-  NICE, LE CHOIX ENTRE DEUX EXTRÊMES

Il y a encore une pénurie d'offres sur les prix moyens, entre 120 000 et 350 000 euros. Un bien de qualité, au prix du marché, se vend ici en une semaine. La demande est là mais elle se concentre sur les produits inférieurs à 350 000 euros. Un T1 dans un bon quartier, sans défauts et en parfait état, se vendra environ 120 000 euros. S'il est sombre ou bruyant, il ne pourra que difficilement dépasser les 80 000 euros. Une forte demande se maintient également sur les petits T2 de 40 m², pour lesquels les acquéreurs sont prêts à pousser leur budget jusqu'à 150 000 euros. Un appartement de deux pièces d'environ 50 m², avec extérieur et cuisine indépendante, se trouvera bien souvent en concurrence avec un T3 moyen de gamme, dans un niveau de prix n'excédant pas 220 000 euros. S'il se trouve dans une belle résidence, avec échappée mer et piscine, les acheteurs feront un petit effort financier.

Haut de gamme au top
Les acquéreurs potentiels dotés d'un budget supérieur optent, eux, pour des maisons. Une belle enveloppe investie dans un bien immobilier supérieur à un million d'euros doit être justifiée. Les acheteurs n'acceptent aujourd'hui plus le moindre défaut, attendent un excellent standing, marqué notamment par la présence de certaines prestations comme piscine, court de tennis, poolhouse, vue panoramique...

Sébastien Augier, directeur de l'agence France Riviera Agency, Nice

Le marché est dynamique, on peut dire qu'environ quatre mutations professionnelles sur dix sont demandées dans le secteur. Mais si l'activité s'y développe, notre champ d'action s'étend sur toute l'agglomération ! L'essentiel des ventes en 2011 concerne des produits entre 150 000 et 400 000 euros, au-delà, la situation est plus compliquée, les beaux produits du coeur de ville ou des beaux quartiers de Nice nord se font rares. Primo-accédants et investisseurs, en revanche, sont bien présents, stimulés par la conjoncture. Les premiers optent classiquement pour les quartiers périphériques : avec un budget de l'ordre de 200 000 euros, ils peuvent trouver un T2 ou un T3 à Nice nord, Saint-Sylvestre, mais aussi La Madeleine, Californie, même s'il faut noter une pénurie de petits produits sur les zones les plus recherchées. L'investisseur, lui, misera sur le centre-ville ou le Vieux- Nice, valeurs sûres, où les prix sont encore maintenus artificiellement à la hausse par la rareté des produits de qualité. Cette clientèle, étrangère ou française, achète comptant des biens de 200 000 à 300 000 euros.

Cibler les demandes
Une grande part de notre travail consiste à communiquer, à expliquer notre métier, qui pâtit parfois d'une mauvaise image. Nous nous efforçons d'obtenir des mandats de recherche, afin de ne pas vendre uniquement nos produits, mais aussi et surtout de mieux cibler la demande du client.

Patrick Vanzo, associé des agences Étoile Immo, Nice

Il n'y a pas de cloisonnement entre les marchés des résidences secondaires et principales. J'ai l'exemple d'un studio, jusqu'alors occupé en secondaire, vendu en habitation à un jeune actif 119 000 euros. Il reste des quartiers abordables en primo-accession, pour un prix moyen de 3 000 euros/m², par exemple Nice nord ou le bas ouest. Les acheteurs à petits budgets doivent généralement choisir entre surface et emplacement. Ils préfèrent souvent un immeuble en état moyen, dans un quartier sympathique, que l'inverse. Avec un budget de 220 000, voire 230 000 euros, un jeune ménage y trouvera un trois pièces. Je pense à cet appartement de 4 pièces, bien situé, sur la corniche Fleurie, vendu 260 000 euros à des locataires ayant franchi le pas de l'acquisition.

En quête de qualité
Les biens de qualité se font rares à Nice intra-muros, ce sont les seuls produits dont les prix sont maintenus à la hausse. Pour autant, l'emplacement ne justifie pas toujours le coût. Les acquéreurs en ont conscience et boudent les produits surévalués par leurs propriétaires. En revanche, il y a toujours une clientèle prête à faire un effort financier supplémentaire pour un bien exceptionnel. Nous avons ainsi vendu rapidement un appartement de trois pièces, avec terrasse et jolie vue, dans une belle résidence : ce type de bien est toujours très prisé et se vend facilement.

Jérôme Hugo, gérant de l'agence Laforêt Immobilier Ouest Immo, Nice

Notre coeur d'activité se concentre sur la transaction d'appartements, qui constituent la majorité des ventes sur le secteur Nice nord. Ce quartier séduit toujours les primo-accédants et les actifs travaillant à l'extérieur : le tramway relie la gare en dix minutes et la présence de bretelles d'autoroute a toujours attiré les salariés travaillant à Sophia-Antipolis ou à Monaco. Les biens les plus demandés restent les T2 et T3. S'ils sont au prix du marché, ils peuvent se vendre rapidement. J'ai l'exemple d'un T2 de 37 m², avec un extérieur de 5 m², à rafraîchir, vendu 125 000 euros, un prix juste pour l'acheteur comme pour le vendeur. Ce dernier a du mal à ajuster ses prix, qu'il aurait plutôt tendance à fixer en fonction de ses projets à venir ! Les beaux volumes sont toujours très recherchés et difficiles à honorer puisque nous manquons de T4 et T5. Ici, un appartement de quatre pièces en dessous de 300 000 euros trouve preneur sur-le-champ. Je pense à un T4 en état neuf que nous avons vendu récemment 280 000 euros, avec vue mer, garage, sur la corniche Bellevue : c'est le type de bien que nous aimerions avoir plus souvent !

Locatif à échelle humaine
Depuis un an, nous développons une activité de gestion locative. Nous sommes l'une des rares agences indépendantes du secteur à proposer ce service, ce qui signifie une gestion à échelle humaine, dans un esprit familial.

Bruno Hirth, gérant de l'agence WHB Immobilier, Nice

URBANISME Se réapproprier la ville Après avoir fui un centre peu pratique, au profit de la périphérie, la clientèle locale, échaudée par la hausse du coût de l'essence, se réconcilie avec la ville. L'amélioration tant attendue des transports en commun a changé la donne, les travaux d'urbanisme à venir devraient confirmer la tendance, particulièrement sur les quartiers ouest. La redéfinition complète du secteur Nice-Thiers, le développement du pôle d'échange multimodal vont redynamiser ces secteurs. La Californie, qui verra passer la ligne de tramway reliant le port à l'aéroport, devrait en être l'un des premiers bénéficiaires. Depuis l'emblématique place Masséna, au coeur de la coulée verte, jusqu'au nouvel espace de vie que sera la gare du Sud, l'ambitieux programme de rénovation urbaine annoncé pourrait bien dépoussiérer l'image de la ville.