Toulouse et sa région : Sols argileux : ce qu’il faut savoir avant d’acheter !

Florence Biso, Gérante Hall Immobilier

Je préconise aux futurs acquéreurs de demander à un professionnel du bâtiment d’évaluer les pathologies éventuelles du bien qu’ils achètent. Et s’il existe des doutes, de faire venir des artisans pour établir un devis.

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31250 Revel

Dans la région, les sols argileux peuvent causer bien des dégâts. Quelques signes avant-coureurs sont à prendre en considération lorsqu’on s’apprête à acheter un bien.

Une fissure apparente doit-elle alerter les acheteurs ? Oui ! La région toulousaine au sol argileux est sujette à « l’aléa retraitgonflement des sols argileux » et au-delà, tous les secteurs géographiques de Midi-Pyrénées sont concernés, même si le phénomène est plus accentué en Haute-Garonne et dans le Tarn. Un sol argileux a tendance à gonfler avec l’humidité et, à l’inverse, à se rétracter en période plus chaude. Ces mouvements sont certes lents et imperceptibles, mais ils peuvent atteindre une amplitude assez importante dans le temps. Dans les faits, le sol bouge et peut descendre de 10 cm à certains endroits, provoquant ainsi des fissures sur le bâti logé dessus…



Tassement différentiel

« Il est capital de se préoccuper de l’état global du bâti, surtout dans nos régions, sujettes à ce risque », explique Florence Biso, de Hall Immobilier à Revel. Elle regrette d’ailleurs que parmi l’ensemble des diagnostics demandés à l’occasion d’une vente, aucun d’entre eux ne prévoit une supervision de l’état du gros oeuvre, « alors qu’il s’agit là d’un élément essentiel ! On parle du bâti, de la maison elle-même ! », rappelle Florence Biso, qui explique aussi que cela peut, in fine, jouer sur le prix du bien. Le phénomène de tassement différentiel, qu’engendrent les enfoncements du sol, provoque en effet des pathologies lourdes qui remettent en cause la solidité du bâtiment : il se crée, au niveau des fondations, une descente d’angle qui va causer des fissures.



Savoir anticiper

Dans les cas les plus extrêmes, cela peut nécessiter des travaux de reprise en sous-oeuvre. Ces travaux sont particulièrement onéreux et doivent logiquement être anticipés par tout acquéreur ! L’artisan devra, la plupart du temps, creuser, forer, avec des tubes métalliques pour parvenir à injecter des pieux de béton sous les fondations de façon à soutenir l’édifice. Quatre pieux pour un côté de maison peuvent se chiffrer autour de 15 000 euros…



Attention aux arbres !

« Même en l’absence de fissures apparentes, un certain nombre de précautions sont à prendre »,explique aussi Florence Biso. Des arbres situés à proximité debâtiments peuvent ainsi aggraver le retrait des argiles par le prélèvement d’eau de leur système racinaire. à éviter donc, les arbres demandant beaucoup d’eau à proximité des maisons : les cyprès, chênes, hêtres ou encore peupliers... Généralement, on prend pour règle de garder une distance entre l’arbre et la maison correspondant à la moitié de la hauteur de l’arbre adulte. Pour un arbre de 20 m de haut, on veillera donc à conserver une marge d’au moins à 10 m.



Créer des renforts



Il peut aussi être judicieux de créer des terrasses ou bordures cimentées, autour des maisons pour prévenir le tassement différentiel. Le phénomène de rétractation sera en effet plus important en bordure de la maison qu’à l’endroit du bâti où la chaleur aura du mal à pénétrer. Une bordure de 2 m autour de la maison limitera donc l’évaporation de l’eau. Lors d’une construction, il faudra aussi s’assurer d’éviter de construire sur des remblais qui vont se tasser rapidement… Des précautions de bon sens à prendre, en se rappelant que, par définition, l’assurance décennale n’assure une garantie que pour 10 ans…



Analyser les fissures

Attention toutefois à ne pas s’alarmer à la vue de la première fissure venue : toutes ne sont pas graves ! Les plus préoccupantes, résultant du tassement différentiel, sont généralement les verticales, ou en diagonale, plongeantes… En revanche, horizontales, au niveau des planchers entre deux changements d’étage, elles résultent en principe d’une différence de matériaux, lesquels n’ont pas les mêmes facultés de rétractation à la chaleur. D’autres pathologies peuvent apparaître au niveau de la charpente/couverture : à ce niveau, la majorité des infiltrations ont lieu autour de la base des cheminées ou des éléments comme les Velux. Le problème peut venir des solins, ces dispositifs visant à assurer l’étanchéité. D’ordinaire, les travaux liés ne sont pas très importants.


Posté le 09/02/2017 par Arnaud Bivès

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