-  DOUAI / SOMAIN : DE BONNES OPPORTUNITÉS À SAISIR

Le marché immobilier à Douai est difficile, très tendu. Il y a peu d’acheteurs dans la tranche de 350 000 à 700 000 € qui est notre coeur de cible. Les propriétaires de biens haut de gamme sont obligés de baisser leurs prix, de 10 % jusqu’à 18 %, car ils ne correspondent plus au marché. Après un très gros creux en 2009, le marché a vécu une reprise en 2010 mais sur des volumes modérés. Sur le marché restreint du haut de gamme, cette reprise est beaucoup plus lente car les acheteurs se sont raréfiés. À Douai, la reprise se fait par les petits prix. Pour un primo-accédant, la charge d’un emprunt équivaut à un loyer. Ce n’est pas le cas pour le haut de gamme. Notre activité est découpée en trois tiers : transactions haut de gamme, vente de locaux commerciaux, gestion locative de biens ou de locaux. Le marché des locaux commerciaux est aussi difficile. Nous ressentons beaucoup la crise économique dans ce domaine. Globalement, Douai perd de son attractivité, à cause des problèmes de circulation. Mais il faut rester positif : le creux de la vague est passé, le marché repart.

Notre agence existe à Somain depuis le mois d’août 2010. Nous constatons un bon flux de transactions grâce aux taux d’intérêts bas et aux prix en phase de stagnation. Beaucoup de personnes profitent de cette période pour acheter. Auparavant, les prix d’affichage étaient farfelus et il fallait revenir à des prix plus réalistes. La baisse de 10% à 15% était nécessaire. Aujourd’hui, 90% de notre clientèle a un budget moyen autour de 140 000 €, ce qui correspond à une maison de résidence trois chambres, avec un jardin de 4 ares et un garage. Il y a très peu d’appartements car Somain est sur un secteur de campagne. Les maisons de plus de 200 000 € sont difficiles à vendre et les budgets de plus de 250 000 € ne sont pas présents du tout. Sur le secteur de Somain, nous avons une belle clientèle, la moitié de nos ventes, qui vient de Lille, car les prix sont plus abordables ici. Cette clientèle vient clairement pour les prix, malgré la route à faire pour aller travailler et les bouchons. Aujourd’hui, les ventes plaisir ne se font plus. Il y a une frilosité à revendre pour acheter. Les achats de biens résultent avant tout d’une nécessité de se loger. Le marché se fait avec les primo-accédants.

Le marché immobilier est tendu sur Douai en ce moment. Nous ressentons deux éléments : la crise économique est toujours présente, et il y a clairement un problème de stationnement sur Douai. La mise en place du tramway a supprimé des stationnements et le stationnement payant est de plus en plus étendu. Du coup, les biens sans garage ou emplacement de parking sont difficiles à vendre. Aujourd’hui, les acheteurs s’écartent donc du centre-ville. Nous ressentons cela aussi au niveau des commerces. Sur le secteur de Douai, les ventes se font en dessous de 150 000 €. Il y a une barre symbolique à ne pas dépasser. Notre société, qui gère 65 000 logements, travaille beaucoup sur les cités minières, où il y a des petites maisons, des corons entre 45 000 et 120 000 €. Sinon, ce qui fonctionne bien dans le neuf, c’est la location/accession de logement social, avec des garanties de rachat et de relogement en cas de difficultés pour payer ses mensualités. Nous avons deux programmes de la sorte à Dechy et Somain, avec des biens aux alentours de 140 000 €. Même si nous ne sommes pas encore dans l’après-crise, le contexte redevient favorable et il y a des opportunités à saisir.

Sur Douai, le marché immobilier est en dents de scie. Il y a certes une reprise timide des transactions, mais rien n’est stable. La mentalité des acheteurs et des vendeurs a changé avec la crise. Ils ont du mal à se positionner, sont indécis. Pour les petits budgets, il y a en plus la difficulté d’obtenir l’accord d’un prêt bancaire. Pendant la crise, les prix de l’immobilier sur Douai ont baissé de 10% à 15%. Aujourd’hui, ces prix stagnent mais ils pourraient baisser encore un peu car les taux risquent d’augmenter. Aujourd’hui, les appartements dans l’ancien se vendent globalement dans une fourchette entre 1 200 €/m2 et 2 000 €/m2, mais en centre-ville, les prix peut s’envoler jusqu’à 2 300 €/m2. Les appartements dans le neuf sont autour de 3 000 €/m2. Pour une maison type 1930, sans garage, il faut compter près de 200 000 € dans le centre-ville ou sur les grands boulevards de Douai. Le même bien sur un village attenant comme Sin-le-Noble se négociera entre 130 000 € et 150 000 €. Enfin, les prix pour une maison standard sur les extérieurs de Douai, avec garage et 5 ares de terrain, se situent entre 150 000 et 200 000 €.