-  AUBAGNE, LA CRÈCHE PROVENÇALE

Aubagne est un secteur recherché, c'est l'une des banlieues agréables à vivre de Marseille, qui se situe à une quinzaine de kilomètres, soit quinze minutes de trajet en dehors des heures de pointe, et à seulement vingt-cinq minutes d'Aix-en-Provence grâce à un réseau autoroutier performant. De plus, le centre-ville est dynamique et les commerces de la zone commerciale Les Paluds sont à sa porte. Cela bouge bien du côté de la culture, du sport et, bouquet final, nous ne sommes qu'à dix minutes de la mer.

Le bon moment d'acheter
Depuis le début du mois d'octobre, nous avons dû revoir les prix à la baisse. Les acquéreurs sont inquiets, attentistes, ils osent de moins en moins prendre un crédit qui correspond pour eux à un pari sur l'avenir. La réforme récente sur les plus-values immobilières n'a pas vraiment dopé le marché, du moins en ce qui nous concerne car nous n'avons que peu de résidences secondaires en portefeuille. Mais pour ceux qui ont les moyens, soit un apport variant entre 10 et 20 % de la valeur du bien visé, c'est le bon moment pour acheter car les prix ont baissé. Nous venons de vendre une bastide dotée de 4/5 pièces pour 380 000 euros, contre 420 000 euros affichés il y a encore quelques semaines. Il en est de même pour les appartements : un logement de type T4 s'est échangé récemment à 180 000 euros au lieu des 212 000 euros proposés.

Yann Baeza, gérant de l'agence l'Immobilière de Provence et président Amepi pays d'Aubagne

Nous assistons à un léger regain d'activité grâce à la réforme sur les plus-values. Certains propriétaires de maisons secondaires et de biens en location ont décidé de vendre avant février pour éviter précisément d'être taxés sur la plus-value réalisée. Un contexte qui nous permet d'enregistrer près de 30 % de biens en plus à la vente. Parallèlement, nous observons une forte augmentation de paiement comptant, surtout de la part des seniors qui préfèrent s'affranchir d'un crédit. Récemment, nous avons reçu un paiement cash de 1,2 million d'euros pour une bastide !

L'attractivité de Gémenos
Ce type de biens étant rare sur Aubagne, c'est sur Gémenos que se portent plutôt les regards. Moins populaire, plus calme qu'Aubagne, la petite localité correspond à l'image du village provençal avec ses bâtisses anciennes et sa forêt classée. Le ticket d'entrée pour un pavillon en bon état de 125 m² avec 600 m² de terrain est de 450 000 euros. Les bastides sont de moins en moins demandées au profit des maisons contemporaines. Mais comme celles-ci sont rares, les prix s'envolent. Nous avons vendu récemment une maison de 200 m² avec 1 200 m² de terrain pour 880 000 euros. Le coût d'un terrain de 1 000 m² est de 380 000 euros, il vaut son pesant d'or, mais les impôts locaux sont trois fois moins élevés qu'à Aubagne...

Stéphane Michaud, gérant de l'agence Michaud Immobilier, Aubagne

Le marché stagne car les gens semblent vouloir reporter leur projet de vente. Ils font peu confiance au crédit relai et refusent de baisser le prix de leur bien. Du coup, au-delà de 350 000 euros, nous éprouvons quelques difficultés à écouler les stocks. Les acquéreurs sont rares aussi. Ils préfèrent remettre à plus tard l'acquisition d'un bien plus grand ou doté d'une piscine. Le marché des appartements ne se porte pas vraiment mieux en raison de la hausse des taux d'intérêt, qui impacte directement la capacité d'emprunt des acquéreurs. Et cela malgré l'aide accordée par le PTZ+ pour les biens neufs. D'ailleurs, ce sont les logements classés au maximum « D » par rapport au DPE qui se vendent le plus facilement. Mais ce classement, qui semble rassurer les primo-accédants, concerne une large palette de logements, y compris ceux des résidences des années 1960-1970 dont les prix oscillent entre 2 500 et 2 800 euros/m². Ainsi, un T3 se négociera autour de 170 000 euros et un T4 à moins de 190 000 euros.

Appart' sympa ET abordable
Le quartier du Pin Vert est très dynamique et abrite des résidences calmes, lumineuses et agréables, plutôt bien agencées et bénéficiant de parkings comme le Garlaban ou La Rose des vents. Dans ce secteur, un appartement T3 se vend plutôt autour de 175 000 euros, mais il faudra compter 15 000 euros de plus s'il est rénové.

Jean-Marc Berthet, associé de l'agence Immobagne, Aubagne

Le marché fonctionne un peu au ralenti en ce moment. Il faut noter que le niveau des prix est très élevé sur le pays d'Aubagne, ce qui engendre une forme d'attentisme chez les acquéreurs. C'est pourtant le moment de négocier. La marge est comprise entre 10 et 20 %, ce n'est d'ailleurs qu'au prix de cet effort que les biens se vendent. En général, cette baisse est négociée par l'agence. Le haut de gamme est particulièrement touché et les maisons au-delà du million d'euros restent sur le carreau. Une très belle demeure contemporaine sur Gemenos, de 250 m² sur 8 000 m² de terrain avec piscine et dépendances, a été cédée pour 950 000 euros. Sur Carnoux, un bien de 170 m² sur 1 200 m² de terrain avec piscine s'est vendu, lui, 580 000 euros. Mais ces exceptions ne sont pas la règle : le budget moyen des acquéreurs reste de 500 000 euros. Les investisseurs peuvent faire de bonnes affaires car la demande de logements locatifs T3 ou T4 est forte et gage d'un bon rendement. Dans ces catégories, un bel appartement refait à neuf avec une décoration contemporaine coûte environ 200 000 euros.

LGV en ligne de mire
La future ligne à grande vitesse risque fort de passer par le pays d'Aubagne, mais son impact sera alors très minimisé grâce à des tunnels et des passages protégés. Point d'inquiétude donc en vue d'une éventuelle baisse de la valeur des biens.

Philippe Chaix, gérant de l'agence Chaix Immobilier Gestion, Aubagne

ZOOM SUR... Du côté du logement social La ville d'Aubagne, déjà bien pourvue en logements sociaux par rapport aux localités voisines, voit actuellement un nouveau chantier s'élever dans la rue de la République, sur l'emplacement d'un ancien garage en plein centreville et à proximité du tramway. Il s'agit de la réalisation de quelque 45 logements sociaux du T2 au T5, dont 10 % seront destinés à des personnes à mobilité réduite. Réalisée en partenariat avec le service logement de la ville, cette opération répond aux objectifs de renouvellement urbain et de mixité sociale. Deux autres programmes ont débuté parallèlement à Auriol, avec la sortie de terre de 39 logements rue de la Papeterie, ainsi qu'à Peypin, où le programme Les Terrasses de l'Étoile comprend 72 logements, dont 24 en accession à la propriété.