ACHETER EN FAMILLE À TRAVERS UNE SCI

De nombreux couples acquièrent un logement à travers une société civile immobilière (SCI). Cette formule permet un montage intéressant notamment pour une famille recomposée.
Le principal avantage d'acheter à travers une SCI réside dans la souplesse de cette formule, permettant de protéger les personnes non mariées, ou le conjoint survivant dans le cadre d'une famille recomposée, et d'associer ses enfants à la gestion de la société.

Éviter les inconvénients de l'indivision.

Dès lors que l'on se trouve en présence d'une famille recomposée, le recours à une SCI familiale pour l'achat d'un bien immobilier est fortement conseillé. Cela évitera que les enfants d'une première union se retrouvent en indivision avec le conjoint survivant, dans le cas d'un décès. Le conjoint pourrait se voir contraint de vendre la maison pour payer la part de l'indivision qui revient de droit aux enfants d'une première union. La SCI a un caractère protecteur envers le conjoint survivant vis-à-vis des enfants non communs. Lorsque les biens sont détenus en indivision, les décisions sont souvent prises à l'unanimité ou aux 2/3 pour les actes courants, ce qui peut aboutir à des situations de blocage. La SCI peut écarter ce risque en prévoyant, par exemple, de fixer une règle de vote à la majorité et non à l'unanimité.

Faciliter la transmission.

Dans la mesure où il s'agit de parts sociales et non du logement dans sa totalité, la transmission en est rendue plus aisée, en raison du caractère divisible des parts sociales. On peut ainsi effectuer des donations de parts fractionnées dans le temps : il est possible de transmettre une partie des biens tous les 15 ans à ses enfants en bénéficiant d'un abattement de 100 000 euros par parent. Un couple peut ainsi donner gratuitement 200 000 euros à ses enfants. Les petits-enfants peuvent recevoir 31 865 euros en franchise de droits tous les 15 ans de chacun de leurs grands-parents.

Protéger le conjoint.

Une bonne solution : le démembrement croisé des parts. Si le capital de la SCI est composé de cent parts, monsieur récupère la nue-propriété des parts de 1 à 50 et l'usufruit des parts 51 à 100 et, madame l'inverse. Ainsi, dans le cas d'enfants nés d'une première union, chacun des conjoints pourra transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants respectifs, tout en s'assurant de conserver la jouissance du bien. Qui plus est, cela permet de ne payer des taxes que sur la nue-propriété, soit 60 % de la valeur du bien pour un donateur âgé de 61 à 70 ans.

L'essentiel sur la création d'une SCI familiale.

Deux personnes suffisent pour la créer dans le but d'acheter un logement qu'elles apporteront à la société, qui en devient le propriétaire, chacune détenant, en contrepartie, des parts sociales correspondant à son apport. La durée de vie de la SCI est, au maximum, de 99 ans.
Mode d'emploi
Il faut rédiger les statuts de la société. Il convient de définir l'étendue du mandat du gérant, les règles de majorité des votes des assemblées. Ensuite enregistrer l'acte, le déposer au greffe du tribunal de commerce, et publier une annonce dans un journal d'annonces légal. La durée : environ deux semaines. Le coût : environ 1 500 euros. La société est dirigée par un gérant pour les affaires courantes, les décisions les plus importantes étant prises par l'assemblée.
La fiscalité
La valeur du patrimoine consiste en celle des parts sociales, elles-mêmes fonction de l'immeuble. À laquelle, il convient de soustraire d'éventuelles dettes, comme un crédit, par exemple. Dan le cas d'une vente, la plus-value est taxée comme pour un particulier. Cerise sur le gâteau, l'administration fiscale admet une minoration de la valeur des parts d'une SCI, considérant qu'elles sont moins liquides qu'un logement détenu en direct. Cette décote peut atteindre 30 %.

Notre conseil.

Il est fortement conseillé de solliciter l'aide d'un notaire pour créer une société civile immobilière, car sous sa simplicité apparente, peuvent se cacher des pièges selon votre propre situation familiale.

Pour en savoir plus.

Sur les donations : www.impots.gouv.fr
Sur la création d'une SCI : voir le Livret du créateur d'entreprise « Société civile immobilière » disponible sur ce même site.