Bas-Rhin : La pierre est à l’abri des intempéries dans le Bas-Rhin

7,8 %

À Strasbourg, les prix de l’immobilier ont augmenté de 7,8 % en 10 ans.

2 343 €

C’est le prix moyen au m2 d’une maison à Obernai

Denormandie

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie, inspiré du Pinel, accorde des réductions d’impôts aux futurs propriétaires bailleurs investissant dans un bien à rénover (les travaux doivent représenter au moins 25 % du total de l’opération). Il s’applique à Saverne et Haguenau.

De 30 000 à 35 000 € l’are

Dans les communes rurales de l’Eurométropole, l’are de terrain se négocie entre 30 000 et 35 000 euros, avec une vraie notion de marché liée à la proximité des transports.

Synonyme de sécurité et de rentabilité, l’achat d’un logement est encore aujourd’hui le choix préféré des Français, soucieux de placer leur capital ou de se constituer un patrimoine. Dans un contexte économique favorable, où tous les voyants sont au vert, les raisons d’investir sont nombreuses, et les atouts du Bas-Rhin durables.

« Dans un monde immobilier où il y a de moins en moins de surprises, la pierre est, plus que jamais, le meilleur des refuges », estime Thomas Leclercq, directeur de Perspective, promoteur et constructeur installé de longue date dans le très dynamique secteur strasbourgeois.



Un environnement maîtrisé

L’empilement des réglementations ces vingt dernières années, en matière d’urbanisme et de construction, permet aux propriétaires et futurs acquéreurs de baliser le terrain « c’est-à-dire de savoir à quoi s’attendre dans leur environnement proche », note l’expert, qui met en avant le niveau de sérieux des acteurs alsaciens.



L’emplacement : un facteur-clé

« Si l’emplacement choisi est cohérent, le risque de dévalorisation est faible », note à son tour Thierry Vellard, gérant de SAS 3B, société bas-rhinoise d’aménagement foncier et de promotion immobilière. Les deux professionnels livrent le même conseil aux porteurs de projet : choisir de préférence un secteur qu’ils connaissent.



Un parc immobilier de qualité

Maisons de maî t re, demeures alsaciennes, immeubles patrimoniaux : « La qualité du bâti est notable dans l’ancien », pointe par ailleurs Sonia Schutziger, responsable de l’agence Aquarelle Immobilière de Barr, village typique niché sur la route des Vins.



Quartiers indétrônables

Certains quartiers de la capitale alsacienne, indétrônables, font figure de valeur sûre comme l’Orangerie, les Contades, République ou encore la Neustadt. « Aux abords du centre-ville, beaucoup de logements sont en copropriété, donc soigneusement entretenus », constate aussi Sophie Dromson, responsable de l’agence éponyme. « Le meilleur moyen de valoriser son patrimoine reste d’acheter dans l’ancien. Sur un bel emplacement, la plus-value est assurée si on conserve son produit 15 ans », estime-t-elle.



Valeur intrinsèque

« La qualité des bâtiments neufs s’améliore aussi. Ils vieillissent mieux », rappelle Thomas Leclercq, qui complète : « Aujourd’hui, l’acquéreur est bien informé sur le niveau de consommation de son logement, quel qu’il soit. Et les nouvelles normes, énergétiques ou autres, permettent aux biens de conserver leur valeur intrinsèque avec le temps ».



Progression continue

La loi du marché est, elle aussi, déterminante. Or, ces dix dernières années, choisir la pierre s’est avéré payant, les prix ayant suivi une courbe comparable, voire supérieure à celle de l’inflation. « La courbe d’évolution des prix de l’immobilier associée aux taux de crédit particulièrement bas ont permis aux propriétaires un développement de leur patrimoine », constate Romuald Aubry, directeur des programmes chez Topaze Promotion, un acteur présent sur tout le département.



