-  FALAISE UN MARCHÉ DE JEUNES ACTIFS

Il y a une légère remontée de la demande. Le profil des acquéreurs a changé : aujourd’hui, ils recherchent, dans 80 % des cas, des biens inférieurs à 175 000 €, et la plupart sont des primo-accédants. Nous avons une clientèle plutôt jeune qui travaille dans la région et souhaite trouver une maison individuelle avec 3 chambres dont une au rez-de-chaussée. Une demande systématique : le plain-pied fait désormais partie des critères de choix et reste rare à Falaise intra-muros, car inexistant dans les maisons de la reconstruction. Les biens doivent aussi être en bon état, sans travaux. Les acquéreurs veulent être à moins de 5 km de leur travail. Le coût kilométrique est intégré dans le budget et entraîne une décote des biens à la campagne : la demande est moindre et les prix baissent, alors qu’ils sont stabilisés en ville. Aujourd’hui, il est presque plus intéressant de construire que d’acheter de l’ancien, mais il y a de moins en moins de terrains constructibles hors lotissements. Les appartements intéressent les primo-accédants et les investisseurs, pour du locatif, mais le prix des immeubles de la reconstruction, mal isolés et mal insonorisés, est relativement élevé.

Nous avons ouvert notre agence en octobre 2008, et l’année 2009 a été plutôt bonne. Beaucoup de vendeurs, engagés dans des prêts-relais, étaient pressés de vendre et ont revu leurs prix, ce qui a permis de restabiliser le marché qui s’est ajusté. Début 2010 a été satisfaisant, jusqu’en mai. Nous n’avons plus le même profil de vendeurs : il n’y a plus de prêts-relais, et ils ont besoin de l’expertise des professionnels pour faire des estimations justes. Ceux qui continuent à surestimer leur bien ont du mal à réaliser leur vente, et certains ne se rendent pas compte de la réalité du marché, ne sont pas pressés, et n’ont pas de projets de rachat. Nous avons autant de primo-accessions que de deuxièmes achats, avec un panier moyen qui va de 120 000 à 170 000 €. Il y a très peu de demandes au-delà, mais nous commençons à voir revenir, en second achat, des budgets entre 250 000 et 300 000 €. Les acheteurs sont devenus compétents, et notre professionnalisme doit être à la hauteur de leurs exigences. Les vendeurs ont besoin d’être bien accompagnés. Il faut que nous jouions un vrai rôle de stabilisateur du marché.

Les volumes sont stabilisés, voire en augmentation. Il a été difficile de faire accepter la baisse des prix. S’ils sont justes, les stocks sont absorbés, et les prix se stabilisent. Aujourd’hui, les acheteurs sont très informés et sensibles aux diagnostics techniques : les pavillons et les maisons rénovées des années 80 sont insuffisamment performants, et leurs prix sont revus en fonction du coût des travaux de mise aux normes. Les biens mis en conformité partent plus vite. Il y a une montée en puissance des primo-accédants, avec des budgets entre 80 000 et 150 000 € : le segment de marché qui fonctionne le mieux en ce moment. Les acheteurs sont de plus en plus jeunes. Certains ont moins de 25 ans, et font le pari de l’emprunt plutôt que du loyer. Notre clientèle rajeunit sensiblement. Nous devons donc être attentifs aux petits prix, pour avoir une offre en adéquation avec la demande. Il y a de plus en plus de Caennais qui viennent s’installer à Falaise, et la future liaison autoroutière accentuera sans doute le phénomène.

Il y a eu une petite relance au premier trimestre 2010. Avril et mai ont été plus tendus et il y a à nouveau un mouvement en juin : le marché est en dents de scie. Nous devons être présents sur le terrain et accompagner nos clients. Les prix ne remontent pas, et les vendeurs ont du mal à accepter les offres. Le prix moyen des biens que nous avons vendus ces cinq premiers mois est de 130 000 € (de 80 000 à 160 000 €), avec 88 % de primo-accédants. Il y a quelques gros budgets, mais il y a un gros essoufflement au-delà de 200 000 €. Et les acheteurs en profitent pour faire des offres très basses. Les professionnels doivent se différencier, offrir du service et monter des dossiers carrés : l’acheteur doit être pris en main dès qu’il passe la porte de l’agence. Notre rôle est de présenter toutes les étapes de l’achat et de la vente immobilière. Nos acquéreurs viennent de toute la région de Basse-Normandie, peuvent travailler à Caen, jusqu’à Lisieux, Flers et Argentan. Nous travaillons en majorité pour de la résidence principale : 66 % de maisons individuelles et 33 % d’appartements récents avec ascenseur : un produit qui plaît aux jeunes retraités.