Le régime micro-BIC

Quitte à louer voter bien immobilier, pourquoi ne pas le louer en meublé ?

Non seulement, cette formule est réputée pour sa souplesse, mais en plus, elle vous donne accès au régime fiscal du micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), simple et avantageuse.

Souplesse tout d’abord puisque pour avoir le statut de meublé, un appartement doit présenter un équipement suffisant. Autrement dit, le locataire doit pouvoir trouver tous les ustensiles et appareils nécessaires à un quotidien qui ne comprend pas encore de téléviseur à écran plasma…
Depuis janvier 2005, ce type de location est ouvert à tout type de bailleur, y compris les non professionnels. Le bail doit être d’au moins un an et le montant du loyer n’est soumis à aucun plafond.

Donc, si vous louez en meublé, cela vous donne accès au régime fiscal du micro BIC. Pour en bénéficier, il faut néanmoins remplir plusieurs critères :

- Vous devez obligatoirement être un particulier ou une entreprise individuelle (sont exclues les sociétés de personnes et les sociétés de capitaux), et donc ne pas avoir contracté le statut de LMP (Loueur meublé professionnel).

- Les recettes annuelles de location ne doivent pas dépasser 76 300 € hors taxes par an. Si elles sont supérieures, vous serez soumis au régime du réel simplifié qui peut être intéressant si vous souscrivez un emprunt important dont les intérêts sont déductibles ou si vous réalisez des travaux dans les logements loués meublés, eux aussi déductibles. Au-delà de 763 000 €  de recettes hors taxes, c’est le régime du réel normal qui s’applique.

- Vous devez être exonéré de TVA, ce qui est de toute façon le cas pour des recettes liées à des prestations d'hébergement inférieures à 76 300 €. Si en cours d'année vous deveniez redevable de la TVA (sur option ou par dépassement des chiffres limites de la franchise) vous perdriez le bénéfice de ce régime.

Si vous remplissez tous ces critères, vous pouvez donc jouir de ce dispositif mis en place en 1999 et amélioré par la loi de finance de 2002. Le principal avantage est un abattement fiscal forfaitaire de 68% des revenus locatifs (il était de 72% en 2005). Ainsi, vous ne serez taxé que sur 32% de ses revenus locatifs. Notez que l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

Autre avantage de ce régime : sa simplicité.

Il vous suffit, en effet, d'envoyer à l'administration fiscale le montant brut des recettes locatives, qui se chargera de calculer pour vous le montant de l'abattement. Et il ne peut y avoir contestation de la part du fisc sur la déduction des charges puisqu’il s’agit d’un forfait.

Si vous choisissez le régime micro BIC, il faut savoir que cette « option » est irrévocable pour une durée de cinq ans. Sachez enfin que ce régime n’est intéressant que si les charges (prêt et travaux) ne dépassent pas 68 % pour 2006, car il interdit les déficits.

Il s’adresse donc essentiellement aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.