Faire construire : achat terrain, permis de construire... toute une aventure

Avant toute chose, il faut vous assurer de pouvoir financer votre projet.

Evaluez, pour commencer, votre apport personnel, c'est-à-dire la somme que vous pouvez investir sans emprunter.

Plus il est important, plus la banque sera « conciliante ».

Généralement, elle exige qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport personnel, voire 20 à 30% selon les établissements. Pour compléter votre plan de financement, vous avez droit à un prêt qui diffère selon votre situation. Citons le prêt 1 % logement, le prêt à taux 0 %, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale, le prêt fonctionnaire, les prêts départementaux et des caisses de retraite et, bien sûr, le prêt épargne logement. Vous devez également évaluer votre capacité d’endettement, qui pour être viable, ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus.

Le choix du terrain

Une fois votre capacité financière validée, deux solutions s’offrent à vous pour l’acquisition d’un terrain : un terrain isolé ou en lotissement.

Incontestablement, c’est le terrain en lotissement qui offre le plus de facilités.

Déjà borné et souvent viabilisé, il présente également des garanties sur la surface constructible. Vous devrez néanmoins respecter certaines obligations (normes d’architecture, respect du règlement du lotissement, entretien des espaces verts).

Si vous souhaitez acquérir un terrain isolé, pour commencer, armez-vous de patience. Pour dénicher la perle rare, vous pouvez consulter la presse spécialisée ou locale, un aménageur-lotisseur ou un constructeur de maisons individuelles qui, généralement, recensent les terrains à vendre. Si la proximité des transports, des commerces ou d’une école est importante, ne négligez pas pour autant la nature et la qualité du sol et du sous-sol. La mairie ou la DDE fournissent ces informations.

Demandez également un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie qui garantie la constructibilité du terrain et renseigne sur les servitudes et les règles architecturales.

Sachez aussi que depuis le 1er janvier 2001, vous devez être informé dans le descriptif du terrain de l’existence d’un bornage (limite entre deux propriétés).

Par ailleurs, si votre terrain n’est pas relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de téléphone, il vous appartient de réaliser les raccordements à vos frais.

Comme pour un appartement, l’achat d’un terrain comporte les mêmes démarches : signature de l’avant-contrat puis de l’acte définitif devant notaire. Pour que la vente soit définitive, vous devrez avoir obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de construire et les prêts éventuels.

Le permis de construire

Sauf cas exceptionnel en raison de la nature ou de la taille de la construction (une déclaration préalable peut suffire), le permis de construire est obligatoire.

Délivré par la mairie, dans un délai de deux à six mois, il fixe les règles d'urbanisme et d'environnement. La demande du permis de construire doit comporter votre identité et des informations concernant le terrain, l’acte d’achat du terrain, la construction et les servitudes.

En plus du permis général, vous pouvez obtenir deux autres types de permis. Le permis de construire modificatif peut être délivré si la construction risque d’être modifiée par rapport au projet de départ.

Le permis de construire tacite, lui, est délivré lorsque l’administration n’a pas répondu dans le délai imparti (deux mois). Son silence rend le permis valable.

La délivrance du permis peut prendre plus de deux mois selon la situation :

  • trois mois si des services spéciaux ou l’architecte des Bâtiments de France sont consultés
  • cinq mois si la Commission supérieure des Monuments historiques est consultée
  • de cinq à sept mois si une autre autorisation est exigée ou si la construction est prévue dans une zone protégée

Une fois l'autorisation obtenue, elle est affichée en mairie et sur le terrain pour informer les voisins qui peuvent, éventuellement, contester la décision en justice. Aussi, faut-il respecter un délai de deux mois avant d’envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier et de commencer les travaux.

Dans tous les cas, les travaux doivent démarrer dans les deux ans qui suivent le permis de construire.

Architecte ou pas ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170 m².

En deçà, rien ne vous empêche de dessiner vous-même les plans de votre maison, à vos risques et périls.

Si vous n’avez pas trop le goût du risque, un architecte se chargera de dessiner les plans selon vos envies et votre budget. Il peut également vous assister pour obtenir le permis de construire, choisir l’entrepreneur, suivre et contrôler les travaux jusqu’à la réception.

Sachez également que l'architecte est responsable des éventuels vices de construction durant une période de dix ans après l'achèvement des travaux.

Le concours d’un architecte coûte en moyenne de 5 à 15% du coût global, selon son degré d’implication dans le projet.

Le contrat de construction

Toutes ces démarches effectuées, vous voilà dans la partie active de votre projet : la construction.

Mais qui dit construction, dit contrat.

Dans la majorité des cas, vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur. Il est la garantie que votre maison sortira de terre, cela grâce à un cadre juridique très strict envers le constructeur qui lui impose une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus. La signature de ce contrat n’est pas obligatoire si le constructeur s’engage à édifier une maison sur un terrain qu’il ne vous a pas vendu.

S’il n’est pas obligatoire, ce contrat est donc chaudement recommandé.

Il existe deux types de contrat :

  • Le contrat de construction avec fourniture de plan : contrat le plus courant, il charge un constructeur d’élaborer le plan de votre maison et d’en réaliser la construction. Vous pouvez néanmoins modifier et personnaliser les plans proposés par le constructeur en fonction de votre budget et de vos souhaits. Les entreprises travaillent sous la responsabilité du constructeur qui est votre seul interlocuteur.
  • Le contrat de construction sans fourniture de plan, appelé CCMI allégé : dans ce cas, vous fournissez les plans de la maison au constructeur (établis par un architecte ou par vous). Moins contraignant pour le constructeur, il est aussi moins protecteur pour l'acquéreur.

Si plusieurs entreprises interviennent, vous signez avec chacune d'elles un contrat d'entreprise qui ne vous offre aucune protection. Le coût de l’opération devient alors plus incertain.

La réception des travaux

C’est le grand jour.

Votre maison est achevée, mais avant d’emménager, vous devez effectuer la réception des travaux.

En tant que maître d’ouvrage, c’est à vous et vous seul qu’il revient de signer le procès-verbal de réception qui validera la construction.

Les garanties de construction

Avec le contrat de construction de votre maison, vous bénéficiez de plusieurs garanties, qui s’échelonnent d’un à dix ans selon les éléments de la construction concernés et les défauts constatés.

Combien de temps vient de s’écouler ? Un an, peut-être plus. Toujours est-il que vous êtes désormais chez vous, dans vos murs. La plus belle des récompenses d’un projet qui reste toujours un moment important dans la vie d’un individu.

  • Garantie de parfait achèvement :
    valable pendant un an, elle permet d'obtenir réparation des défauts relevés le jour de la réception des travaux, mais aussi de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date.
    S’il faut le signaler par écrit, il n’est pas besoin de prouver la faute du professionnel.
  • Garantie de bon fonctionnement :
    valable pendant deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les désordres survenant aux éléments d'équipements (portes, fenêtres, moquettes, revêtements muraux, chaudière).
    Là aussi, inutile de prouver la faute du professionnel.
  • Garantie décennale :
    valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages qui affectent la construction, l’exception des défauts esthétiques.
    Sont tenus pour responsables les constructeurs (architecte, constructeur...) qui doivent normalement être couverts par une assurance.
    Vous-même, en tant que maître d’ouvrage, devez souscrire une assurance dommages-ouvrage.
    En dernier recours, si le montant des réparations dépasse 7 600 €, vous pouvez saisir le tribunal d'instance ou de grande instance.
Publié par  L'équipe Logic-Immo.com  - 11/02/2012