-  NICE, LE REDRESSEMENT ANNONCÉ

Composés majoritairement de copropriétés
bâties au cours des années 1960/1970, les secteurs de Cessole et de Gorbella, situés à Nice Nord, continuent d’attirer une clientèle d’actifs à la recherche de surfaces allant du F2 au F4, comprises entre 40 et 85 m2 pour des budgets évoluant de 130 000 à 280 000 €. Les efforts continus en matière de transports publics, la proximité des axes autoroutiers ainsi que l’installation de nouveaux commerces participent à la bonne dynamique de ce marché, en attirant des familles travaillant dans le centre de Nice, sur Monaco, ou bien encore à Sophia-
Antipolis. Quant aux prix des appartements, ils restent stables et tournent en moyenne autour de 3 100 € par m2. Favorisé par la présence d’importants pôles étudiants comme ceux de Valrose et de Villa Arson, le secteur de Nice Nord demeure très attractif pour tous les investisseurs en recherche de surfaces de type studio ou F1.

La reprise du marché est nette pour les biens présentés à moins de 3 500 € le m2, notamment pour les appartements de 2 et 3 pièces situés dans des quartiers comme Nice Ouest (hors collines), Nice Est et Nice Nord, qui sont très demandés par les primo-accédants. En revanche, exception faite des studios qui continuent à se vendre à des prix élevés, les transactions sont moins aisées pour les grandes surfaces, à partir du 4 pièces, proposées à des valeurs supérieures à 3 500 €/m2. Dans le centre-ville notamment, où le prix moyen évolue entre 4 000 et 5 000 €/m2, les familles ont du mal à acheter si elles n’ont pas bénéficié d’une revente au préalable. Les délais de vente sont longs, même dans un contexte favorable grâce à la diminution des taux d’intérêt. Après une baisse de 5 à 8% en 2009, les prix restent depuis relativement stables dans l’ensemble. À noter cependant, le retour d’une très légère tendance à la hausse dans les quartiers populaires, induite par une forte demande alors qu’ailleurs, des négociations importantes tirent les prix à la baisse pour les biens plus haut de gamme. En 2011, les prix ne devraient pas baisser, mais le volume des transactions pourrait fluctuer selon les mois. Tout dépendra du moral des ménages, de la santé de l’économie et du nouveau dispositif d’aide à l’accession du gouvernement.

Les ventes se font plutôt sur les studios et les 2 pièces entre 90 000 et 200 000 €, et les 3 à 4 pièces entre 200 000 et 400 000 €, sachant que vers le haut de fourchette, il s’agit de prix pratiqués dans les quartiers plus centraux. La baisse des taux d’intérêt nous a permis de retrouver notre clientèle de primo-accédants. En ce moment, les jeunes acquéreurs ont d’ailleurs tendance à se précipiter car ils redoutent de ne pas pouvoir bénéficier de taux d’intérêt aussi attractifs l’an prochain. Les investisseurs que nous avions perdus depuis longtemps, sont aussi revenus. En revanche, les transactions sur les biens haut de gamme demeurent rares. Quant aux prix, les ventes qui aboutissent aujourd’hui se font à ceux du marché. Les propriétaires qui ont tendance à remonter leurs prétentions ont du mal à vendre. Sur les collines, le marché de la villa entre 400 000 et 600 000 € en moyenne, pour 100 à 120 m2 habitables avec jardin, reste dynamique et tiré par une demande essentiellement locale.

La forte baisse des taux d’intérêt a permis aux acquéreurs de résidences principales, ainsi qu’aux investisseurs, de pouvoir acheter de nouveau. Entre mi-2009 et mi-2010, les ventes ont ainsi augmenté de plus de 30% en volume à Nice. Par un effet mécanique, la baisse des taux a en effet permis de redonner 20% de pouvoir d’achat en plus aux acheteurs, alors que, simultanément, les prix de vente des biens n’ont pas beaucoup baissé. C’est donc le moment d’acheter, car dans le cas contraire, les acquéreurs risquent de manquer l’opportunité de devenir propriétaire qui leur est offerte par le marché actuel. En effet, une remontée des taux d’intérêt entre 0,5 et 1,5% équivaudrait à une baisse de 15% du pouvoir d’achat. Si les acheteurs sont aujourd’hui prêts à accepter une légère remontée des prix de vente qu’ils peuvent financer avec des crédits avantageux, notamment dans le neuf, seuls les produits proposés au juste prix se vendent actuellement dans des délais corrects. Beaucoup de biens ne trouvent en effet pas preneurs, car ils sont présentés à des prix supérieurs à ceux du marché.