Le trait d'union entre vous et les professionnels de l'immobilier
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Si le marché tarde à reprendre véritablement des couleurs, les premiers signes d’un frémissement sont là.
TROIS EXPERTS LOCAUX VOUS DONNENT LEUR DÉCRYPTAGE
Département du sud de la Basse-Normandie, l’Orne est avant tout une région verte et hétérogène où vivent moins de 300 000 habitants. Chef-lieu ornais, Alençon est au croisement des axes Paris-Rennes et Le Mans-Caen, à moins de 200 km de la capitale, à 55 km du Mans et 95 km de Caen. La ville la plus importante du département recense moins de 30 000 habitants, et 51 000 avec la communauté urbaine. Les plaines du centre alternent cultures céréalières et prairies. La région bocagère de l’ouest compte Flers parmi ses principales villes, et notamment Bagnoles-de-l’Orne, station thermale réputée. À l’est et au sud-est, les espaces boisés et forestiers du Perche entourent les villes de Mortagne-au-Perche et Bellême. Région agricole et d’élevage, l’Orne est réputée pour son activité équestre, avec près de 2 500 haras qui émaillent le territoire. La diversité des paysages est à la hauteur de la richesse architecturale de la région et l’habitat individuel domine : maisons anciennes et manoirs en campagne ou pavillons récents en périphérie des plus grandes agglomérations. Terre d’exception, l’Orne est riche de grandes propriétés agricoles ou d’élevage, où les biens anciens et de caractère ont toujours été plus abordables que dans le Calvados voisin. Le marché immobilier de ce secteur rural et enclavé, du fait de l’absence de liaison ferroviaire directe entre Alençon et la capitale, espère trouver un second souffle avec l’arrivée de la quatre voies qui reliera Flers à Argentan, et de l’autoroute A88 qui facilitera les liaisons entre Caen, Argentan et Alençon. Les notaires de Basse-Normandie ont enregistré une reprise des transactions depuis le dernier trimestre 2009 et relèvent, début 2010, un regain d’intérêt pour l’investissement immobilier. Une tendance à confirmer.
“ La clientèle parisienne et anglaise revient “
«Depuis ce printemps, les acquéreurs prennent contact, s’informent. La clientèle parisienne et anglaise commence à revenir. La plus forte demande oscille entre 120 000 et 150 000 €, pour une résidence principale ou secondaire, typiquement une maison en pierres avec 3 chambres, à la campagne et 1 000 à 1 500 m2 de terrain. Les maisons de bourg sont plus difficiles à vendre, les acheteurs préfèrent avoir de belles parcelles et les principales agglomérations du département sont faciles d’accès : la majorité des actifs de la région travaille à Flers, Argentan et Alençon, ou encore à Mortagne-au-Perche. L’Orne est connue pour ses activités équestres, et les grandes propriétés et haras sont très demandés car bien plus accessibles que dans le Calvados. La demande est moindre pour les biens d’exception, manoirs et autres demeures de prestige, qui n’ont jamais vraiment baissé et les mises en vente se raréfient avec, malgré tout, une clientèle française et étrangère qui dispose de budgets supérieurs à 400 000 €. La fourchette des 200 000-320 000 € est la tranche la plus difficile, en résidence principale comme en secondaire. L’Orne reste une région rurale et enclavée : il n’y a pas de liaisons ferroviaires directes entre Paris et Alençon, et les perspectives d’emploi sont trop minces pour faire venir des acquéreurs en principal. »
«Le marché argentanais est avant tout principal. Le premier semestre 2010 a été supérieur à 2009 en nombre de transactions, mais avec beaucoup plus de petits prix. Le marché est difficile, surtout au-delà de 160 000 €. Nous avons beaucoup de primo-accédants qui disposent d’un budget entre 100 000 et 130 000 €, mais nous manquons de petites maisons à ces prix-là, en particulier à Argentan intra-muros. Il y a moins de mises en vente, les propriétaires sont encore extrêmement gourmands et l’écart reste important entre les évaluations et les prix demandés par les vendeurs qui ont du mal à comprendre la réalité du marché. Une maison présentée à moins de 130 000 € se vend bien, dans un rayon de 2 km. Le marché ne repart pas sur les grandes maisons, sauf exception : une maison ancienne en centre-ville, avec jardin, garage et sans travaux se vend entre 130 000 et 170 000 €. La part de marché des appartements est faible mais se porte bien, en particulier pour les logements avec ascenseur qui intéressent les retraités ou des jeunes qui cherchent des T3 et plus. La demande étant supérieure à l’offre, le prix du m2 est plus élevé que celui des maisons. »
«Les transactions se font, et le nombre de visites augmente, comparativement à 2009. Nous constatons encore des prix qui baissent : les vendeurs acceptent maintenant d’écouter les conseils des professionnels qui ont un rôle de négociateur et de régulateur. La crise a assaini le marché et permet le retour d’acquéreurs resolvabilisés grâce à la baisse des prix et des taux. Nous sommes revenus sur des bases de 2002 - 2003, pour retrouver des maisons entre 100 000 et 120 000 € qui étaient encore à 140 000 - 150 000 € il y a deux ou trois ans. Les propriétaires-vendeurs qui ont investi il y a dix ans font toujours une plus-value. Les Anglais qui ont revendu, sont retombés sur leurs pieds grâce à la variation de la livre : la baisse des prix est compensée par le change. Dans le Perche, nous avons 60 à 70 % de résidences secondaires : essentiellement des Parisiens, Franciliens et des Anglais qui reviennent. Ils ont des budgets plus élevés qu’en résidence principale (en moyenne entre 150 000 et 250 000 €) pour de belles longères avec dépendances et 2 500-3 000 m2 de terrain. Nous voyons aussi revenir une clientèle pour le haut de gamme, qui a les moyens de financer sans conditions suspensives l’achat de propriétés de caractère. »
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