-  MARSEILLE 9E, POPULAIRE, MAIS AVEC VUE SUR MER

Construite dans les années 1960, suivie par Super Rouvière vers 1973, cette ville dans la ville offre 2 204 logements. Sur ses 25 hectares, on trouve une école, 60 commerces, 42 concierges ! L’endroit est toujours prisé, aussi bien par les retraités, pour le confort de vie, que par les primo-accédants, séduits par les prix attractifs. Notre agence est ici depuis vingt ans, nous suivons les parcours de vie. Sur le secteur, les investisseurs sont toujours présents, dans des budgets inférieurs à 130 000 euros. Un T1 à Rouvière ou Valmante se négocie aux alentours de 100 000 euros, un T2 de 40 m², 2 800 euros/m². Les grandes surfaces familiales, de type T5, sont estimées à 2 100 euros/m².

Le haut de gamme aussi
Redon, Cabot ou La Panouse sont des secteurs sur lesquels nous proposons des biens de prestige, en réponse à une demande constante. La résidence Le Jardin d’Éden offre une belle gamme d’appartements : comptez environ 560 000 euros pour un T4 de 230 m². J’ai l’exemple d’un T3 de 110 m², avec garage et grande terrasse, en très bon état, vendu 420 000 euros. Ces secteurs séduiront aussi une clientèle en quête de villas, dans un budget compris entre 750 000 et un million d’euros, parfois moins : ainsi cette maison vendue à Redon, avec piscine, sur 600 m² de parcelle, 580 000 euros.

Julien Bost, directeur commercial de l'agence BC Immobilier, Marseille 9e

Une grosse majorité de biens est encore surcotée : les estimations ont été multipliées par deux depuis 1999, pas les salaires ! En outre, l’apparition de la loi Carrez a fait raisonner les gens uniquement en termes de mètres carrés, or, un bien ne se limite pas à une surface. Aujourd’hui, le loyer ou le remboursement d'un crédit représentent des postes budgétaires bien trop importants dans les foyers, là où, il y a encore quelques années, ils ne dépassaient pas 25 %. Les biens se vendent, mais les délais s’allongent. Cependant, les propriétaires sont plus réactifs, prennent conscience qu’il faut baisser les prix, surtout sur les maisons. Dans le 9e, les biens entre 500 000 et 600 000 euros sont ceux qui se maintiennent le mieux et qui continuent de se vendre correctement. Dans cette gamme de prix, on trouve une maison avec jardin, en bon état, comme celle-ci, actuellement à la vente à Michelet, de 120 m² sur 400 m² de terrain, annoncée à 660 000 euros. Et les visites ne cessent de se cumuler...

Place aux petits budgets
Notre secteur génère encore peu d’investissement locatif. En revanche, beaucoup d’acquéreurs viennent ici pour un premier achat. Avec un budget de 130 000 à 135 000 euros, on peut trouver un T3 d’une cinquantaine de m² dans une résidence des années 1960.

Thierry Benhaïm, gérant de ABSO immobilier, Marseille 9e

L’offre ici se répartit entre petits immeubles d’avant 1948, petites maisons et, surtout, immeubles des années 1960. Un ensemble harmonisé par les divers noyaux villageois qui font la particularité du 9e. L’arrondissement est très bien desservi et pourvu en commerces, ce qui en fait un secteur attractif. Les appartements des années 1960 séduisent notamment les primo-accédants. La différence de prix sur ces produits porte souvent sur le DPE, la marge de négociation se fera selon leur état d’entretien. J’ai l’exemple d’un appartement vendu près du parc Dromel : il s’agissait d’un T3 de 55 m², en mauvais état, que les acquéreurs ont emporté pour 128 000 euros.

