-  GRENOBLE : NOTRE-DAME ET L’ÎLE VERTE, DES QUARTIERS TRÈS PRISÉS

L’Île verte est un micro-marché où la demande est toujours supérieure à l’offre. Même la crise n’a pas eu raison de l’engouement des Grenoblois pour ce quartier extrêmement bien situé et doté d’une qualité de vie très agréable. La preuve : le prix du m2 atteint facilement 3 000 € et même les 4 000 € pour les biens d’exception dans les meilleures résidences. L’habitat de l’Île verte est très disparate : beaucoup de constructions des années 60 à 70, moins durant les années 90 et une explosion des programmes neufs actuellement avec des prix en conséquence : entre 4 500 et 5 000 € le m2. On déniche encore quelques maisons de ville, comme cette magnifique demeure de 1916, de 210 m2 habitables et un jardin de 700 m2, à la vente à 946 000 €. Une occasion exceptionnelle dans tous les sens du terme, car incontestablement, le quartier s’achemine plutôt vers une densité accrue. Il est porté par des axes commerçants très dynamiques, notamment l’avenue du Maréchal Randon et la proximité de l’hôpital Nord, sitôt franchi le pont, sur la commune de La Tronche.

En tant qu’agence de proximité dans l’hypercentre, nous travaillons en flux tendu, avec peu de biens en stock. Et ce, même durant la crise financière, qui n’a que très peu touché ce marché spécifique, si ce n’est dans le bon sens en ramenant les biens à leur juste valeur. L’attentisme des acquéreurs est désormais derrière nous. Si les T3 entre 200 000 et 210 000 € s’arrachent, il existe, de nouveau, une demande pour des appartements compris entre 350 000 et 400 000 €. Toutefois, de gros travaux à prévoir ou un mauvais emplacement génèrent d’âpres discussions sur les prix. La clientèle doit également savoir à quoi s’attendre : du beau, certes, mais rarement avec ascenseur. Par exemple, nous venons de vendre à un couple, pour 298 000 €, un T3 de 95 m2 en duplex au 4e étage… sans ascenseur. Du cachet, une vue et cerise sur le gâteau : une terrasse de 14 m2. Mais chaque produit est unique, alors généraliser pour donner un prix du m2 est bien hasardeux. Notre clientèle le sait et trouve sur notre vitrine tactile, 24h sur 24, toutes nos annonces à enregistrer sur son téléphone. Une interactivité qui s’attache à la réalité du terrain.

Que ce soit pour l’Île verte ou l’hypercentre, la crise n’a eu que peu d’effet sur les prix. Seuls les appartements autour de 450 000 € ne trouvent plus preneur. Un exemple concret : un très beau 164 m2, très bien situé, était en vente à 450 000 € depuis plus d’un an. Las, le propriétaire vient de le retirer de la vente pour le mettre en location. Avant la crise, il serait parti en moins de trois mois. Aujourd’hui, le cœur de cible, c’est le T3 entre 2 800 et 3 000 € le m2. Les négociations ne sont pas près de s’assagir avec l’obligation, au 1er janvier prochain, d’afficher le diagnostic de performance énergétique (DPE) dès la mise en vente. Par ailleurs, il est difficile de savoir si l’embellie va se confirmer en 2011. Espérons que l’arrêt ou l’affaiblissement de certaines mesures gouvernementales en faveur de l’immobilier ne paralyse à nouveau l’acquéreur, qui bénéficie par ailleurs de taux d’intérêt historiquement très bas. Dans ce contexte, il est intéressant pour le vendeur de se tourner vers une agence utilisatrice de l’Amepi, un outil de mise en commun de mandats exclusifs. Un seul interlocuteur et le vendeur touche une vingtaine d’agences grenobloises, dont Laforêt Notre-Dame…

On observe un net recentrage des demandes sur l’hypercentre, voire sur l’Île verte. Dernièrement, une famille qui vivait en maison à La Tronche, donc plutôt proche du centre-ville déjà, a vendu son bien pour se retrouver en pleine ville et pouvoir tout faire à pied ou en tramway. Ce comportement est assez représentatif de la tendance actuelle. Ce qui conduit à des ventes assez impressionnantes, comme celle d’un T2 de 34 m2, rue Lachman, pour 98 000 € (2 800 € le m2), alors que tout était à refaire. Ou encore celle d’un T1 bis de 34 m2, rue Menon, pour un m2 de l’ordre de 3 600 €. On ne peut pas dire que la crise a impacté le centre-ville de Grenoble. En revanche, ce qui va porter à discussion sur les prix, c’est l’affichage à compter du 1er janvier prochain du diagnostic de performance énergétique (DPE) dès la mise en vente d’un bien. Or, l’état des appartements du quartier de Notre-Dame est très hétéroclite. Une isolation « bricolée » ou un chauffage vieux et coûteux pèseront lourd dans les négociations. Heureusement, la dimension coup de cœur reste l’apanage de ces quartiers de centre-ville.