-  MARSEILLE, SANG NEUF POUR LA CITÉ PHOCÉENNE

En cette fin d'année, il est fortement conseillé d'investir dans le neuf pour profiter pleinement des promotions proposées par les promoteurs, mais aussi du dispositif Scellier avant un nouveau coup de rabot en 2012 et sa fin annoncée pour 2013. Mon conseil est celui d'investir plutôt dans les constructions du quartier de la Capelette et de Château-Gombert, financièrement plus accessibles que celles de la Joliette. La fourchette des prix y oscille entre 3 200 et 3 500 euros/m². Nous avons récemment vendu un T2 avec une terrasse de 14 m² et un garage, situé au sixième étage, plein sud, pour 160 000 euros.

Un choix pas anodin
Je conseille aux investisseurs de rechercher des T2, qui offrent davantage de possibilité de location qu'un studio. La demande concerne un public plus large : étudiants, jeunes couples, personnes âgées qui reviennent au centre-ville, et elle est surtout soutenue pour des appartements situés en hauteur (donc avec un ascenseur). Le choix du promoteur n'est pas anodin, il existe plus de cinquante programmes en cours de vente en ce moment dans la ville. Mais tous ne se valent pas. Préférez les valeurs sûres comme Bouygues, Cogedim, Eiffage ou encore Perimmo. Le petit truc en plus : faites une offre basse et attendez que le promoteur vous rappelle, vous serez alors en position de force pour négocier.

Stéphane Pujol, gérant de l'agence Immobilière Pujol, Marseille VIe

Beaucoup de produits demeurent surcotés. Les propriétaires sont facilement à 10 ou 15 % au-dessus des valeurs actuelles. L'annonce de la réforme des niches fiscales a achevé de refroidir les acquéreurs : résultat, le volume des ventes a baissé de 40 % en un mois. L'affaire aujourd'hui, ce n'est pas d'acheter un bien à un prix défiant toute concurrence, mais d'acheter au prix du marché ! Dans mon secteur, à savoir les VIe, VIIe et VIIIe arrondissements de Marseille, il faut compter entre 250 000 et 400 000 euros pour un appartement de type T3/T4.

Circulation asphyxiée
La fourchette haute concerne les biens dans les secteurs les plus prisés, comme les rues Saint-Jacques, Sylvabelle, Dragon, et les boulevards Notre-Dame et Vauban. Il ne faut pas y chercher du neuf, quasi absent, mais des appartements haussmanniens avec de magnifiques façades en pierre de taille dont l'intérieur aristocratique s'inspire des appartements du XVIIIe siècle. C'est un secteur très bien situé puisqu'il est au coeur de Marseille. L'accès aux transports en commun est de plus en plus apprécié car la circulation est complètement asphyxiée en raison des grands travaux de rénovation urbaine. Il suffit de regarder le succès des stations de vélos en libre service...

Serge Lucia, gérant de l'agence Immobilière Lucia-Marty, Marseille VIe

Nous vendons principalement des biens en dessous de 100 000 euros, tel que ce T2 de 40 m² situé rue de Lodi qui s'est échangé 80 000 euros, soit 2 000 euros/m². Pour les autres biens qui appellent un crédit, nous sentons qu'il existe de nombreux freins actuellement, à commencer par les banques, qui resserrent les conditions d'octroi de prêts. La seule exception est celle des produits haut de gamme qui sont essentiellement recherchés par des personnes extérieures à Marseille. Par exemple, cet appartement de 145 m² situé sur le Vieux Port, avec une terrasse de 35 m² offrant une superbe vue sur la mer, qui s'est vendu 925 000 euros.

Baisse indispensable
Je pense que le marché ne pourra être relancé que par une baisse des prix, disons de 10 % dans les deux années à venir. Marseille est une ville qui connaît un contexte économique difficile, elle n'est pas très riche. Les salaires ne correspondent pas aux prix demandés par les vendeurs. Se loger est devenu vraiment très difficile et le nombre de compromis qui n'aboutissent pas est de plus en plus important. Franchement, je crois que le marché des ventes finira par se caler sur celui du locatif. Aujourd'hui, tous les biens sont reloués de 10 à 20 % moins cher pour trouver preneur.

Gilles de Chabannes, co-gérant du groupe Michel de Chabannes, Marseille VIe

Marseille est amenée à se développer ! 6 000 nouveaux arrivants vont venir travailler dans le cadre de Marseille, capitale de la culture, qui aura lieu en 2013. Et c'est autour du port qu'ils vont essayer de s'établir. Situé au centre-ville, ce dernier présente toujours une forte attractivité de par la proximité des commerces et, bientôt, des grandes infrastructures comme le MuCEM (musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée) qui ouvrira ses portes en 2013 à côté du fort Saint-Jean. Le prix du m² varie de 5 000 à 7 000 euros, si l'on veut une vue sur la mer. Il est de 4 000 euros/m² dans les rues de deuxième ligne, comme celles de la Loge et de la Bonneterie.

Négociation, maître-mot
Et si on renonce au port et à la mer, le prix peut facilement descendre à 3 000 euros/m². Quoi qu'il en soit, il faut tenir compte des travaux à réaliser afin de pouvoir bien négocier les prix. L'installation électrique est souvent à refaire et là, on peut tenter une baisse de l'ordre de 10 à 15 %. Parmi les autres quartiers en développement, je citerai La Joliette, le cours de la Libération et le Palais Longchamp, où se dénichent des appartements de 100 m² dans des hôtels particuliers construits sous Napoléon III et qui sont estimés entre 350 000 et 400 000 euros. Leur principal avantage, outre leur architecture, est la faiblesse des charges et des taxes foncières.

Evelyne Bonneton, gérante de l'agence Plein Sud Immobilier, Marseille IIe

DÉVELOPPEMENT DURABLE Et au milieu coule une rivière... Le titre de l'un des films de Robert Redford sera bientôt d'actualité dans l'éco-cité d'Euroméditerranée. L'État vient de débloquer six millions d'euros pour créer un poumon vert, le parc du vallon des Aygalades, qui reliera le quartier à la partie nord de la ville. Au coeur de cette future coulée verte de quatorze hectares, la remise à l'air libre d'un ruisseau aujourd'hui busé et la mise en place d'un bassin de rétention lors des crues. Un quartier laboratoire environnemental avec 800 habitants et 2 000 emplois devrait voir le jour dans la foulée. Enfin, une boucle d'eau de mer, dite de thalassothermie, permettra de chauffer comme de refroidir le périmètre d'Euroméditerranée mais aussi les territoires urbains adjacents.