-  MONTPELLIER / NÎMES, INVESTIR À MOINS DE 100 000 €

Suite à la baisse intervenue il y a 2 ans, les prix désormais stabilisés permettent de trouver dans le centre-ville des 2 pièces situés dans des copropriétés en bon état entre 90 000 et 100 000 €. Les prix de présentation sont en général plus élevés mais finissent par se négocier. Nous venons ainsi de vendre dans une résidence datant de 1960, proche de l’avenue Carnot un 42 m2 avec balcon proposé à 110 000 € qui s’est finalement signé 98 000 €. Dans l’ancien, les prix des 2 pièces peuvent descendre en dessous des 90 000 € selon l’état et les secteurs sachant que dans certains quartiers très recherchés, comme ceux de la Révolution ou de la Maison Carrée, la cote reste élevée. Les investisseurs qui disposent de budgets entre 70 000 et 85 000 € recherchent en priorité des 2 pièces à proximité des écoles et des commerces, boulevard Jean-Jaurès ou au nord-est de la ville, aux environs de l’ancien hôpital Hoche voué à être bientôt transformé en faculté. À ces prix-là, les biens sont toutefois difficiles à trouver si ce n’est dans les quartiers populaires du centre ville tel que le quartier Nord Gambetta par exemple. Avec des loyers qui oscillent entre 400 et 450 € hors charges ils peuvent espérer en retirer une rentabilité brute d’environ 6?%. Les studios se vendent entre 40 000 et 65 000 € en moyenne et pour moins de 100 000 €, on peut aussi espérer trouver de petits 3 pièces situés dans des quartiers plus périphériques, généralement dans des grandes copropriétés dont l’inconvénient est de pratiquer des charges de chauffage élevées.

Les biens à moins de 100 000 €, pour l’essentiel de petits appartements anciens de moins de 50 m2, sont les plus demandés. Ils sont recherchés en tant que première acquisition par de jeunes acquéreurs en résidence principale. Ils intéressent également les investisseurs dont l’objectif est soit patrimonial, soit la recherche d’une plus-value lors d’une revente ultérieure. Les biens avec travaux, qui s’échangent entre 1 700 et 1 800 € le m2 dans l’Écusson par exemple, sont très prisés par les investisseurs qui cherchent à combler leur déficit foncier. À moins de 100 000 €, les appartements sont devenus rares sur le marché, alors que certains propriétaires mettent en vente des immeubles entiers. C’est pourquoi nous leur proposons désormais de créer une copropriété puis de vendre leur immeuble à la découpe de façon à offrir des prix attractifs pour chaque appartement. À l’angle des rues Notre-Dame et Roussy, nous venons de vendre 270 000 € un immeuble comprenant quatre 2 pièces, chacun proposé entre 65 000 et 85 000 €. Cela a permis aux investisseurs d’obtenir une rentabilité brute de 7,5?% pour des loyers de 450 € en moyenne. Les studios dont le prix de vente au m2, environ 2 000 €, est plus élevé que celui des 2 pièces, entre 1 700 et 1 800 € le m2, offrent une rentabilité brute moins intéressante soit inférieure à 5?% pour des loyers de 300 € en moyenne. Dans l’ensemble, les prix de présentation sont supérieurs aux prix de vente après négociation et les produits estimés au bon prix se vendent rapidement. »

Les biens à moins de 100 000 € intéressent les investisseurs dont l’objectif est un rapport locatif supérieur à 4 ou 5?%. Dans ce but, ils se portent acquéreurs d’appartements anciens, bien souvent avec des locataires déjà en place, ce qui leur permet d’acheter à des prix plus intéressants. Il faut d’ailleurs souligner que si ces deux dernières années le dispositif Scellier a boosté les achats dans le neuf, actuellement la baisse des taux d’intérêt favorise le retour d’un certain engouement pour les transactions dans l’ancien. Entre les différents quartiers de Montpellier, les prix de vente varient proportionnellement beaucoup plus que les loyers. Dans le secteur nord-est de la ville, les rapports locatifs s’avèrent ainsi plus intéressants que dans le centre historique où les prix de vente sont 30?% plus élevés. À proximité de Sup de Co, les studios et F1 se dénichent pour moins de 50 000 € et se louent 430 € charges comprises en moyenne, ce qui ne devrait pas durer avec l’arrivée de la ligne 3 du tramway prévue pour 2012. Comptez plutôt entre 75 000 et 80 000 € pour acheter un bien similaire à Boutonnet, aux Beaux-Arts ou à Aiguelongue et qui se louera 480 € charges comprises. Les acquéreurs qui cherchent à investir dans les valeurs sûres favoriseront les quartiers centraux, ceux qui privilégient une rentabilité plus élevée et envisagent une plus-value conséquente auront intérêt à venir prospecter dans notre secteur.