-  XIE ET XIIE ARRONDISSEMENTS : LA CAMPAGNE À MARSEILLE

Depuis septembre 2010, nous constatons une réelle reprise du marché de l’immobilier dans le XIe arrondissement et sur toute la vallée de l’Huveaune. Mais nous restons prudents. La crise a régulé le marché, elle a fait prendre conscience aux vendeurs du juste prix de leur bien, quel que soit son type.?En effet, tous sont concernés, sauf quelques produits d’exception, modernes et sans travaux. Les acquéreurs se montrent exigeants, car ils connaissent parfaitement le marché. On peut en outre constater une nette tendance à la négociation du prix, même si celui-ci est juste. Leurs attentes, plus ciblées tiennent compte du transport scolaire et des temps de déplacement. Du reste, les secteurs les plus prisés se situent près des voies d’accès aux autoroutes, tout en restant dans un contexte de « ville à la campagne » ; par exemple, à la Valentine, une maison récente de 125 m2 sur 500 m2 de terrain avec piscine dans un quartier résidentiel, annoncée à 485 000 €, est partie pour 465 000 €.? Sur Les Camoins, une maison de 170 m2, avec piscine sur un terrain de 1 000 m2, s’est vendue à 575 000 €.

Après deux années de baisse, 2010 a enfin vu une accalmie. Mais si le cru fut sans aucun doute meilleur que celui de 2009, il faut rester prudent car les biens ont peine à se renouveler, surtout les maisons entre 400 000 et 500 000 €. La demande se porte essentiellement sur les produits compris entre 300 000 et 350 000 €, mais là aussi ils sont rares. Dans le XIe arrondissement, étant donné qu’il reste davantage de terrains disponibles, des lotissements composés de petits immeubles apparaissent. Cela a pour effet de densifier le secteur, notamment celui de la Valentine. Ainsi, un appartement récent T2, de 57 m2 en duplex, dans une résidence de standing, se vend autour de 200 000 €. Un T3 de 51 m2 dans un petit immeuble des années 60 part pour 130 000 €. Mais dans l’ensemble, les XIe et XIIe demeurent des arrondissements aérés et très verts, avec beaucoup de maisons individuelles. Vers Les Caillols, une maison de lotissement de 94 m2, avec 3 chambres, véranda et petit terrain, s’acquiert autour de 320 000 €.

On devrait construire les villes à la campagne. C’est le paradoxe de notre vaste secteur avec beaucoup de maisons individuelles, dans des lotissements ou non, avec des jardins plus ou moins grands, des commerces de proximité ou des centres commerciaux en nombre suffisant et la proximité des axes autoroutiers. Une maison mitoyenne de lotissement de 90 m2 sur 200 m2 de terrain, se vend entre 300 000 et 320 000 €. Lorsqu’elle est très récente, de type néo-provençal à l’extérieur et un aménagement contemporain, elle se négocie entre 330 000 et 360 000 €. Actuellement, nous commercialisons un programme de 4 villas, de 105 à 120 m2 habitables, avec pour chacune 600 m2 de terrain en moyenne, à proximité des bus et des écoles, à partir de 400 000 €. Toutefois, on assiste à une évolution démographique qui influe sur le bâti : des personnes arrivées à l’âge de la retraite, qui ne peuvent plus ou ne souhaitent plus entretenir une maison et un jardin, recherchent un appartement dans une petite copropriété située non loin des commerces et de leurs enfants. Ils vendent alors leur maison qui a pris de la valeur. Cette demande, conjuguée à une politique de densification de l’habitat, favorise actuellement le retour en force de ce genre de construction.

La crise aura servi à remettre les pendules à l’heure, et par la même occasion à retrouver des écarts de prix qui ont toujours existé entre les différents secteurs des XIe et XIIe arrondissements ! Ainsi, pour un niveau de qualité identique, les prix sont moins élevés (parfois de 10?%) à la Fourragère par rapport à ceux de Saint-Barnabé. Je ne parlerai même pas des écarts du prix au m2 au sein d’une copropriété, toujours à produit équivalent. Concernant les maisons individuelles, la moyenne se situe entre 400 000 et 600 000 €. La fourchette basse, autour de 300 000 €, concerne les maisons de lotissement avec petit terrain et rapprochées les unes des autres. La fourchette haute peut atteindre 800 000 €, voire plus, comme à Saint-Barnabé avec une maison de 200 m2 sur 600 m2 de terrain et dans un environnement de qualité. La maison à un million reste exceptionnelle. Mais quand elle se présente à la vente, elle se trouve plutôt dans les anciens quartiers bourgeois du XIIe, que dans certains autres arrondissements considérés autrefois comme populaires.