-  LA CIOTAT DES PROJETS PORTEURS

Contrairement à La Ciotat où l'immobilier ancien subit la concurrence du neuf, le petit village de Cereyste et ses alentours restent préservés. Dans l'ensemble, les prix n'y ont pas vraiment baissé et le marché affiche une certaine reprise par rapport à l'an dernier. Les terrains sont les plus recherchés et se vendent à des prix élevés entre 250 000 et 300 000 € en moyenne. Dans le centre-ville, les maisons de village qui s'échangent entre 2 500 et 3 000 €/m2 selon leur état et la présence d'un extérieur attirent une clientèle de jeunes acquéreurs. Aux alentours, le marché des villas à moins de 400 000 €, généralement des constructions des années 1970 à restaurer d'environ 80 m2 habitables sur 700 m2 de terrain, reste très porteur. Elles sont très appréciées par une clientèle de retraités ou en résidence secondaire. En revanche dans des budgets supérieurs à 550 000 €, le marché reste très calme. Les acheteurs sont peu nombreux mais les vendeurs ne baissent pas leur prix pour autant préférant attendre la fin de la crise.

Malgré la crise, les demandes d'appartements et de maisons anciennes sont restées stables. En revanche depuis deux ans, les prix de l'immobilier ancien ont en moyenne baissé de 15 à 20%. Cela est dû à la crise mais aussi à la concurrence de nombreux programmes neufs proposés à 4 000 €/m2 en moyenne et qui ont fait chuter les prix de l'ancien. La promotion neuve est en effet très active depuis quatre ans à La Ciotat et les programmes s'y vendent bien du fait de la position privilégiée de la ville placée entre Marseille et Toulon. Nous avons nous-mêmes une activité de promoteur et avons vendu une soixantaine de logements neufs ces six derniers mois répartis sur trois programmes. Dans l'ancien, le marché des appartements reste très porteur entre 100 000 et 250 000 €, au-delà la demande est moins soutenue. Le marché des maisons reste actif à partir de 450 000 et jusqu'à 600 000 €, soit 150 m2 habitables sur 700 à 800 m2 de terrain, mais au-delà la demande a fléchi. Actuellement, une très belle villa se vend entre 700 000 et 800 000 €. La Ciotat reste une valeur sûre autant en résidence principale que pour les investisseurs car les biens se revendent et se louent facilement.

Les prix des appartements anciens sont très variables selon les secteurs. Ils s'établissent à 2 500 €/m2 en moyenne dans le centre-ville mais montent à 4 500 voire 5 000 €/m2 en bord de mer au Clos des Plages. Ce marché est en train de repartir même s'il subit depuis cinq ans la concurrence de nombreux programmes neufs commercialisés entre 3 500 et 4 500 €/m2 en moyenne. Acheter dans l'ancien présente certains avantages. La qualité du produit fini est visible dès le départ et l'acquéreur dispose toujours d'une marge de négociation car les biens sont actuellement nombreux sur le marché. Les prix de l'ancien ont en moyenne reculé de 15 à 20 % depuis deux ans mais il n'est pas dit qu'ils ne diminuent pas encore un peu au cours de l'année. Certains vendeurs sont pourtant encore réticents à baisser leurs prétentions et à accepter la nouvelle réalité du marché. La reprise devrait se confirmer en 2010.

La reprise des transactions dans l'ancien est sensible depuis le début de l'année mais les prix ne repartent pas à la hausse pour autant. Ces derniers, qui ont baissé d'environ 15 % depuis deux ans, se sont stabilisés depuis début 2010. Le marché des appartements est cependant plus actif que celui des villas. En copropriété, la demande est forte du 2 au 5 pièces dans des budgets jusqu'à 300 000 €. Le prix d'une maison jumelée est de 350 000 € en moyenne et celui d'une villa individuelle démarre à 400 000 €. La demande est présente jusqu'à 600 000 €, soit 150 m2 habitables sur 700 m2 de terrain environ, mais au-delà les ventes s'avèrent plus difficiles. Le marché locatif est également reparti et les loyers ont baissé de 10% en moyenne. Les appartements se louent facilement jusqu'à 600 € par mois pour les 2 pièces, 800 € par mois pour les 3 pièces et jusqu'à 1 000 € par mois pour les 4 pièces. Quant aux maisons, elles trouvent rapidement preneur jusqu'à 1 500 € par mois.