-  MONTPELLIER ÉCUSSON UN QUARTIER AU BLASON D’OR

Dans le centre-ville la demande demeure importante. Les biens à rénover sont très demandés mais restent rares sur le marché ou sont présentés à des prix supérieurs à leur valeur vénale. Les investisseurs qui souhaitent obtenir une rentabilité brute de 5 % recherchent des studios entre 70  000 et 80 000 €, des 2-pièces entre 80 000 et 120 000 € et des 3-pièces entre 120 000 et 180 000 €. Dans l’ensemble dans l’Écusson, le prix du m2 évolue entre 2 000 et 3 000 € le m2 en moyenne. Il peut dépasser les 3 000 € le m2 dans des immeubles d’exception comme les hôtels particuliers avec ascenseur. La demande en résidence principale bénéfice d’un bel engouement de la part des jeunes couples ou des personnes plus âgées qui souhaitent revenir dans le centre-ville pour se rapprocher des commodités. Les appartements entre 100 et 180 m2 avec ascenseur et terrasse sont très demandés mais difficiles à trouver. Les surfaces évoluent plutôt entre 50 et 70 m2 ainsi qu’entre 200 et 300 m2. Les prix se sont stabilisés cependant, les vendeurs ont toujours tendance à surestimer leurs biens. Nous avons encore du mal à faire s’accorder l’offre et la demande. Par exemple, un appartement rénové de 150 m2 situé dans un immeuble bourgeois avec ascenseur est actuellement présenté à 480 000 €, soit 3 200 € le m2, alors qu’il devrait être à 450 000 € pour rencontrer une demande solvable. Dans l’ensemble, les prix sont encore entre 5 et 10 % trop hauts. La demande augmente, nous avons l’impression que la crise est derrière nous mais il faudrait que les prix baissent encore un peu et que les acheteurs acceptent de faire un petit effort pour que le marché reparte vraiment. 

Les prix ont baissé depuis dix-huit mois mais de très peu, entre 5 et 10 %. En revanche, les ventes restent soutenues car le marché du cœur de ville demeure très recherché alors que l’offre est elle-même limitée. Les prix sont très variables selon les immeubles. Dans les bâtiments haussmanniens et datant de 1900 à rénover, le m2 évolue entre 1 700 et 2 100 €, alors que pour des biens similaires en bon état ils montent entre 2 300 et 3 500 € le m2. Voire plus dans les très beaux hôtels particuliers où le prix d’un appartement avec jardin grimpe entre 4 000 et 4 500 € le m2, ce qui constitue toutefois un micro-marché. À partir du moment où le produit est présenté au prix du marché il se vend rapidement, dans les trois mois en général. Concernant les investisseurs, le marché locatif demeure soutenu. Un studio, un T1 ou un 2-pièces, pour des surfaces comprises entre 20 et 45 m2, rapporte 6 % en brut ou 4,5 % en net. En 2010, le pouvoir d’achat des ménages n’a pas progressé, mais la baisse des taux d’intérêt compense aujourd’hui un peu le fait que les prix de l’immobilier ont ces dernières années beaucoup augmenté dans l’Écusson. Les prix ne devraient pas baisser car l’offre reste rare. 

Depuis fin 2009-début 2010, nous assistons au retour des acheteurs en résidence principale notamment des primo-accédants. Ils recherchent principalement des 2-pièces entre 150 000 et 200 000 € et des 3-pièces dans des budgets maximums de 300 000 €. Les investisseurs sont aussi présents, ils sont d’ailleurs restés là pendant toute la crise. Nous enregistrons également à nouveau quelques demandes pour des produits d’exception à 500 000 € qui visent des appartements situés dans de beaux immeubles au calme avec ascenseur alors qu’en 2009 nous n’avions aucun client pour ce type de logement. Le problème est qu’actuellement les budgets ne s’accordent pas forcément avec les prix que souhaitent obtenir les vendeurs. Un appartement proposé au prix du marché se vend sans difficulté et rapidement. Dans le quartier de l’Écusson qui reste un micro-marché, on trouve de tout, aussi bien des immeubles ravalés et entièrement rénovés que des bâtiments en moins bon état. Les prix minimums démarrent à 2 200 € le m2 dans les immeubles les moins bien placés. Ils s’élèvent au maximum à 3 500 € le m2 pour les appartements sans vis-à-vis placés dans des immeubles de prestige, exception faite des biens avec terrasse et jardin qui peuvent monter beaucoup plus haut. La demande locative reste soutenue. Un studio se loue sans problème 400 € par mois hors charges et un 2-pièces entre 500 et 600 € selon sa surface et son état. L’Écusson reste une valeur sûre pour les investisseurs grâce à la présence de nombreux étudiants.