Conjoncture favorable

« Dans la région, les prix ont d’ailleurs évolué de façon plus graduelle que dans les autres grandes villes françaises », ajoute le promoteur, ce qui laisse espérer encore une sécurisation intéressante pour les investisseurs. « C’est un secteur où il n’y a pas de déclin. Et aujourd’hui, les produits se vendent globalement au prix du marché, c’est la première des garanties contre une mauvaise opération », note quant à elle Sonia Schutziger, qui précise à nouveau que « faire appel à un professionnel permet le plus souvent d’acheter moins cher ».



Marché porteur

Plus ou moins tendu selon les secteurs, le marché bas-rhinois gagne en attractivité « grâce à une dynamique collective forte autour de Strasbourg », témoigne Sophie Dromson. Le manque structurel de logements et la démographie croissante assurent une tendance durable de la demande sur le territoire, où sortent de terre de nombreux immeubles – 3 000 logements neufs par an dans l’Eurométropole. Pour un investisseur, c’est la garantie que son bien sera occupé, avec, de surcroît, des loyers corrélés à l’inflation. Les défaillances des locataires pouvant être couvertes par des assurances, « la zone de risque se réduit », selon Thomas Leclercq.



Bassins d’emploi

Hors Eurométropole, « Obernai, seconde capitale du tourisme alsacien, et Molsheim, toutes deux riches économiquement, constituent aussi de gros bassins d’emploi », fait remarquer Elen Ringeisen, directrice du cabinet IPM Immobilier. L’experte oeuvre à Strasbourg et sur le secteur Centre-Alsace, un marché plutôt familial, bien pourvu en maisons destinées à la résidence principale et en offres de location saisonnière.



Une valeur concrète

Actif tangible, la pierre rassure. « Avoir un toit au-dessus de la tête, c’est se mettre à l’abri en cas de coup dur », souligne Thierry Vellard. Elle permet de maîtriser son investissement et de sécuriser son capital, conformément à la croyance populaire. « L’immobilier est idéal pour se protéger car moins volatil que les autres produits financiers », pointe-t-il. «Tout ce qui n’est pas immobilier connaît des intempéries », renchérit Thomas Leclercq.



L’immobilier : un projet de vie

En France, la durée moyenne de conservation d’un logement s’élève à 8 ans. « Dans une région à la mentalité plutôt conservatrice, l’immobilier reste un projet de vie, même si les initiatives s’adaptent naturellement aux circonstances du moment », témoigne Sonia Schutziger. Un placement à long terme donc, incluant souvent la notion de transmission.



Effet de levier

Accessible à tous les profils, « la pierre est aujourd’hui le seul moyen de se constituer un patrimoine sans amener un seul euro grâce au crédit immobilier », relève Thierry Vellard. Le promoteur invite les porteurs de projet – acquéreurs ou futurs bailleurs – à profiter des taux historiquement bas pour financer leur investissement, alors que la durée des prêts s’allonge, et bénéficier de l’effet de levier. « Nous proposons systématiquement à nos clients d’envisager de recourir à un courtier », note quant à elle, Sophie Dromson.



Primo-accédants

Pour les primo-accédants au budget limité, le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf et l’ancien « est un vrai coup de pouce car les banques le considèrent souvent comme un apport », complète Thomas Leclercq, qui insiste sur la notion de revente, à toujours prendre en compte. Dans certaines zones en devenir comme le site de l’ancienne COOP strasbourgeoise, la TVA à 5,5 % permet aussi d’acheter moins cher, « autour de 2 960 euros le m² sur nos programmes », note Thierry Vellard.



Retraite : des revenus complémentaires

Pour nombre d’investisseurs, rationnels avant tout, la pierre reste l’outil privilégié pour préparer la retraite grâce au dispositif Pinel pour les communes de l’Eurométropole et Obernai. Dans le neuf, l’investissement de départ se situe généralement entre 150 000 et 200 000 euros. « Compte tenu des taux, pour un emprunt contracté sur 20 ans, avec une déduction fiscale, l’effort d’épargne se situe actuellement entre 150 et 200 euros par mois pour un T1, 250 à 300 euros pour un T2, les futurs revenus locatifs permettant de financer 50 à 60 % du montant de l’achat », évalue le professionnel.


Posté le 30/03/2019 par Clarisse Bargain

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