-  VALENCIENNES Une ville attractive

Le marché immobilier de Valenciennes est toujours assez dynamique, du fait de l’attractivité de la ville, avec toujours des personnes en recherche de logement dans le neuf et dans l’ancien. Il y a beaucoup de constructions dans le neuf qui se négocient entre 2 500 et 3 000 € le m2. C’est une fourchette très haute. Le marché de la transaction a connu une grosse tension à cause de la crise et aussi parce qu’il était surfait. Les petits biens, entre 100 000 et 120 000 € n’ont pas subi de grands changements. Mais le milieu de gamme était surévalué et a subi 20 % de correction. Les biens entre 200 000 et 230 000 € en valent réellement 180 000 à 200 000 €. Par contre, il n’y a pas eu de baisse pour les appartements. Du côté de la location, le marché s’est mécaniquement développé quand il y a eu une baisse d’activité dans la transaction en 2009. Mais aujourd’hui, nous revenons sur des bons volumes de vente. Le début d’année est assez bon. Il y a eu un effet élastique en fait : le marché s’est tendu, les acquéreurs ont retenu leurs achats, pour finalement lâcher, se libérer, et acheter. 

Ces derniers mois, le marché s’est inversé. Il y a beaucoup d’offres et moins de demandes, alors que dans la séquence précédente, c’était l’inverse. Du coup, dans notre agence, que nous avons créée en novembre dernier, nous ne prenons qu’un seul mandat sur trois. Nous sélectionnons notre portefeuille avec des biens qui sont en corrélation avec les prix du marché. Sur Valenciennes, ces prix ont baissé d’à peu près 15 %. Les deux tiers de notre clientèle est constituée de primo-accédants qui ont un budget compris entre 80 000 €, soit une petite maison style 1930 avec des travaux, et 120 000 €, soit une maison de la même époque mais sans travaux et bien située. Les quartiers Rhonelle, Musée ou Vieux Valenciennes, sont les plus prisés avec des prix forcément plus élevés (maison bourgeoise, appartement de standing). Ces quartiers décotent moins car ils sont très demandés. Sur Valenciennes, il y a aussi une forte demande d’appartements, avec des prix hauts (120 000 € pour un F2). Après la baisse des prix, il y a une stabilisation du marché. Ce qui a changé, c’est l’exigence des acheteurs. Ils ont le choix, le temps de la réflexion. Il y a un durcissement de la prise de décision. Mais cela n’empêche pas les transactions : il y a eu une belle reprise en mars après l’accalmie de l’hiver.

Le marché est disparate et hétérogène. D’un côté, il y a des clients prêts à acheter au prix du marché car ils sont déterminés. D’un autre côté, beaucoup de clients qui engagent des négociations tendues, qui jouent sur le temps. Cela n’empêche pas le marché d’être dans une tendance de reprise après une baisse des prix d’environ 15 %. Plus de la moitié de nos ventes se fait avec des primo-accédants et un budget de 100 000 € à 120 000 €. À Valenciennes, un acquéreur trouvera un T2 de 50 m2 entre 80 000 € et 100 000 €, et un T3 de 70 m2 aux alentours de 130 000 €. Il y a aussi une demande forte des investisseurs, après une accalmie en 2009. Ils sont très actifs en ce moment. Nous commençons l’année sur de bons mois avec un redémarrage des transactions. Nous devrions avoir une année correcte, mais ce n’est pas l’Eldorado, non plus ! Je reste néanmoins positif pour 2010. 

Dans le haut de gamme, notre spécialité, les clients sont indécis, voire méfiants. Ils veulent des belles demeures, sans travaux, prêtes à être habitées. Maintenant, pour réaliser une vente, il faut souvent près de trois mois. Il faut toujours que les deux parties, vendeurs et acheteurs, aient l’impression de faire une bonne affaire. Cela peut prendre du temps. À l’inverse, l’exceptionnel peut se vendre très vite. Récemment, en quelques jours, nous avons vendu une maison bourgeoise de 300 m2 dans le vieux Valenciennes pour 750 000 €. La moitié du portefeuille de l’agence réunit des biens de plus de 380 000 €. Sur ce marché, qui a bien repris mais a marqué un essoufflement en mars, la vraie problématique n’est pas la baisse des prix, mais l’attentisme des propriétaires qui laissent leurs biens dormir en ce moment. Du coup, il y a peu de biens en vente dans le haut de gamme. Et ceux qui sont en vente sont très discutés, car il y a une marge de négociation très importante sur ce type de biens.