-  BAYONNE, LA RÉVOLUTION TRANQUILLE

Nous faisons face à des rythmes de vente très rapides, 95 % de nos produits partent avant même leur construction. Le prix du neuf sur le BAB s'échelonne de 3 500 à 5 600 euros/m², voire 6 000 euros/m² pour certains emplacements privilégiés. La municipalité a pris conscience des enjeux du logement et développe actuellement de nouveaux quartiers. Il y a une volonté forte d'ouvrir à la constructibilité pour répondre aux besoins des Bayonnais, dont le nombre augmente chaque année. À Anglet, nous avons ainsi une opération de 250 logements en cours, sur un terrain de 5 hectares, à l'entrée de la ville.

Préserver une architecture basque
Nous avons à coeur de conserver une identité basque dans les constructions, ainsi qu'un cadre de vie de qualité. Une grande attention est portée aux prestations, car il est fondamental que les résidences vieillissent bien. Les normes actuelles sont légitimes, mais leur multiplication a des répercutions sur les prix du marché. La surface minimale pour un deux pièces aujourd'hui est de 43 m², contre 38 m² il y a cinq ans. Une nouvelle donne qui se traduit par un surcoût pour l'acheteur de quelque 20 000 euros ! Plus de jeunes devraient pouvoir accéder à la propriété, nous essayons donc d'adapter nos projets à tous les budgets. Ainsi, cette résidence de petites maisons divisées en appartements, avec peu de charges, située entre Bayonne et Saint-Pierre-d'Irube. Le ticket d'entrée pour un T2 y est de 149 000 euros. Ce sont des produits BBC, très agréables à vivre, avec jardin et garage. Nous essayons d'être innovants, à l'écoute des besoins locaux. Pour répondre à la demande des nouveaux retraités par exemple, nous avons créé les « Patios d'Or », première résidence senior non médicalisée de la côte basque, dont 55 logements seront livrés à Anglet l'hiver prochain. Quatre-vingt-dix personnes sont aujourd'hui en liste d'attente pour y louer un bien. Le principe repose sur une mutualisation des services à la carte, ce qui permet de modérer les loyers.

Robert Alday, président du groupe Alday Immobilier, Ciboure

À la différence des villes voisines, la clientèle est ici majoritairement locale, avec une excellente connaissance du marché, aussi bien en termes de prix que de types de biens. Le marché de l'appartement reste dominant, la demande s'orientant principalement sur de petits biens de type T1 à T3, avec travaux bienvenus pour une question de tarifs. Proche de la gare, encore populaire, le quartier Saint-Esprit évolue vite, peut-être un peu trop : l'intensification du nombre de transactions conduit certains vendeurs à surestimer leur bien, ce qui est toujours dommageable. Le même phénomène se produit sur le quartier de la Rousselle, dans un contexte différent : pour beaucoup d'acheteurs locaux, ce secteur prend place du « mauvais côté » de l'Adour. Il présente toutefois l'avantage d'être situé sur les hauteurs. Ces deux quartiers restent très recherchés par les primo-accédants ou pour de l'investissement locatif. Dans le centre historique, les budgets modérés peuvent miser sur les immeubles anciens, moins prisés car souvent sans ascenseur, ni parking, ni terrasse.

Neuf ou très récent en tête de peloton
Une clientèle en quête de logements plus qualitatifs, qu'il s'agisse de villas ou d'appartements, s'orientera vers les quartiers traditionnellement résidentiels : Arènes, Foch, Beyris. Nous avons vendu récemment un T3 aux Arènes à 315 000 euros, dans un immeuble de moins de cinq ans. L'offre dans le neuf ou le très récent se concentre sur les hauteurs. Les promotions réalisées actuellement constitueront l'offre de demain. À titre d'exemple, nous avons vendu récemment un T4 dans un immeuble des années 2000, au sein du quartier Saint-Bernard, pour 350 000 euros.

Jérémy Cordier, négociateur pour Carmen Immobilier, Bayonne

Nous avons la chance de travailler sur un secteur attractif, qui continue à développer ses bassins d'emplois. L'agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz en général évolue dans ce sens, devient un pôle économique important, une vraie communauté de villes. Le fait de pratiquer une activité de syndic en plus de notre coeur de métier nous permet d'avoir un portefeuille relativement étoffé et de trouver des biens en adéquation avec la demande. Sans compter que 70 % de nos apports de mandats viennent du syndic. En ce qui concerne les tendances du marché, il subsiste toujours un décalage entre les budgets des acquéreurs et les attentes des vendeurs. Ces derniers n'ont pas encore pris conscience qu'il fallait réajuster leurs tarifs par rapport à la valeur réelle d'un bien, ce qui entraîne souvent des négociations de 10 à 15 % pour des biens annoncés aux alentours de 230 000 euros. Dans le secteur, le prix moyen d'un appartement oscille entre 200 000 et 250 000 euros. Cela ne doit pas occulter des estimations très contrastées selon l'état : j'ai l'exemple d'un T4, de bon standing, cédé 286 000 euros net vendeur, chemin de Chala. À l'opposé, un T3 rue Neuve, est parti à 70 000 euros. Quelques opportunités peuvent se présenter dans le Petit Bayonne, sur des appartements anciens, voire vétustes. Les prix sont à la baisse dès qu'une mise aux normes s'impose.

Un marché équilibré
Les prix à Bayonne restent abordables par rapport à la côte, la ville est préservée des envolées que connaissent Biarritz ou Bidart. Le secteur est encore porteur, les ventes se font dans des délais raisonnables, il n'y a pas de pénurie de biens et l'offre et la demande sont en adéquation. Il faut rappeler cependant que les logements se vendent s'ils sont au prix du marché. Il n'y a néanmoins ici pas de tensions, acquéreurs et vendeurs arrivent à s'entendre, même si ces derniers sont encore trop exigeants.

Laurent Galy, chef des ventes Pays Basque et Béarn pour Nextcity-Lamy

URBANISME Bayonne sur tous les fronts Projets de réhabilitation du quartier Saint-Esprit, de la ZUP des Hauts de Sainte-Croix, réaménagement du secteur Tête de Pont et de ses 4,5 hectares, ou encore création de l'éco-quartier Séqué : Bayonne joue la carte du développement urbain sur tous les fronts. L'ouverture d'un centre Ikea fait office de symbole dans un tel contexte. L'entreprise, qui a dévoilé son projet le 4 avril dernier, sera pour la première fois intégrée dans un centre commercial, ce qui permet de diviser par deux l'occupation au sol : 12 hectares sont utilisés, sur deux niveaux, au lieu des 25 nécessaires dans un classique projet de plain-pied.