Le trait d'union entre vous et les professionnels de l'immobilier
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Immobilier
Après deux années de baisse de l’activité et des prix, les marchés des maisons et des appartements reprennent des couleurs.
QUATRE EXPERTS LOCAUX VOUS DONNENT LEUR DÉCRYPTAGE
Les départements de L'Essonne et de la Seine et Marne ont plusieurs points communs : ils ont chacun leur ville nouvelle, et même deux pour la Seine-et-Marne, ce qui a permis de développer des transports, des équipements urbains et des emplois ; ils ont gardé des villes moyennes comme Corbeil, Etampes, Melun où bien qu'étant seulement à quelques lieues de Paris, la qualité de vie ressemble à celle de la province ; et parallèlement, ils ont su garder une certaine ruralité et préserver de petits villages comme Morigny, Champigny, Itteville, Sivry-Courtry... Ces atouts génèrent une demande de la part d'une clientèle locale attachée à son territoire mais aussi de la part de parisiens ou d'habitants de la petite couronne qui fuient les prix trop élevés. Car ces départements ont le mérite d'afficher les prix les moins chers de l'île de France avec un prix moyen de l'ancien fluctuant entre 2 400 et 2 500 €/m2 pour les appartements, ce qui signifie que l'on peut aussi décrocher des biens à un prix moindre et parfois très nettement inférieur quand des travaux sont à la clé. Les maisons, malgré leur succès, restent également abordables, entre 220 000 et 260 000 € pour 100 m2 habitables et un jardin de 400 à 500 m2. Dans le sud de ces départements, on trouve là aussi des opportunités avec des valeurs qui frôlent les 200 000 euros. A l'inverse, quelques maisons peuvent dépasser les 300 000 €, mais elles se vendent avec plus de difficultés. Les amateurs de neuf sont moins privilégiés, de nombreux programmes ayant été différés. Peu d'offres donc mais des prix qui demeurent néanmoins attractifs, à partir de 3 100 € du m2.
Dans ce secteur sud de la Seine-et-Marne, les prix retrouvent leur vitesse de croisière après avoir baissé de 10 à 15% en deux ans. Ils ne devraient pas pour autant monter, les capacités financières des acquéreurs étant limitées. La demande est motivée pour des petites communes comme Sivry ou Mormant, loin de la ville nouvelle de Sénart mais aussi de Melun, Fontainebleau ou Bois-le-Roi, le Triangle d'Or qui affiche des valeurs nettement plus élevées. Dans notre secteur, nous sommes sur du semi rural et les maisons avec terrain sont recherchées. Sur le petit bourg de Sivry-Courtry, les acheteurs, souvent second accédants, revendent une maison à Sénart pour s'installer dans une surface plus grande dans un environnement plus verdoyant. Il faut compter entre 220 000 et 250 000 € pour une maison des années 70/80 avec 400 m2 de terrain. Mais peu de transactions se font sur cette commune où les habitants s'y sentent bien et ne souhaitent pas vendre . Mormant s'apparente davantage à une ville disposant de collèges, médecins, enseignes commerciales et attire les primo-accédants avec des prix inférieurs de 10 000 à 15 000 € par rapport à Sivry, soit 5% de moins, et dans un rythme de transactions annuelles.
Dans ce secteur, le marché renoue avec l'activité depuis un bon trimestre. Les acquéreurs ont compris qu'il fallait se positionner rapidement pour profiter d'un choix encore raisonnable ainsi que de prix et taux attractifs. Jusqu'à 300 000 €, cette demande est soutenue. Au-delà, il s'agit davantage d'un achat de confort que de besoin. Sur Lisses, commune de la ville nouvelle d'évry, le marché est composé, à 90%, de maisons individuelles. Celles-ci, mitoyennes, avec 4 pièces et 250 m2 de terrain, peuvent se trouver entre 230 000 et 260 000 € et sont recherchées par des familles qui bénéficient d'écoles primaires, de collèges et d'un environnement privilégié. Corbeil-Essonnes affiche une identité plus urbaine. La ville se rénove et les programmes neufs tournent autour de 3 300 €/m2. Les appartements récents, plus abordables, sont proposés, pour des trois pièces, entre 140 000 et 200 000 €. Sur Le Coudray-Montceaux, la maison familiale avec 3 chambres, proche des commodités, peut s'acquérir à partir de 250 000 €. Sur les bords de Seine, le budget devient plus conséquent avec des surfaces habitables plus importantes et des terrains qui peuvent dépasser les 1 000 m2.
Au travers de notre panel d'agences sur l'Essonne, nous observons depuis quelques mois un frémissement de l'activité et, après une baisse enregistrée sur tous les types de biens, une certaine stabilité des prix. Chaque secteur du département et chaque commune a sa cote en fonction de sa desserte et des produits proposés, la demande se portant à 60% sur la maison. Sur ce créneau, la maison individuelle en bon état entre 220 000 et 250 000 € pour 4/5 pièces avec terrain de 400 m2 reste le mode de logement le plus recherché. Avec bien sûr des variations comme cette maison individuelle de 115 m2 sur 2 800 m2 de terrain avec piscine partie à 298 000 € sur Itteville, commune proche de Ballancourt, ou celle de 60 m2 sur 550 m2 de terrain vendue à 195 000 €. Sur La Ferté Alais, le prix des maisons avoisine les 250 000 €. Sur Corbeil, quelques maisons du centre en pierre meulière avec 100 m2 habitables et 420 m2 de terrain s'achètent autour de 250 000 €. Et un appartement de 49 m2 avec parking et cave, à deux pas de la place du marché, vient de s'enlever à 137 000 €
Le marché immobilier d'Etampes redémarre en activité tant sur le secteur de l'appartement au sein même de la ville que sur celui de la maison en péricentre ou dans l'environnement privilégié des vallées de la Juine et de la Chalouette. Après avoir chuté de 20% , les prix se situent au niveau de ceux des années 2004-2005 et semblent légèrement frémir. La demande porte à part sensiblement égale sur le collectif et sur l'individuel et le budget ne dépasse pas les 250 000 - 300 000 €. Au-delà, le marché se grippe. Dans le centre, les petites surfaces sont recherchées et les prix oscillent de 2 300 à 2 500 €/m2 comme ce 41 m2 à rénover parti à 99 000 € ou ce 60 m2 enlevé à 145 000 €.En s'éloignant, les prix s'amenuisent et tournent autour de 2 000-2 100 €/m2 comme ce duplex de 102 m2 vendu à 220 000 €. Les pavillons de 100 m2 habitables avec 500 m2 de terrain en périphérie d'Etampes peuvent s'acquérir entre 230 000 et 270 000 euros
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