-  NICE, DE BELLES OPPORTUNITÉS

Grande surface, terrasse, voire balcon, vue sur mer si possible, bon état, en dernier étage, avec parking ou garage, peu de charges et un prix compressé. Les agents immobiliers sont habitués à ce genre de demande que l’on peut résumer par : « le plus beau pour le moins cher ». Aujourd’hui, les esprits se sont calmés avec les effets de la crise. Les acquéreurs ont revu leurs prétentions à la baisse, notamment en termes de surface et de prestations, en fonction de leur moyen. Les négociations sont toujours nécessaires mais, même si elles restent difficiles, chacun trouve son compte au final. Dans l’ancien, les prix au m2 se sont stabilisés entre 3 000 et 4 000 € en moyenne, selon le quartier et le type d’immeuble. Les acheteurs bénéficient de surcroît de taux de crédit attractifs, les meilleures banques proposant des taux à 3,20?% hors assurance sur quinze ans ou de 3,60?% hors assurance sur vingt ans. Les banques et organismes spécialisés offrent également une palette de taux attractifs et de « montages financiers » collant au besoin des emprunteurs, qui sont parfois des vendeurs d’un autre bien. Raisons pour lesquelles la clientèle locale redouble d’ardeur. L’incertitude des retraites contribue également à cette envie d’acquérir : avoir « son » toit, soit en résidence principale, soit en investissement locatif, en fonction des moyens de chacun.

Nos deux agences de Nice enregistrent cette année une augmentation significative du volume des transactions. Le marché niçois, plus particulièrement celui de l’ouest, est animé pour l’essentiel par des acquéreurs de résidences principales séduits par un parc immobilier plus récent. Les appartements disposent généralement d’une terrasse avec vue, d’un stationnement aisé et d’une piscine. Les actifs apprécient également la proximité des axes routiers et les étrangers, celle de l’aéroport. Sur le secteur est, les clients recherchent en priorité des commerces et un tramway. D’une façon générale, les prix restent stables, le marché est soutenu par des taux d’intérêt très bas. Plus de la moitié de ces acquisitions ont été réalisées grâce aux dispositifs fiscaux de la loi Scellier. Les acheteurs recherchent en majorité des 2 pièces, soit 35?% des transactions, suivis par les 3 pièces (28?%). Quant au marché locatif, il demeure stable : la demande est soutenue mais la solvabilité des locataires plus incertaine.

Sur le deuxième semestre de l’année, le marché immobilier niçois se porte bien. On remarque même une certaine reprise, soutenue par des taux d’intérêt exceptionnellement bas et les avantages fiscaux. Ces mesures ont fortement incité les acheteurs à franchir le pas et à acquérir un bien afin de bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt. Si les produits recherchés demeurent variés, le critère numéro un reste l’emplacement. La situation primant presque sur la qualité du bien. Le quartier des Poètes avec ses belles résidences et le secteur de la Libération et ses nombreuses commodités attirent toujours. D’autant que le prix moyen du m2 n’excède pas les 3 000 €. Je reste donc optimiste pour 2011. On pourra notamment compter sur le doublement du prêt à taux zéro. Une certaine équité entre le client et le vendeur s’installera également avec l’obligation d’afficher le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de chaque logement. Une préoccupation environnementale qui n’entre pas encore dans la décision d’achat.

Après deux années 2008 et 2009 de ralentissement, notre agence, et le marché en général, a repris des couleurs, essentiellement dans l’ancien, notre cœur de cible. Nous enregistrons cette année, une bonne activité sur des biens vendus autour des 200 000 € ; les appartements entre 400 000 et 800 000 € n’ayant pas encore retrouvé toute leur attractivité. La demande est concentrée essentiellement sur des logements de type T3 de 60 m2 et T2 entre 40 et 50 m2. Par exemple, un studio 2 pièces cabine, situé dans le quartier du Port, vient d’être vendu à 198 000 €, la transaction d’un 3 pièces de 80 m2 sur la corniche s’est conclue à 350 000 € ou encore celle d’un 2 pièces dans le quartier Nice nord à 193 000 €. D’une façon générale, plus le bien est éloigné du port, plus les prix baissent. Cette reprise post-crise est portée, en grande majorité, par une clientèle locale à la recherche de résidences principales dans des quartiers aux nombreuses commodités, tramway en tête. Enfin, les étrangers désireux d’investir sur la Côte d’Azur font actuellement leur retour, profitant de la baisse de l’euro, après avoir déserté les agences durant de nombreuses années.