-  CAEN : UN MARCHÉ D’AVENIR

Ces deux dernières années, l’évolution du marché a profité aux primo-accédants qui ne pouvaient pas béneficier de l’offre locale en période d’euphorie. Cette autorégulation leur a permis de concrétiser leur projet et favorise la rotation du parc immobilier pour ces prochaines années. Un phénomène à considérer comme un indicateur positif. Actuellement, les règles d’urbanisation et d’aide au financement orientent la production de logements neufs en terme de durabilité et de maîtrise de l’espace. La corrélation de ce marché avec le marché de la revente tend à homogénéiser les attentes des acquéreurs : les prix ne s’ajustent plus uniquement sur l’emplacement et la superficie, mais intègrent les critères de la performance énergétique. De grands projets d’aménagement urbains se dessinent et les prémices d’une accélération du marché se fait ressentir. Des adaptations de l’offre émergeront pour répondre plus précisément aux besoins et aux attentes de certaines demandes encore insatisfaites. Dans cet environnement complexe, le professionnel de l’immobilier demeure et demeurera la clé de voûte de la réussite d’un projet immobilier.

Le marché s’est amélioré mais est encore cahotant. L’offre n’est pas toujours cohérente. Certains vendeurs sont lucides, mais il est difficile d’annoncer un délai de vente. L’acquéreur a besoin de voir beaucoup de choses, d’analyser et comparer : pour un même budget, il y a une diversité incroyable de biens. C’est à nous, professionnels, qu’il revient de faire la part des choses, et parfois de refuser un mandat qui n’est pas dans le marché. Acquéreurs et vendeurs doivent être satisfaits et la relation de confiance est importante. Chaque estimation se fait au cas par cas, et si un bien ne se vend pas, il faut se remettre en question ! Ce sont les budgets jusqu’à 200 000/250 000 € qui sont majoritaires, mais il est difficile de trouver une maison dans cette enveloppe. C’est encore plus difficile entre 350 000 et 550 000 € : le financement est conditionné par une revente, et le marché est en suspens. Le haut de gamme, si c’est du bel ancien ou s’il est exceptionnel, trouve preneur : un marché confidentiel, basé sur le relationnel. L’offre n’est pas énorme, la demande est constante, et une belle maison ancienne de ville, avec garage et jardin est une denrée rare.

Dans l’ensemble, l’année n’a pas été mauvaise, mais de là à affirmer qu’il y a une reprise… Septembre et octobre ont très bien fonctionné, avec la perspective des nouvelles lois financières. Les investisseurs sont plus nombreux, avec une enveloppe de 50 000 à 200 000 €. La demande est supérieure à l’offre pour les petites surfaces, du studio au T2, qui se vendent relativement vite et assez cher, principalement dans le centre-ville ou dans des quartiers excentrés mais cotés, où la demande locative fonctionne bien. Le marché est plus dynamique pour les T2 et T3, de 100 000 à 250 000 €. Les primo-accédants se tournent plutôt vers un appartement, pour un budget moyen de 150 000/170 000 €. Il y a très peu de petites maisons dans ces prix, et elles partent très vite. Nous avons aussi une grosse demande des futurs seniors et retraités, pour des appartements récents des années 90, avec terrasse, ascenseur et parking : un bien rare et difficile à trouver ! Les budgets compris entre 300 000 et 500 000 € sont en stand-by : la confiance n’est pas encore tout à fait là, et la prudence incite à vendre avant de racheter.

Il y a plus de mouvements, la demande a augmenté depuis l’été. En ce moment, et de façon générale, les budgets ne sont plus les mêmes. Depuis l’automne, nous avons une forte demande d’investisseurs pour du locatif, du studio au T2, et majoritairement en centre-ville. Ils se calent sur la demande locative : le centre est très recherché, avec des biens qui ne dévaluent pas. Les gens qui ont acheté en centre-ville ont toujours fait de belles ventes et n’ont jamais perdu d’argent. C’est une valeur sûre. En ce moment, 30?% de nos acquéreurs sont des investisseurs, avec un budget moyen de 55 000/60 000 € pour de l’ancien ou de l’après-guerre. Nous avons peu de jeunes primo-accédants qui cherchent des T3 ou une maison avec 2 chambres entre 100 000 et 120 000 €, mais davantage de quadragénaires installés dans la vie, pour un deuxième achat. On ne les voyait plus il y a dix-huit mois, et ils reviennent désormais sur le marché. C’est vrai aussi pour le haut de gamme, au delà de 500 000 €. Le marché est assaini, les estimations sont très fines, et il y a de l’offre, quel que soit le budget. Un bien au juste prix se vend entre trois et six mois.