Constituer une SCI : une expérience de groupe

La société civile immobilière est née avec le Code civil, en mars 1804, et repose aujourd’hui sur un texte du 4 janvier 1978. Cette parenthèse historique étant faite, il faut savoir que pour constituer une SCI, il faut au moins deux personnes. A partir de là, toutes les alliances sont possibles : époux, concubins, un couple et ses enfants, des frères et sœurs ou un groupe d’amis.

L’association étant constituée, vous devez vous acquitter de certaines formalités, assez simples finalement.
En premier lieu, vous devez rédiger les statuts (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement) et les signer. Ils peuvent être rédigés sous le contrôle d’un notaire ou sous seing privé, c'est-à-dire entre associés.
Compte tenu de la complexité des formalités de constitution et de la rédaction des statuts, le recours à un notaire est préférable, voire indispensable lorsqu'il y a apport d'immeuble ou présence d’époux dans la SCI. Il vous en coûtera entre 1 000 et 1 500 euros.
Vous devrez ensuite publier un faire-part de naissance de la société dans un journal d’annonces légales, laquelle société sera immatriculée au registre des sociétés. La SCI ainsi constituée a une durée de vie de 99 ans.
Bien évidemment, en marge des formalités administratives, chaque associé doit faire un apport dont la valeur n'est pas obligatoirement égale. Il peut s'agir d'une somme d'argent, d'un bien immobilier, de meubles ou de matériel. L'ensemble des apports constitue le capital social de la société.
Chaque associé reçoit en retour un certain nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son apport.
Avec quel objectif ?

Objectifs de la SCI 

Pour un couple, la SCI est ainsi un outil idéal pour acquérir et conserver un bien. En cas de décès de l’un des conjoints, le défunt peut garder le logement sans être inquiété par les héritiers.
Grâce à un don ou un leg au survivant, ceux-ci ne pourront pas le contraindre à dissoudre la société et à vendre l'immeuble dès lors qu'il possède la moitié des parts. Si aucun don n’a été formulé, les parts tomberont dans la succession au bénéfice des héritiers.

La SCI permet également de transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou dont l'acquisition se fait après la constitution de la SCI. Il est ainsi possible de procéder à une donation de parts de cette société à ses enfants.

Enfin, la constitution d’une SCI est très prisée des commerçants, artisans et professionnels libéraux. Cela leur permet d’acquérir ou construire des locaux professionnels qu'ils loueront ensuite à l'entreprise exploitante ou à un professionnel. Avantages : les biens sociaux sont à l'abri des poursuites des créanciers de l'un ou l'autre des associés ; seules les parts sociales de l'associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux ; les loyers sont déductibles des bénéfices de l'entreprise ou du professionnel locataire ; l'entrepreneur peut léguer l'entreprise à un de ses enfants qu’il juge apte à poursuivre l'activité et en donnant des parts de SCI aux autres.

Les avantages de la SCI 

Le principal avantage de la SCI est de faire mieux que l’indivision. Dans l’indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité et chaque propriétaire peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix. Dans une SCI, c'est la règle de la majorité qui joue et un associé aura beaucoup de mal à sortir sans l'accord des autres.

La SCI permet aussi de fixer librement les pouvoirs des gérants selon la rédaction des statuts.
La SCI échappe à l’impôt sur les sociétés (IS). Si des logements sont en location, les loyers sont néanmoins soustraits à l’impôt. Ils sont répartis entre les associés, au prorata de leurs parts, et sont déclarés par les associés au titre des revenus fonciers. Mais cela ne fait qu’un seul niveau d’imposition, au lieu de deux (l’un au niveau de la société et l’autre au niveau de l’individu) pour les entreprises soumises à l’IS.

Elle permet de transmettre un bien à ses enfants s’ils sont associés. La transmission de la part des parents aux enfants pourra se faire de manière progressive, par petites fractions, ce qui impliquera un coût fiscal mieux étalé dans le temps.

Les inconvénients de la SCI

Une SCI ne peut pas acheter pour revendre ou opérer des transactions immobilières. Il faut faire vivre la SCI. Les associés doivent tenir une assemblée générale par an, au cours de laquelle le gérant fait son rapport.
Les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital social. Il est donc important qu’un climat de confiance règne autour du projet commun.
La liberté de décision est réduite. Les associés devront s’entendre à la majorité, voire à l’unanimité selon les statuts.

En conclusion, en cultivant une bonne entente avec vos associés, la formule de la SCI peut être une solution pour accéder à la propriété assez facilement, avec un apport financier raisonnable.

Alors, la SCI, pensez-y !

Publié par  L'équipe Logic-Immo.com  - 17/06/2009