-  ALENÇON, UN REDÉMARRAGE EN DOUCEUR

Nos transactions concernent à 80?% Alençon même, pour des ventes d’appartements, des immeubles d’investissements et des maisons. Le marché alençonnais a toujours été atypique, nous avons toujours manqué de produits et nous avons toujours eu des produits assez élevés. Aujourd’hui, nous avons retrouvé un nombre de transactions égal à celui de 2008 : depuis un an, il y a moins de professionnels sur le marché, limitant la concurrence, la baisse des taux d’intérêt a fait revenir des acquéreurs, la construction neuve a augmenté et une certaine clientèle revient vers l’ancien. De plus, les clients s’appuient sur les conseils et l’expertise des professionnels. Le marché est un peu reparti, mais il y a toujours des vendeurs trop gourmands : quand ils entendent que le marché a repris, ils ont du mal à comprendre que ce n’est pas vrai sur tout le territoire national et en restent aux prix d’il y a un an et demi ou deux ans. Notre rôle est de les convaincre du juste prix, nous devons privilégier la qualité à la quantité. En ce moment, nous avons une forte demande pour de beaux appartements en centre-ville, entre 70 et 110 m2, et nous manquons de produits. La majorité des immeubles ont 20 ou 30 ans, et il n’y a pas de turn-over dans les rares résidences de moins de quinze ans. Les immeubles des années soixante et soixante-dix n’ont pas d’ascenseur, mais peuvent intéresser des investisseurs pour du locatif ou des jeunes primo-accédants. Dès que nous dépassons les 200 000 €, cela devient compliqué.

Le marché alençonnais est relativement dynamique grâce à la baisse significative des taux et aussi parce que les prix vendeurs ont baissé pour être stabilisés. Ces deux raisons ont augmenté la capacité de financement des acheteurs, en particulier pour les biens inférieurs à 140 000 €. Nous sommes toujours dans un marché où l’offre est supérieure à la demande. Le marché des pavillons d’environ 120 000– 130 000 € est un marché toujours très ouvert, et les très belles propriétés de caractère continuent à intéresser des acheteurs potentiels. C’est la fourchette intermédiaire - entre 200 000 et 300 000 € - qui est le plus en difficulté. Une situation qui s’explique aussi par la migration des cadres supérieurs et le transfert de sièges d’entreprises vers d’autres villes. C’est un profil d’acheteurs qui disparaît du marché alençonnais. Un phénomène économique local qui pose aussi la question de l’équilibre du tissu social. La demande pour les biens entre 200 000 et 300 000 € a diminué, alors qu’il y a une offre très importante. La dangerosité de la disparition des cadres pose un véritable problème économique qui a une influence certaine sur le marché immobilier local : quand l’économie est dynamique, le marché suit naturellement. Par ailleurs, l’activité est tout à fait satisfaisante pour tous les types de biens inférieurs à 140 000 €, et nous avons eu, malgré tout, une bonne année 2010.

Notre secteur d’activité s’étend jusqu’à une vingtaine de kilomètres autour d’Alençon, essentiellement pour des maisons individuelles et des appartements en copropriété. Nous sommes sur des marchés non spéculatifs qui ont subi un tassement, mais sans amplitudes de variation : les prix sont restés à un niveau normal. On a trop laissé croire aux acquéreurs que tout était possible. Nous avons une obligation de conseil, et il est important de bien informer sur la réalité du niveau des prix. Chaque estimation et chaque prix doivent être analysés et définis au cas par cas. Bien souvent, les vendeurs ont une vision affective de leur bien. Nos acheteurs ne sont pas fondamentalement différents, entre ceux qui cherchent à Alençon même ou en périphérie : tous recherchent une qualité et un cadre de vie agréable, pour du principal, uniquement. C’est le budget qui fait la différence. Il n’y a pas d’achats de résidences secondaires dans la région d’Alençon qui ne manque pourtant pas d’attraits. Le temps de transport et le coût de déplacement sont pris en compte et nous observons un retour vers le centre-ville. Les biens anciens, du XVIIIe au XXe siècle, dans leur état originel et à rénover deviennent rares. Et les maisons rénovées, avec 4 chambres, jardin et garage sont plus chères. En périphérie ou proche campagne, il y a plus de pavillons récents, avec davantage de rotations que dans l’ancien où les produits sont moins nombreux et deviennent difficiles à trouver.