-  JEAN-PHILIPPE RUGGIERI, « JE CRAINS QUE LES PRIX NE RESTENT ÉLEVÉS LONGTEMPS »

Jean-Philippe Ruggieri : 2010 a certes été un bon cru, mais pas tout à fait au niveau des très grandes années de l'immobilier en France. Elle a été satisfaisante grâce aux dispositifs en place, mais également aux taux d'intérêt historiquement bas. Nous avons été, surtout en fin d'année, portés par le dispositif Scellier, dont on avait annoncé la fin et qui a un peu précipité la décision d'un certain nombre d'investisseurs, qui auraient pu se positionner en 2011 et qui ont anticipé leurs achats. Dès lors, le début 2011 est un peu en retrait pour l'ensemble de la profession. Pour Nexity, les quatre premiers mois sont étales par rapport à 2010 en raison d'une très bonne tenue des ventes en habitations principales et des ventes aux bailleurs sociaux, alors que le marché, dit-on, est à - 17 %.

J.-P. R. : En partie ! D'une part, effectivement, il y a une hausse des taux de crédit, mais on ne pouvait pas imaginer une baisse. D'autre part, la hausse a été extrêmement limitée, les taux sont stabilisés entre 4 et 4,30 %, ce qui reste extrêmement raisonnable au regard de ce que l'on a connu par le passé.

J.-P. R. : En ce qui concerne l'offre - je parle pour Nexity - beaucoup de nouveaux programmes, avec des produits vraiment étudiés à la fois en termes de surface, d'architecture mais également de prix, vont être lancés. Nous avons de très bonnes raisons de penser que le marché va très bien les accueillir et que cela va soutenir nos ventes au deuxième semestre. À cela s'ajoute la loi Scellier prévue en 2012 en retrait en termes de réductions d'impôt par rapport à 2011. Cela devrait à nouveau accélérer les ventes en fin d'année.

J.-P. R. : Bulle immobilière, certainement pas, bulle spéculative, encore moins, mais prix trop élevés, sûrement. Beaucoup d'accédants à la propriété n'arrivent plus à suivre la hausse des prix, l'augmentation des revenus étant largement inférieure sur les cinq dernières années et la baisse des taux, qui avait un peu compensé, ne le fait plus. On peut se dire que de cela va naître une inadéquation entre les prix et les revenus mais la demande est tellement forte et l'offre tellement faible - pour des raisons administratives, de permis de construire, mais surtout de foncier très peu disponible - que, malgré la hausse des prix, ces offres trouvent toujours un écho. Quant à la bulle spéculative, nous l'avons connue dans les années 1989 à 1991 lorsque l'immobilier s'échangeait entre marchands de biens qui, sans apporter de valeur ajoutée, rajoutaient 20 % aux prix. Aujourd'hui, c'est un vrai marché avec de vrais acheteurs, et surtout sans stocks. C'est-à-dire que nous ne produisons que ce que nous vendons et tout ce que nous mettons à la vente s'écoule très rapidement. La vente sur plan, dite vente en l'état futur d'achèvement, c'est « pourquoi tuer un ours si on n'a pas vendu sa peau ! ». Il ne peut pas y avoir de surproduction dans le système actuel et à partir du moment où la demande est aussi soutenue, je crains que les prix ne restent élevés encore longtemps.

J.-P. R. : Je suis perplexe. Nous vivons toujours cela avec un peu d'appréhension, c'est vrai. Le changement annoncé de politique annoncé, quel qu'il soit le clivage, s'effectue toujours en fonction de grandes tendances. L'une porte beaucoup le logement social mais aussi l'accession sociale à la propriété. Et de l'autre côté, l'investissement locatif et la réduction d'impôt sont favorisés. Nous plaiderons pour que se maintiennent, ou soient améliorées, des aides type PTZ+ et même comme le Pass foncier, qui rendait beaucoup plus facile l'accès à la propriété mais qui a été supprimé. Et si c'est l'opposition, nous dirons aussi qu'il faut du locatif parce que tout le monde ne peut ou ne veut pas acheter un logement et doit pouvoir rester locataire, en tenant compte aussi des mobilités professionnelle et familiale. Le tout en gardant bien en tête qu'il manque 900 000 logements en France selon les analystes du secteur. C'est-à-dire que si l'on ne fait rien pour aider les gens à accéder à la propriété, nous allons au devant de gros problèmes. Les gens ne descendront pas dans la rue pour la nourriture, on mange à sa faim en France pour la plus grande partie, pas pour tout le monde malheureusement. En revanche, les problèmes de logement peuvent faire descendre les gens dans la rue. Nous sommes là sur un vrai sujet social, de campagne aussi, et je pense que le projet politique qui prendra en compte cette problématique de façon pragmatique sera sans doute gagnant.

J.-P. R. : On pense aux aides et au coût que cela a pour l'État, mais rarement aux recettes amenées par l'immobilier, au premier rang desquelles la TVA. Je rappelle qu'en Italie, la TVA sur le logement neuf est de 4 % et qu'en Allemagne, il n'y en a pas. Si on supprime demain la TVA sur le logement neuf, alors plus besoin de loi Scellier, beaucoup moins besoin de PTZ... En Angleterre, lorsque vous achetez un logement, les droits de mutation sont de 1 %. En France, dans l'ancien, c'est 6,5 % et 2,5 % dans le neuf. Je rappelle aussi que toutes les aides données à l'immobilier neuf constituent un peu moins de deux emplois par logement, que cette subvention porte directement sur la production de logements, que nous n'exportons pas car nous construisons en France. Ce sont des emplois subventionnés par l'État français, certes, mais qui sont pour les Français. Il n'y a pas de fuite de ces subventions, comme cela peut, par exemple, être le cas dans l'automobile.

J.-P. R. : Non, du tout. On peut toujours regretter les temps euphoriques, les années fastes comme 2006. Mais le marché en 2010 a été fluide, à la fois pour les acheteurs et les vendeurs. Ce qui grippe un peu le marché dans l'ancien c'est que, comme il n'y a pas beaucoup de logements à vendre, les gens hésitent à céder le leur pour en acheter un nouveau, parce qu'ils n'arrivent pas à trouver ce qu'ils recherchent. À cela s'ajoute une particularité démographique : la France a le plus fort taux de natalité, le vieillissement le plus soutenu et un système de santé performant qui fait que la population qui vieillit reste davantage à domicile parce qu'elle est autonome et en bonne santé. Et d'autant plus que déficit de la Sécurité sociale pousse à la médicalisation à domicile lorsque le besoin s'en fait sentir. Donc, quelqu'un qui, avant, libérait avant un logement vers 70 ou 80 ans en part encore plus tard aujourd'hui. On peut se féliciter que l'espérance de vie augmente et que le système de santé soit très efficace - et je le souhaite, bien évidemment -, mais cela a des conséquences sur le logement. Enfin, les années 2010-2020 sont ainsi, il y a un fort taux de décohabitation. On également peut le regretter, mais il y a des divorces et des recompositions familiales qui ne se font pas tout de suite, donc deux appartements là où il n'y en avait qu'un auparavant... Tous ces ingrédients rendent le marché du logement explosif, avec des prix qui montent beaucoup à cause de la demande. Mais, vraiment, on ne peut pas parler de bulle spéculative même si je regrette, comme beaucoup de nos concitoyens, la hausse des prix.