Prix psychologique
La maison individuelle, rare sur le secteur, est pourtant un produit régulier. Les vendeurs ont tendance à surestimer ces biens, à donner un prix « affectif », basé sur l’investissement personnel réalisé dans leur habitat. Or, il existe un seuil symbolique d’environ 500 000 euros pour une maison : 600 000 euros apparaîtra comme une estimation que le quartier pourra difficilement supporter. D’autres secteurs, comme La Panouse, connaissent un renouveau avec une offre de villas récentes. La situation du quartier, près des hôpitaux et des facultés, séduit une clientèle plutôt aisée.

Gérard Abécassis, gérant de l'agence IMREP, Marseille 9e

Cette année s’annonce meilleure que la précédente, même si les vendeurs continuent à surestimer leurs biens ! L’arrondissement est de plus en plus demandé par les habitants du 8e. Jusqu’alors, ses résidents ne dépassaient pas Michelet ! Aujourd’hui, il existe un vrai mouvement de fond d’une clientèle souhaitant quitter un quartier urbain au profit du côté campagne du 9e arrondissement. Délaissé pendant de nombreuses années, il a su garder ses espaces verts et une certaine qualité de vie. J’ai d’ailleurs vendu une maison au coeur de Sainte-Marguerite pour 390 000 euros à des clients ravis d’y trouver calme et jardin.

Rien que du neuf !
Nous avons vendu un terrain à Bonneveine, à un promoteur qui nous a proposé de commercialiser un très joli programme, les Sables d’Or, quatre villas à moins de 500 000 euros, offrant une architecture soignée. Il y a une réelle demande pour ces types de produits qui, pour les acheteurs, ne doivent pas dépasser la barre symbolique des 450 000 euros. Nous avons beaucoup de propositions en ce sens, même si le programme se situe dans une tranche de prix supérieure. Le boulevard du Sablier, limitrophe du 9e, est un secteur en pleine mutation, les acquéreurs ont compris qu’il fallait oser s’installer dans des zones en devenir.

Michèle Réolon, gérante de l'agence Immobilière du Parc, Marseille 9e

Nous avons pris en charge la copropriété en mai 2008, et y avons installé une agence. En essayant de faire évoluer l’offre de services, nous allons bien au-delà de la mission traditionnelle d’un syndic : peu s’occupent d’un comité d’entreprise, d’un service de bus... Si, de prime abord, La Rouvière ne séduit pas les acquéreurs extérieurs, ses résidents ne souhaitent pas en partir ! L’ensemble est très agréable à vivre, avec de grands appartements, pour la plupart avec vue mer. En location, du T2 au T5, il faut compter un budget de 650 à 900 euros, charges comprises. Nous proposons souvent aux locataires de se porter acquéreurs. J’ai l’exemple d’un appartement de 80 m², acheté à 180 000 euros par la personne qui l’occupait depuis dix ans. Le vitrage et les sols avaient été rénovés. De même, un couple qui occupait un T2 a vu sa famille s’agrandir et s'est lancé dans l'achat d’un T4 pour 185 000 euros, tout en mettant en location son T2.

Le juste prix
Les tarifs sont raisonnables ici, les délais de vente aussi, si l’on reste au prix du marché. Le 9e reste un arrondissement recherché, aux portes conduisant à Cassis et à Luminy. La Rouvière est une copropriété vivante, ouverte sur l’extérieur, proche des universités, de la mer. Nous y concrétisons cinquante ventes par an.

Thierry Hugonnet, directeur commercial des agences Citya, Marseille 9e

L'OFFRE DE DEMAIN Sainte-Marguerite effeuille le neuf Ancien et récent cohabitent dans le quartier populaire de Sainte-Marguerite, secteur disposant de nombreux atouts. La mairie de Marseille s'est associée à un constructeur privé pour entamer un projet de construction près du stade Vélodrome, composé pour une part de logements sociaux, de l’autre d’appartements destinés au parc privé. Quelque 400 logements sont attendus, dans un secteur très bien desservi en termes de commerces et d’infrastructures. Un projet qui devrait dynamiser le commerce, apporter un souffle d’air frais avec une nouvelle clientèle et constituer l’offre de demain : ces appartements intègrent les volumes de ventes des agences généralement après un minimum de cinq années.