LE DUFLOT UN AN APRÈS, QUEL BILAN ?

Duflot

Un an après son entrée en vigueur le Duflot a-t-il fait oublier le Scellier, son prédécesseur ? Eléments de réponse et rappel du dispositif.
La France a désespérément besoin de logements, c'est pourquoi les pouvoirs publics ont depuis fort longtemps encouragé l'investissement locatif au moyen d'incitations financières. Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif s'appelle Duflot, du nom de la ministre en charge du logement. Son but ? Favoriser la production dans des zones où l'offre est insuffisante et ne pas reproduire certaines erreurs du passé, lorsque trop de logements ont été construits dans des petites villes sans demande locative adéquate. Un an après son lancement, que peut-on penser de ce nouvel outil ?
 

Un bilan en demi-teinte.

Le dispositif pâtit des mauvais chiffres de la construction neuve : moins 33 % par rapport au troisième trimestre 2012. Dans ce marasme ambiant, un tiers seulement des appartements neufs vendus au premier semestre l'ont été à des investisseurs, contre 44 % l'année précédente. Il est cependant encore trop tôt pour estimer si le succès est ou non au rendez-vous.



Les points forts.

Le dispositif contient de nombreux avantages : le zonage défini pour répondre à une réelle demande locative, des loyers attractifs car inférieurs de 20 % à ceux du marché, la qualité du bâti, les logements respectant la réglementation thermique RT 2012... Enfin, les immeubles comportent 20 % de logements non destinés à la location, afin de permettre un meilleur entretien de l'immeuble. La rentabilité peut être bonne et atteindre 4 % nets grâce à une fiscalité avantageuse.



Les points faibles.

Cet investissement est considéré comme une niche fiscale et, à ce titre, entre dans le plafond de 10 000 euros annuels au maximum. Un investisseur ne peut effectuer ce placement en vue de loger ses enfants. Où investir ? Pour obtenir la meilleure rentabilité, il faut cibler les villes où l'immobilier neuf se situe au-dessous du plafond de 5 500 euros/m². Le choix est vaste, surtout en province : Rennes (4 700 euros/m²), Strasbourg (4 170 euros/m²) ou Nancy (4 610 euros/m²). En région parisienne, il faudra clairement viser les communes de la deuxième et de la grande couronne pour trouver des produits neufs n'excédant pas les 5 500/m².



Où investir ?

Pour obtenir la meilleure rentabilité, iI faut cibler les villes où l'immobilier neuf se situe au-dessous du plafond de 5 500 euros/m². Le choix est vaste, surtout en province : Rennes (4 700 euros/m²), Strasbourg (4 170 euros/m²) ou Nancy (4 610 euros/m²). En région parisienne, il faudra clairement viser les communes de la deuxième et de la grande couronne pour trouver des produits neufs n'excédant pas les 5 500/m².



L'essentiel sur le Duflot

Conditions de location
Durée : neuf ans.
Occupants : un locataire qui l'occupe à titre de résidence principale, et dont les ressources sont plafonnées, entre 57 681 euros pour la zone la moins chère (B1) et 85 384 euros à Paris et sa proche banlieue pour un ménage de quatre personnes. Ces montants permettent à 75 % de la population d'y avoir accès.
Loyers :
- 16,52 euros/m² en zone A bis (Paris et sa proche banlieue) ;
- 12,27 euros/m² en zone A (Côte d'Azur, Genevois français et deuxième couronne parisienne) ;
- 9,88 euros/m² en B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) ;
- 8,59 euros/m² en B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants, sous réserve d'agrément préfectoral).

À savoir : ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, les petites surfaces étant privilégiées grâce à un coefficient multiplicateur.

Conditions de la réduction d'impôt
Taux : 18 % de réduction répartie sur neuf ans au maximum. Attention : si le montant de la réduction dépasse la somme due, il n'est pas possible de l'imputer sur les années suivantes.
L'acquisition ne peut dépasser 300 000 euros, dans la limite de deux logements par an.
Prix maximum : 5 500 euros/m².
Réduction d'impôt : au mieux 18 % x 300 000 euros = 54 000 euros sur neuf ans, soit 6 000 euros par an.



Nos conseils.

Ne tombez pas dans le piège de surpayer votre logement neuf au prétexte que vous bénéficiez d'une défiscalisation. Renseignez-vous sur les prix des biens pratiqués dans votre secteur, hors investissement, et négociez au plus juste.



Pour en savoir plus.

Anil : simulation d'un investissement immobilier sur www.anil.org.
Ministère : developpement-durable.gouv.fr


Posté le 27/01/2014 par LAURENCE BARNIER
Loi duflot Duflot Dispositif duflot

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