-  VALLÉE DU GAPEAU, ARRIÈRE-PAYS, ESSAI TRANSFORMÉ

Nous fêtons les vingt ans de l'agence dans une rentrée correcte. Les prix ont été revus à la baisse, suite à l'annonce de la réforme des plus-values : cela a créé un appel d'air, provoqué des ventes, et surtout, leur a permis d'aboutir. Les vendeurs sont en effet plus ouverts aux propositions. Cela est particulièrement vrai sur les propriétés de moins de dix ans. Ainsi, une maison de lotissement, dont le propriétaire attendait initialement 290 000 euros, s'est négociée récemment à 255 000 euros. D'une manière générale, un bien estimé il y a peu à 300 000 euros, trouvera preneur entre 260 000 et 270 000 euros. Les acheteurs qui restent sur le marché se montrent très regardants, prennent le temps de monter leur dossier de crédit avant de venir, comparent les produits. En résidence secondaire, une maison avec jardin et piscine est estimée entre 300 000 et 500 000 euros. Avant la crise, ce type de produit se vendait 700 000 euros.

Terrasse ou jardin
Le neuf permet d'offrir, en plus des prestations et du confort, ce que cherchent tous les acquéreurs ici : un extérieur. Le Domaine de la Muscatelle, par exemple, est un lotissement de standing datant de 2007, à Belgentier. Le village étant classé, l'architecture est soignée, colorée, dans la continuité du bâti local. Ces villas mitoyennes, T3 ou T4 avec jardin, s'échangent actuellement dans une fourchette de prix allant de 250 000 à 300 000 euros.

Alexandre Wagener Daron, gérant de l'agence Immo Tim83, Belgentier

Actuellement, le marché est actif, notamment si l'on considère les bons volumes de vente. Les prix sont de nouveau stables, ils ont retrouvé le niveau des années 2006-2007. Nous bénéficions de la présence des bassins d'emplois de Hyères-Toulon, dont les salariés s'orientent volontiers vers la vallée du Gapeau pour y trouver une bonne qualité de vie, un esprit campagne à des prix moins élevés que sur la bande littorale. L'offre repose essentiellement sur la maison de lotissement, en général de 95 m², avec garage et parcelle de 300 m², qui se négocie communément entre 240 000 et 300 000 euros. La pression se maintient sur les terrains à construire, pour lesquels il faut compter entre 180 000 et 300 000 euros pour s'en porter acquéreur, pour des surfaces allant de 600 à 2 000 m², même si les permis sont parfois difficiles à obtenir. Les orientations des PLU tendent en effet à densifier les logements, l'habitat diffus est moins bien accepté.

Maison au goût du jour
La très forte demande de maisons contemporaines, toujours très rares sur le marché, se confirme. Les maisons de plain-pied, avec de grandes pièces à vivre, ou l'ancien rénové au goût du jour se vendent très vite, tandis que les produits traditionnels sont moins prisés. Je pense à cette bastide ancienne rénovée, avec jardin et piscine, estimée à 580 000 euros. Il y a peu, ce produit se serait vendu très vite, aujourd'hui, cela prend du temps.

Yves Brunet, directeur associé avec Olivier Serre de l'agence ImmoCENTER, Solliès-Pont

Cet été, l'annonce brutale de la loi de finances sur les plus-values a généré l'incompréhension chez les propriétaires, et quelques opportunités pour les acquéreurs. Même hors de ce contexte, il est important de rappeler qu'un produit au prix du marché, bien entretenu, se vend toujours rapidement. Les tarifs vont décroissants en s'éloignant de la côte, mais la vallée du Gapeau fonctionne en une succession de micromarchés. Le bâtiment s'est bien comporté ici, grâce aux effets conjugués du PTZ+, pour les primoaccédants, et du Scellier, porté par une clientèle d'investisseurs. Pour un bien neuf avec des prestations basiques, sans garage, il faut compter 3 000 euros/m². Un élargissement des zones constructibles serait néanmoins nécessaire pour répondre à l'augmentation de la demande compte tenu des avantages fiscaux en vigueur, des taux qui restent encore intéressants et de l'augmentation de la durée des prêts. Dans le secteur, les prix restent encore très abordables.

Locataire cherche villa
Nous manquons de produits comme les villas de type T4 à la location qui, à partir de 1 100 euros par mois, sont très demandées compte tenu des conditions parfois difficiles d'achat, des mutations, ou encore des changements de situation familiale. Pour les villas haut de gamme, les propriétaires préfèrent en profiter pendant l'année et louer leur bien l'été, avec une bonne rentabilité à la clé.

Cédric de Gaëtano, directeur de l'agence JCG Immobilier, Solliès-Pont

L'annonce de la réforme des plus-values immobilères a précipité certaines ventes et obligé les agents immobiliers à accélérer leur cycle de vente. Pour le mois d'octobre, je dirais qu'environ 50 % des biens présentés sont partis en un mois, la proportion restante concernant des produits surévalués par les vendeurs. La finde l'année se présente bien ! Nombre d'actifs toulonnais remontent vers la vallée du Gapeau pour s'éloigner des nuisances de la ville. Le bien idéal reste le produit proche des commodités, mais au calme. Par exemple, cette maison de 110 m², sur 450 m² de terrain, s'est vendue à 300 000 euros en seulement dix jours : située à dix minutes à pied du village, elle était dotée d'une chambre de plain-pied, caractéristique très prisée des acheteurs. Autre élément important, le mandat se présentait au prix de l'estimation ! Inutile d'ajouter que nous manquons de produits de ce type dans le secteur.

Pour investisseurs
L'investissement fonctionne bien ici. En division de terrains, rénovation et petite promotion, les Solliès ou le Haut-Var proposent des parcelles et des biens à rénover entre 200 000 et 500 000 euros. 700 m² de bâtiments à usage commercial s'y sont négociés à 400 000 euros. Un terrain divisible en quatre lots a, lui, trouvé preneur à 500 000 euros. Les investisseurs sont aussi présents sur les petites et moyennes surfaces, sur toute la vallée du Gapeau.

Grégory Schwan, directeur du Cabinet Jean Morena, Solliès-Pont

ZOOM SUR... Le marché locatif La vallée du Gapeau peine à satisfaire une forte demande locative, particulièrement en T2 et T3. La faiblesse de l'offre sur certains secteurs y maintient, pour les appartements, des prix similaires à certains quartiers toulonnais. Opportunités et rentabilité sont cependant au rendez-vous sur les biens à rénover. Un appartement de 40 à 50 m² avec travaux se négocie à moins de 100 000 euros, pour un loyer de 400 à 500 euros en T2. À titre d'exemple, un petit T3 de 65 m² à rénover entièrement s'est vendu récemment à 80 000 euros (pour un loyer estimé à 650 euros) à Belgentier. Un produit parfait pour l'investisseur bricoleur à petit budget.