-  CANNES : UN MARCHÉ ACTIF MAIS PRUDENT

Aujourd’hui, les critères des clients sont assez paradoxaux : ils souhaitent la proximité avec le centre-ville, les commerces et les plages mais ils recherchent surtout… le calme. Toute la difficulté consistant à faire coïncider l’offre et la demande. De plus, les nouvelles dispositions concernant le Diagnostic de performance énergétique (DPE) vont influencer les acquéreurs, et le prix de vente devra être en adéquation ! Il est nécessaire de différencier le marché du neuf et celui de la revente. Pour le neuf, les réductions fiscales inhérentes à l’investissement ont boosté ce secteur, dans l’ancien, les écarts sont importants et l’activité est au ralenti… Cette année, notre agence a réalisé 67?% de son chiffre d’affaires dans le neuf et 33?% dans l’ancien. Nous venons de commercialiser un programme sur Mandelieu à un prix moyen de 4 300 € le m2 avec de belles prestations. Si des hausses permanentes sont communiquées, cela concerne surtout des marchés particuliers tels que Cannes Croisette, tandis que les effets de la crise se font ressentir sur le terrain. »

Le marché de la résidence secondaire et de la résidence principale, pour des budgets allant jusqu’à 600 000 €, est en nette amélioration par rapport à 2009. La recherche en petits produits d’investissement (de 100 000 à 150 000 €) est toujours extrêmement forte. Le stationnement et la présence d’un balcon ou d’une terrasse restent les critères n°1 en résidence principale. Les acquéreurs en résidence secondaire favorisent l’emplacement (proximité de la mer et du centre-ville). En position de force ces deux dernières années, les acquéreurs demeurent exigeants et ont tendance à faire des offres souvent trop basses compte tenu de la reprise. Désormais conscients de la période difficile traversée, les vendeurs ont mis du temps à ramener leur prix à la réalité du marché. Nous venons de vendre dans l’ancien un appartement de 95 m2, dans une résidence de standing avec piscine, situé quartier Bas Croix-des-Gardes pour 480 000 €. Je pense que le premier trimestre 2011 devrait être plutôt bon. Le deuxième semestre, avec l’approche des élections présidentielles, risque de ralentir fortement...

Avec ses secteurs bien différents, Cannes capte une clientèle très variée. Pour un prix au m2 allant de 5 000 à 50 000 € , les investisseurs sont intéressés par la location saisonnière et longue durée ou la défiscalisation, tandis que les acquéreurs de villégiature et les actifs locaux le sont pour une résidence principale. Moins présents pendant la crise, les marchands de biens sont aussi de retour. La clientèle de résidences secondaires très haut de gamme et de luxe, du centre Croisette jusqu’à la pointe Palm Beach, est principalement étrangère. L’exception est, bien évidemment, la façade Croisette avec des prix qui peuvent atteindre les 30 000 à 50 000 € le m2. Les secteurs Croix-des-Gardes, Montfleury, Montrose et Oxford jusqu’à la limite du Cannet sont très prisés pour les résidences principales. Nous avons beaucoup de demandes pour Cannes intra-muros de la part des retraités, de toute la France ou de l’étranger, qui souhaitent se rapprocher de la mer et profiter du doux climat de la Côte d’Azur. La reprise amorcée devrait se poursuivre en 2011 pour retrouver une situation égale à avant la crise. Les taux très bas accompagnent cette reprise.

Le marché cannois est très diversifié. Multilingue, il possède un large panel de clients dont de nombreux primo-accédants ayant des difficultés pour se loger en raison des premiers prix qui tournent autour de 150 000 € pour le plus petit studio. Cependant les atouts sont nombreux : des commerces dans chaque village, une vue souvent panoramique, des activités multiples, entre mer et montagne, l’Italie et la Corse, un aéroport à Nice… Sur une même commune, il existe toujours des vies de quartier, et d’un quartier à un autre, des prix différents. Certes l’immobilier au soleil est cher mais acheter à des prix élevés assure de revendre dans la même proportion. Et c’est la seule région de France où l’on vit en extérieur 3 à 4 mois de plus qu’ailleurs ! Les clients dans la tranche des 450 000 à 500 000 € sont nombreux, ceux qui dépassent le million sont marginaux mais en position d’achat forte. Les vendeurs acceptent les offres qui leur sont faites et les acquéreurs prennent le soin de ne pas s’arrêter à leur première visite pour s’engager. L’immobilier a subi une petite crise pour repartir de plus belle car c’est encore la meilleure valeur refuge. Je suis intimement convaincu que la reprise est omniprésente, nous devons être réactifs et attentifs à ce marché qui change.