-  L’AIGLE, UN NOUVEAU SOUFFLE

Aujourd’hui, l’offre est supérieure à la demande. Néanmoins, nous notons un redémarrage depuis juillet 2010. Les banques prêtent, avec parfois des taux à 2,80?%, mais les critères d’emprunt se sont durcis. Aujourd’hui, les acheteurs sont de vrais acquéreurs, réfléchis et motivés, bien intallés dans la vie. Nous avons environ 20?% de primo-accédants qui cherchent de l’ancien à la campagne, partiellement habitable et avec des travaux et du terrain, pour un budget de 100 000 à 120 000 €. L’offre commence à partir de 80 000-85 000 €. La moitié de nos acquéreurs sont originaires de la région parisienne. Ils recherchent, pour du secondaire, de l’ancien à la campagne avec du terrain, dans une fourchette de 150 000 à 220 000 €. Il y a une offre intéressante à partir de 150 000 € mais une belle fermette rénovée, avec 4 chambres, un séjour de 40 m2 et 5 ha de terrain se vend entre 240 000 et 250 000 €. Les futurs résidents permanents se rapprochent des commodités et cherchent plutôt un beau pavillon de caractère et récent. Les acheteurs pensent à tort pouvoir encore négocier : les prix ont baissé de 20 à 30?%, et l’exceptionnel se vend toujours très bien et très vite.

Nous avons eu une reprise de juin à septembre mais le marché est plus calme depuis novembre. Nous sommes passés de 65?% de ventes en secondaire à 30-40?%. Les acquéreurs ont changé : aujourd’hui, ce sont de futurs seniors qui se rapprochent de leur région d’origine et qui cherchent une résidence qui deviendra principale au moment de la retraite. Ils visent surtout le confort et la sécurité d’un appartement en copropriété récente, pour une résidence alternée six mois par an. En principal, les maisons anciennes ou les pavillons jusqu’à 130 000-150 000 € se vendent bien. Au-delà, c’est plus difficile. Les vendeurs n’acceptent pas de réajuster les prix qui ont baissé de 20 à 25?% depuis 2008. Il y a peu de primo-accédants dans le secteur : les jeunes s’installent dans des régions où les perspectives économiques sont plus attrayantes. La population de L’Aigle est vieillissante, alors que celle des communes environnantes s’accroît avec le développement de lotissements : le neuf séduit les trentenaires, au détriment de l’ancien. Nous avons également des transactions pour des biens de 350 000 € et plus : le choix est important, les acheteurs parisiens ont le choix. Et nous sommes proches du Perche !

L’activité a tendance à croître, notamment sur les enveloppes à partir de 350 000 € ou plus. Les acquéreurs sont à 75% des Parisiens qui recherchent du secondaire ou une résidence principale, tout en continuant de travailler à Paris. Nous avons également quelques primo-accédants qui souhaitent, dans une enveloppe de 70 000 à 160 000 €, de l’ancien en proche campagne avec des travaux en auto-construction, ou des produits en zone urbaine, encore trop chers. En remettant les prix sur le marché, on arrive à passer quelques dossiers, mais certains vendeurs sont encore trop gourmands. Il n’y a pas de fourchette « tiède » : tous les types de prix bougent, et tout se vend, à des Aiglons ou des Parisiens. Mais nous manquons d’appartements dans des immeubles récents et de standing pour les futurs seniors et de maisons de plain-pied ou d’appartements confortables avec ascenseur. Il y a quand même un décalage entre les biens proposés et le type de biens recherchés. On trouve des produits très attractifs à une vingtaine de kilomètres de L’Aigle, mais la distance et le coût des déplacements restent un critère dissuasif.

Il y a eu un premier frémissement il y a un an déjà, suivi ensuite d’une baisse : le marché est en dents de scie depuis dix-huit mois. Juillet, août et septembre ont été de bons mois, mais la crise est profonde et la dynamique du marché immobilier repose sur les perspectives économiques locales. Nous avons un micro-marché de gens qui viennent travailler dans la région et qui cherchent une résidence principale à un prix de marché très bas, entre 70 000 et 120 000 €. À budget égal, les primo-accédants se tournent vers le neuf. Ils ont été soutenus par le double prêt à taux zéro qui a gonflé artificiellement le marché en 2010. À L’Aigle, une maison sur deux est vendue à un Parisien, et le marché secondaire connaît une baisse importante des volumes. Quant aux petits investisseurs, ils ont disparu avant le début de la crise. 2009 a été très difficile. En 2010, nous sommes tout de même sur une augmentation des transactions. Le pire est derrière nous.