-  PENNES-MIRABEAU / SEPTÈMES-LES-VALLONS, DE BIEN BELLES PÉPITES

Contrairement aux villes limitrophes, les Pennes-Mirabeau demeure une commune très aérée, au cadre de vie encore préservé, qui attire surtout une clientèle marseillaise. Très peu de programmes neufs y ont été construits ces dernières années. Les reventes d’appartements concernent donc surtout des logements situés dans des copropriétés des années 1970 dont le prix moyen s’établit aux environs de 2 300 €/m2. La demande est supérieure à l’offre si bien que nous avons parfois du mal à loger les budgets inférieurs à 200 000 €. Le marché de la villa y est aussi marqué par une très forte demande que nous n’arrivons pas toujours à satisfaire. La maison de 90 à 100 m2 habitables sur 500 m2 de terrain présentée autour des 350 000 € reste le bien le plus recherché. Les villas plus haut de gamme sont aussi prisées notamment dans certains quartiers résidentiels des collines comme Les Barnouins où les villas de 160 à 180 m2 habitables disposent de terrains de 4 000 à 10 000 m2. En revanche, au-delà des 550 000 à 600 000 €, les transactions s’avèrent plus difficiles. Les acheteurs qui disposent de tels budgets préfèrent généralement se diriger vers la campagne aixoise. Actuellement, les taux d’intérêt bas et l’annonce de la fin du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt stimulent la demande. Ce vent de reprise incite les vendeurs à majorer leurs prix. Après avoir baissé de 10?% en moyenne, les prix se sont dans l’ensemble stabilisés au cours des derniers mois.

Le marché de Septèmes se situe dans la continuité de celui de Marseille, avec des quartiers plus abordables pour ceux situés en lisière du XVe arrondissement marseillais, et une partie plus résidentielle pour les secteurs proches des Pennes-Mirabeau, Bouc-Bel-Air, Plan-de-Campagne et Calas. Sur ce marché de la résidence principale, l’essentiel de la demande s’effectue dans des budgets compris entre 150 000 et 300 000 €. Ici, les appartements sont un peu moins chers qu’aux Pennes-Mirabeau, entre 2 000 et 2 100 € le m2 en moyenne soit entre 150 000 et 200 000 € pour un 3 à 4 pièces. Les maisons de village de 3 à 4 pièces avec extérieur sont très recherchées et se vendent entre 200 000 et 250 000 €. Les maisons individuelles de 80 à 90 m2 habitables sur 400 à 500 m2 de terrain s’échangent autour des 300 000 €. Après la crise, les prix ont diminué de 20 à 30% par rapport à leurs valeurs de 2008 pour ensuite se stabiliser depuis l’été 2010. Les ventes sont reparties en deux temps. À partir de février 2009, la reprise a surtout concerné les budgets inférieurs à 300 000 €. Depuis début 2010 la confiance des acheteurs est aussi revenue sur les biens supérieurs à 300 000 €. Sur les hauteurs de Septèmes, les villas de 150 à 200 m2 habitables sur 1 000 à 2 000 m2 de terrain, présentées entre 400 000 et 500 000 € intéressent les acheteurs. Actuellement, les acquéreurs sont nombreux, motivés par les taux d’intérêt bas et la fin de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt. La différence par rapport aux années 2000, est qu’ils n’achètent que les biens présentés au juste prix du marché, d’où l’importance de faire estimer son bien par un professionnel.

Aux Pennes-Mirabeau et à Septèmes-Les-Vallons, les transactions sont reparties depuis quelques mois sans avoir retrouvé leur volume des années 2005/2006. Le marché reste en effet assez tendu. Cette reprise est due pour l’essentiel à la baisse des taux d’intérêt qui permet aux acheteurs de disposer de budgets plus conséquents. Après avoir diminué d’environ 10?% par rapport aux valeurs de 2006, les prix sont stables. Certains biens sont un peu repartis à la hausse mais ce phénomène n’est pas significatif. Septèmes-Les-Vallons demeure en général un peu moins cher que les Pennes-Mirabeau sachant que les prix des pavillons peuvent varier de 20 à 30?% d’un secteur à l’autre. Au cœur de Septèmes ou du quartier de La Gavotte aux Pennes-Mirabeau, les maisons de village d’environ 90 m2 se vendent entre 170 000 et 220 000 €. Dans le quartier des Cadeneaux, un pavillon avec un mur mitoyen de 80 m2 habitables sur un petit terrain s’échange entre 230 000 et 270 000 €. Aux Castors Isabella à Septèmes-Les-Vallons, à bien similaire et à budget identique la surface habitable sera un peu plus importante soit entre 90 et 100 m2. Selon la configuration du terrain et les prestations, une villa individuelle de 90 m2 sur 500 m2 de terrain se vend entre 280 000 et 330 000 € alors qu’il faut disposer de 350 000 à 450 000 € pour une villa plus cossue de 130 à 180 m2 sur 1 000 m2 de terrain. Au-delà de ces budgets, les transactions restent rares.