c’est la rentabilité moyenne que l’on observe aujourd’hui pour des surfaces réduites au Havre.



Optez pour un meublé

Particulièrement apprécié par une clientèle d’étudiants, les appartements meublés offrent de nombreux avantages aux investisseurs. Tout d’abord, la durée du bail est réduite en comparaison à une location vide. Elle s’élève à un an contre trois ans pour un bail de location non meublée. En outre, les loyers pratiqués sont généralement plus élevés, en compensation du mobilier et fournitures mis à la disposition du locataire. Sans oublier les avantages fiscaux offerts par ce type de location. « Pour toutes ces raisons, les petites surfaces dans l’optique de les meubler intéressent de plus en plus nos investisseurs », confirme Romain Lebeaux.



Question de timing

En matière de petites surfaces, la question du timing ressort également comme un facteur de poids. Dans la mesure où ces produits sont largement prisés par les étudiants, la demande locative est très saisonnière. « En mai et juin, nous voyons arriver en masse des jeunes locataires potentiels accompagnés de leurs parents qui recherchent un petit appartement, soit au pied de leur école, soit en centre-ville, en privilégiant le critère qualitatif », confirme Romain Lebeaux. Un appartement meublé, avec de bonnes prestations, trouvera preneur rapidement en vue de la rentrée scolaire à venir.



Une opportunité pour les primoaccédants

Hormis les investisseurs, les primo-accédants sont également friands de petites surfaces. D’autant que dans les conditions de taux d’intérêt actuelles, acheter un studio ou un T2, se révèle être une opération financière judicieuse. Récemment, Optia Conseil Immobilier a vendu un appartement de 38 m² près du casino pour un montant de 73 000 euros. En incluant les frais de notaire, un emprunt sur 20 ans pour financer ce logement fait ressortir des mensualités de 412 euros, assurance incluse. « Un appartement qui pourrait aisément être loué 460 euros par mois », conclut l’expert.


Posté le 30/03/2019 par Laurence Vallet

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