-  L’ESTAQUE / LE ROVE, MARSEILLE À TOUS PRIX

Le marché frémit depuis début 2010, mais l’activité reste très variable selon les mois. La demande revient, favorisée par la baisse des taux d’intérêt, celle des primo-accédants notamment qui bénéficient des aides à l’accession comme le Chèque Premier Logement de la ville de Marseille et le PTZ. Nos acquéreurs sont de jeunes couples qui cherchent à quitter leur appartement pour acheter une petite maison d’une soixantaine de m2 habitables avec un jardin d’une cinquantaine de m2 et qui pour cela disposent d’ordinaire d’un budget compris entre 200 000 et 250 000 €. L’Estaque a subi la crise comme la plupart des autres quartiers de Marseille, cependant l’intérêt des acheteurs pour des biens plus cossus proposés entre 400 000 et 500 000 € persiste. Dans ces budgets, ils recherchent des maisons de maître situées, soit sur le port, soit en hauteur sur les collines. Les prix des villas de 150 à 160 m2 habitables avec 100 m2 de jardin peuvent s’élever à 550 000 / 600 000 € pour celles qui disposent d’une très jolie vue sur la Méditerranée. Dans l’ensemble, les prix ont diminué en 2009 puis se sont stabilisés en 2010, la baisse cumulée par rapport aux valeurs de 2008 oscillant entre 10 et 15?%. C’est donc le moment d’acheter car les prix n’ont pas retrouvé leurs valeurs des années 2005 et 2006 et les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Cela d’autant plus que l’offre locative est peu abondante et que l’écart entre un loyer et le remboursement d’une mensualité de crédit s’est réduit.

Dans les XVe et XVIe arrondissements de Marseille, le stock des biens proposés à la vente a augmenté. Les transactions aboutissent moins facilement qu’il y a deux ans. Actuellement, les acheteurs attendent la bonne affaire et visitent beaucoup de biens avant de se décider. On ne perçoit pas vraiment la reprise que certains prévoyaient pour la fin de l’année. La baisse des prix de 5 à 10?% intervenue depuis 2008 favorise cependant la vente des petits biens. Dans le XVe arrondissement, les célibataires et les investisseurs s’intéressent aux appartements de 30 à 40 m2 que l’on retrouve mis en vente autour des 70 000 €. Jusqu’à 150 000 €, les primo-accédants qui bénéficient des aides à l’accession comme le Chèque Premier Logement de la ville de Marseille sont également présents. Dans l’ensemble, les prix des biens se sont stabilisés en cohérence avec leurs valeurs réelles de marché. Si la baisse des taux d’intérêt n’a pas suffi à redynamiser complètement le marché, elle a contribué toutefois à faire aboutir certaines ventes. Une maison de 4 pièces de 90 m2 habitables à rafraîchir avec un petit jardin et une cour située dans le lotissement Castors de la Servière dans le XVe arrondissement s’est récemment vendue 182 000 €. Placée sur les hauteurs de l’Estaque, chemin du Marinier, une villa de 100 m2 habitables plus un 2 pièces de 45 m2 avec garage assis sur un terrain de 600 m2 en restanques se sont signés à 350 000 €.

Au Rove, qui marque le début de la Côte Bleue, le marché porte pour l’essentiel sur les villas. Le cœur de la demande tient dans des budgets compris entre 300 000 et 350 000 €, soit des maisons de 100 m2 habitables sur 300 à 400 m2 de terrain, qui à ces prix-là se vendent sans difficulté. Par exemple, nous avons vendu ces derniers mois une 4 pièces de 95 m2 habitables avec garage sur 335 m2 de terrain avec piscine pour 322 000 €. Au-dessus de 400 000 € en revanche, les transactions sont difficiles. Récemment, une villa de 130 m2 habitables avec 100 m2 de sous-sol sur un terrain de 700 m2 avec piscine présentée à 520 000 € a trouvé preneur à 490 000 €. Cette vente reste exceptionnelle pour le secteur. À L’Estaque, où l’offre est plus diversifiée, la demande porte sur tous les types de produits. Elle est soutenue sur les maisons d’une centaine de m2 aux environs des 300 000 €, mais aussi sur les appartements de 50 m2 entre 100 000 et 120 000 €, les maisons de ville de 70 m2 avec cour ou petit jardin entre 180 000 et 200 000 €, et les appartements familiaux entre 200 000 et 220 000 €. Les beaux produits présentés à des prix supérieurs à 500 000 € sont rares mais recherchés à condition qu’ils offrent une surface habitable d’environ 200 m2 et une jolie vue sur la mer. On dit que les prix seraient en train de remonter mais en réalité ils restent stables. Tous les biens mis en vente à un prix supérieur à leur valeur de marché ont beaucoup de mal à se vendre même si les taux d’intérêt sont aujourd’hui très bas.