-  MONTPELLIER SUD, SOUS LE TRAMWAY, LA PLAGE

Les atouts indéniables du secteur maintiennent une pression certaine sur les prix ; le « ticket d'entrée » pour Lattes s'élève à environ 350 000 euros, correspondant à une maison de plain-pied de 90 m² avec terrain de 300 m² et des travaux à prévoir. Ce type de biens ne reste que deux semaines sur le marché. La majorité des transactions concerne des produits d'environ 450 000 euros, qui séduisent une clientèle d'actifs aisés ou de retraités disposant d'un budget confortable. Les acquéreurs viennent ici pour le confort de vie et sont prêts à transiger sur certains critères selon leur budget. Ils savent qu'avec 400 000 euros, il faudra prévoir des travaux, ou accepter une superficie moindre. Une maison de 130 m², disposant d'un beau terrain, qui n'excédera pas ici 600 m², se négocie entre 480 000 et 520 000 euros.

Micromarché à bon port
Le quartier de Port Ariane constitue un micromarché au coeur du marché lattois. Ce cadre particulier, qui permet d'amener les bateaux en pleine mer par le Lez, se négocie âprement et réserve parfois des surprises, nécessitant une bonne expérience du secteur. Que l'on soit sur le port, construit entre 1993 et 1998, ou autour de la Vasque, plus récente, les prix sont similaires. La différence se fait sur l'exposition, pouvant aller de 4 500 euros/m² sur le port, avec une vue agréable, à 3 500, si l'on est côté parking.

Stéphane Prat, gérant du Groupe Marianne Habitat (GMH), Lattes

Au sud de Montpellier, hormis le bord de mer, un tout autre marché, les communes de Lattes et de Pérols sont parmi les plus recherchées par les acquéreurs, ce qui les place en tête des villes de périphérie aux prix les plus élevés. Pérols, ancien village de pêcheurs, a su conserver un centre historique charmant, un parc immobilier composé à 90 % de villas ou maisons de village. À Lattes, au développement plus récent, l'offre est plus mixte. La demande est structurelle ici, et la pénurie de biens, à la vente comme en locatif, est tangible, avec une conséquence directe sur les niveaux de prix. Concrètement, un bien à la location part très vite, les clients n'ont pas le temps de réfléchir, il faut qu'ils se montrent très réactifs. Un T3 se loue de 750 à 950 euros.

Le neuf, toujours prisé
L'immobilier sur le secteur ne peut que se développer à la verticale. Le neuf, bien que rare, est recherché par une clientèle d'investisseurs. Nous avons été surpris de la rapidité avec laquelle s'est vendu un petit programme de treize appartements à Pérols : l'intégralité a trouvé preneur en un mois. Un T3 de 65 m², avec terrasse et parking, se négociait 230 000 euros. Il faut noter un léger essoufflement du dispositif Scellier. En 2009 et 2010, les investisseurs représentaient 75 % des acquéreurs pour ce type d'achat. Aujourd'hui, cette part tend à diminuer et s'équilibre avec la résidence principale.

Manuel Mario Matilla, cogérant de l'agence Keops, Pérols

La force de Lattes est la présence de Port Ariane et de la vasque, un micromarché drainant une clientèle d'investisseurs. Actuellement, la plupart des immeubles sont parvenus au terme de leur défiscalisation, les plus anciens ont quinze ans. 2011 fut une bonne année pour les ventes d'appartements. Les T2 restent les plus demandés, dans des budgets allant de 160 000 à 180 000 euros. Un bien de ce type, de 33 m², avec grande terrasse, exposition plein sud et vue sur le port, s'est négocié récemment à 190 000 euros, tandis qu'un autre, orienté sud lui aussi, mais sans vuesur le port, et une petite terrasse, a trouvé preneur à 159 000 euros. Ces produits offrent une bonne rentabilité, avec un loyer de 600 à 630 euros mensuels. Les propriétaires peuvent se permettre, face à la demande, d'élire leurs locataires. Les investisseurs ne sont pas les seuls à apprécier les petites surfaces : les jeunes couples, devant le montant élevé des loyers, préfèrent opter pour l'achat.

Cabanes de luxe
Autre micromarché local spécifique, les maisons en bord d'étang sont recherchées dans le secteur de Pérols. Rares et chères, les anciennes cabanes de pêcheurs reconverties et agrandies ont une clientèle dédiée. Une maison de 50 m², transformée en garage, avec une construction plus récente donnant sur l'étang, et dotée d'une piscine, s'est vendue près de 1 200 000 euros.

Sylvie Ammar, directrice commerciale de l'agence Cap Immo 34, Lattes

Le secteur sud de Montpellier est relativement homogène au niveau des prix. à Lattes, la création de la Vasque, dans les années 2000, correspondait à notre installation. Ce fut une première année difficile : il était compliqué de vendre en VEFA des appartements devant une pièce d'eau qui n'était pas encore creusée ! Aujourd'hui, un deux-pièces de 47 m², avec garage et cave, vue sur la Vasque et exposé sud-est, se négocie 180 000 euros. De l'autre côté des immeubles, les superficies sont souvent moins importantes. Je pense à un studio de 27 m², avec parking et cave, vendu 89 000 euros.

Le juste prix
Les investisseurs se positionnent sur les petites surfaces, qui offrent une bonne rentabilité. Ces acheteurs n'hésitent pas à acheter deux studios ou T2 plutôt qu'un grand appartement. Les prix, similaires à ceux de Montpellier, sont stabilisés, motivant les achats de grandes surfaces en résidence principale. Si le bien est loué, les acheteurs sont prêts à attendre la fin du bail locatif pour avoir ce qu'ils veulent. Qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons, les biens au prix du marché nous font défaut. Actuellement, les acquéreurs ne débordent plus de leur budget et se montrent précautionneux. Je pense à un appartement de trois pièces de 70 m², sur le port, avec parking, vendu 225 000 euros, ce qui représente réellement l'estimation du marché.

Audrey Guibert, gérante de l'agence Groupe Concept Immobilier, Lattes

ZOOM SUR... Une voie royale vers la mer Les « Champs élysées » de Montpellier, grand projet destiné à amener la mer à Montpellier, ou l'inverse, se finalise, dans le cadre de l'aménagement urbain et durable baptisé écoCité. Cette grande artère était jusqu'alors urbanisée commercialement, sans préoccupation environnementale. Rebaptisée Route de la mer, elle encadrera le parcours du tramway au sein d'un tracé arboré. Les premiers essais de la ligne 3, prévue pour arriver en 2012, ont été menés au mois d'octobre. Accès autoroutier, aéroport, centres commerciaux, salles de spectacle, mer accessible en vélo : le développement de Montpellier passe par le sud. L'arrivée du tramway, avec trois stations à Pérols, ajoute, s'il en était besoin, à l'attractivité du secteur.