-  LA PÉRIPHÉRIE CAENNAISE, UN SECTEUR TRÈS COTÉ

Notre secteur est privilégié : l’A84 et la proximité de la rocade permettent de rejoindre très vite le centre-ville de Caen. La demande ne cesse d’augmenter : 90?% en résidence principale, dont 82?% en maison individuelle récente ou construite après les années 80. La tranche budgétaire 200 000 - 250 000 € représente 36?% de la demande, c’est-à-dire une maison récente de type 5-7 pièces. Un quart de nos clients, souvent des primo-accédants, cherchent une maison de 4-5 pièces d’environ 90 m2, entre 150 000 et 200 000 € et s’éloignent de la périphérie pour des raisons de coût. Les gros budgets commencent à revenir après une année d’attentisme, pour de grandes contemporaines à faible consommation énergétique. Autre fait significatif : les particuliers, qui ont tenté sans succès de vendre en direct, font appel à nos services ! Ils ont compris que passer par un professionnel est un gage de sérénité : le juste prix, l’accompagnement des acquéreurs dans leurs attentes et leurs montages financiers, la transparence avec les diagnostics techniques dès la mise en vente, garantissent une bonne transaction. Et aujourd’hui, nous sommes revenus à des délais moyens de vente de 95 jours.

Notre secteur s’étend sur la périphérie est de Caen jusqu’à Mézidon et Saint-Pierre-sur-Dives. Les acquéreurs ont observé le marché du deuxième semestre 2009 pour se décider début 2010. La baisse des prix et des taux a amorcé la fin de l’attentisme. Notre activité est concentrée sur la résidence principale avec une clientèle qui travaille entre Caen et Lisieux. L’essentiel de la demande oscille entre 170 000 et 180 000 €, pour une maison traditionnelle des années 70. Les jeunes couples (primo-accédants) avec un budget de 150 000 à 180 000 €, sont très motivés et ont un projet bien étudié. Ils s’intéressent également aux terrains hors lotissements et n’hésitent pas à s’éloigner des bourgs. En deuxième achat, avec un budget de 230 000 à 250 000 €, les acquéreurs visent des maisons récentes, lumineuses, avec un espace de vie de plain-pied et de bonnes performances énergétiques. Pour les biens autour de 300 000 €, nous avons peu de demandes. Les projets de liaison routière entre la RD 613 et l’autoroute A13, et de contournement de Vimont et Bellengreville, devraient dynamiser le marché. En 2010, toutes les conditions sont donc réunies pour faire un bon achat.

Notre cœur de marché est la résidence principale : 90/100 m2 pour un budget de 200 000/ 210 000 €. Argences plaît pour ses lotissements et constructions récentes, et Troarn est proche de l’A13 qui rejoint la rocade caennaise. Les deux tiers de notre clientèle sont de jeunes primo-accédants qui démarrent avec un pavillon de 90 m2, avec 3 chambres et 600 m2 de terrain pour un prix allant de 150 000 à 200 000 €, selon l’état du bien et la proximité des écoles. Les biens en excellent état se vendent rapidement s’ils sont au prix du marché. En deuxième achat, les budgets vont jusqu’à 225 000 – 250 000 €, pour 110 à 120 m2 habitables. L’agent immobilier a un rôle de conseil, de négociateur et de régulateur : un prix attractif déclenche les visites et les nouveaux vendeurs sont plus réceptifs à la baisse des prix. Une vente réussie passe par trois étapes : le meilleur état possible, le juste prix et une bonne stratégie de vente. Multiplier les agences discrédite un bien : l’incohérence des descriptions donne l’impression qu’il est à vendre depuis longtemps, et donc qu’il y a un problème ! L’effet inverse à celui recherché ! Les vendeurs doivent être conscients de l’importance d’une bonne communication, bien ciblée.

Les prix sont aujourd’hui plus raisonnables : après avoir baissé de 10 à 12?%, ils sont stabilisés et revenus à un niveau correct. Les vendeurs ont compris le réajustement et l’acceptent. Aujourd’hui, on trouve des mandats qui se vendent plus vite que l’an dernier, et ce qui se vend est au prix du marché. Les prix sont plus élevés dans la première ceinture de Caen. Nous travaillons à 95?% pour de la résidence principale, maison de ville et pavillon contemporain. La majorité de la demande va de 200 000 à 250 000 €, et il y a des biens en adéquation. Traditionnellement, l’ouest et le nord de Caen, proches du littoral, sont plus demandés et plus chers : les prix peuvent afficher jusqu’à 15?% d’écart avec le sud et l’est de Caen. Nous travaillons beaucoup avec des primo-accédants qui disposent d’un budget de 130 000 à 170 000 € pour une petite maison de bourg mitoyenne avec 2/3 chambres, un jardinet ou une cour. Ce budget, plus en phase avec les biens de la périphérie sud ou est, est souvent un achat de raison plutôt qu’un coup de cœur, à moins d’aller à plus de 15 km de Caen !