-  INVESTISSEMENT, PLACEMENTS SANS FRONTIERES

Les achats des Français à l'étranger sont en très forte hausse, notamment grâce à une parité euro/dollar favorable. Nous sentons un renouveau assez fort depuis la grosse baisse des prix de 2007-2008 aux États-Unis. L'année 2011 a très bien démarré, avec énormément de demandes.
Il s'agit d'un marché plutôt spéculatif, environ 70 % de nos acheteurs viennent pour investir. Le résidentiel concerne environ 30 % de nos clients, qui peuvent aujourd'hui acheter un bien de qualité à l'étranger alors qu'il serait inabordable pour eux en France. En effet, pour le budget d'un petit T1 à Cannes, vous pouvez prétendre à un beau T3 bien placé à Miami ! De gros investisseurs diversifient ainsi leurs placements, avec des rendements très intéressants. Les biens sont de meilleure qualité pour des prix au m² de deux à trois fois inférieurs à ceux du marché français.
Le budget moyen nécessaire oscille entre 200 000 et 250 000 euros. Nous avons des demandes de 100 000 à plus de 20 millions de dollars (de 70 000 à 14 millions d'euros). Enfin, de nombreux investisseurs recherchent des petits immeubles de rapport avec une bonne rentabilité locative, comprenant quatre à huit appartements ou bien plus.

D'Allemagne en Floride
On oriente parfois nos clients vers l'Allemagne, où les tarifs ont très peu évolué depuis 2000. À Baden-Baden, par exemple, on retrouve les prix d'il y a dix ans en France et des rendements de 10 % ou plus. Sur le Maghreb, l'investissement freine fortement en ce moment, pour les raisons que vous imaginez. À Miami, qui n'est qu'à huit heures de vol depuis la France, on accède à une qualité de produits et de prestations sans commune mesure avec tout ce que l'on peut trouver en France, et à des prix au m² défiant toute concurrence. Les clients ont encore entre un an et demi et deux ans pour y réaliser de très bonnes affaires, car les types de biens qu'ils achètent aujourd'hui deviendront inaccessibles dans quatre ans.
Reste qu'avant de se lancer dans de tels investissements à l'étranger, mieux vaut prendre quelques précautions. Certains pays nécessitent de bien se renseigner avant d'investir, notamment parce qu'il peut être facile d'y faire entrer les capitaux, mais beaucoup plus complexe de les en faire sortir... Il faut évidemment éviter les pays à forte instabilité, et Dieu sait s'il y en a en ce moment ! L'idéal, c'est toujours de se rendre sur place et de valider les informations données. Il faut être bien accompagné par des agents immobiliers nationaux, en s'appuyant sur des structures qui ont pignon sur rue en France, ce qui peut éviter de ne plus avoir d'interlocuteur. Et il est toujours bon d'être conforté dans son choix par un avocat fiscaliste, surtout pour des montages un peu complexes.

Bernard Paran, directeur du Développement Europe de Morgan Stachs, Paris VIIIe

Depuis 2008, on assiste à une très forte demande de la part des Français pour des acquisitions de biens à l'étranger. Avant, la grande majorité achetait en métropole, majoritairement poussée par les produits de défiscalisation. Mais avec la crainte de baisse des niches fiscales et la majoration des prix en Scellier, les Français se tournent de plus en plus vers l'étranger, où les tarifs sont bien inférieurs et les rendements plus intéressants. Surtout, ils n'ont pas l'impression de surpayer le bien comme cela peut être le cas en France aujourd'hui, avec une hausse des prix sensible un peu partout. Enfin, pas mal ont perdu en bourse avec la crise et se disent qu'il vaut mieux investir ailleurs à un prix correct, avec plus de chance de rendements que sur un marché boursier aujourd'hui très volatil.
Nous sommes à 90 % sur un marché de spéculation, de rendement et de plus-value, largement dominé par les classes aisées même si, depuis deux ans, nous constatons l'arrivée de petits porteurs, à partir de 80 000 euros d'épargne, qui cherchent du potentiel de plus-values hors de France. Il y a bien quelques personnes qui veulent avoir un petit pied à terre, mais cela ne concerne que 5 à 10 % des demandes.

Un marché de rendement
Le ticket moyen varie selon les pays. Les États-Unis, et plus particulièrement Miami, sont particulièrement recherchés, à cause du côté international et de la facilité pour s'y rendre. Ici, les gens ont l'impression, vérifiée, qu'il existe une réelle protection de la propriété privée. Avec la crise majeure qui a sévi, on a des prix d'entrée ridicules avec une capacité de reprise fantastique. Le ticket moyen est de 80 000 euros, mais il peut monter jusqu'à 200 000 ou 300 000 euros, avec quelques demandes supérieures à 2 millions d'euros.
Vient ensuite l'Allemagne, poussée par un prix d'entrée de 800 à 1 200 euros/m² pour l'ancien. C'est la destination parfaite pour un investisseur aisé cherchant un rendement modéré, avec une sécurité totale d'investissement. Et puis, on se tourne de plus en plus vers l'Europe de l'Est, principalement vers la République tchèque et la Roumanie. La grosse attirance pour le Maghreb subsiste, mais avec désormais des risques politiques majeurs, connus de tous. Cela valait le coup avant les années 2000, lorsque les prix étaient encore relativement faibles. Mais lorsque ces pays ont compris que les Européens pouvaient venir chez eux par avion en une heure, voire une heure et demie, et que les retraités ne pouvaient plus vivre aussi convenablement en France que chez eux, un phénomène de mode s'est enclenché et les prix ont commencé à augmenter, jusqu'à atteindre des niveaux moins attractifs. Et maintenant que la situation politique est devenue instable...
Les pièges à éviter sont nombreux. Il faut d'abord se faire accompagner par quelqu'un qui maîtrise le pays. Puis, chaque cible doit être soigneusement étudiée, en tenant compte des réglementations différentes d'imposition, de fiscalité, de taxes... Il faut aussi bien vérifier la validité des titres de propriété. En résumé, il existe un grand nombre de spécificités locales à prendre en compte, qui requièrent l'intervention de professionnels confirmés.

Bruno Cluzel, directeur de l'Immobilière et Financière de France, Paris VIIIe

VIENT D'ÊTRE VENDU Miami en classe bonne affaire ? Comme le souligne Bruno Cluzel, « avec la crise majeure qui a sévi aux États-Unis, nous avons des prix d'entrée très bas avec une capacité de reprise énorme ». En témoigne un loft de Miami entièrement rénové de 180 m² avec deux chambres, parking couvert, piscine et vue imprenable sur la baie, dont le prix d'achat s'élève à 270 000 dollars (environ 194 000 euros). Un investissement d'autant plus facile à amortir qu'un locataire en place verse 1 900 dollars/mois (environ 1 365 euros).