-  MARSEILLE 10e au 13e RETOUR AUX VRAIES VALEURS

Le marché redémarre timidement. Les propriétaires qui désirent vraiment vendre, ceux qui sont obligés de déménager pour raisons professionnelles ou familiales, doivent accepter les nouveaux prix du marché. Les biens estimés à leur juste prix mettent au mieux 3 à 6 mois pour trouver preneur. La présentation du bien est primordiale. Les acquéreurs ont pris l'habitude de multiplier les pré-visites sur Internet et se déplacent de moins en moins. Il suffit d'une mauvaise photo ou d'une déco trop marquée pour qu'ils passent à autre chose. Les prix ont reculé de -10 à -20 % dans le 13 et le Canton vert, Plan-de-Cuques et Allauch. La baisse a été plus sensible sur les appartements que sur les maisons. La cote des appartements est assez homogène, les 3-pièces neufs de moins de cinq ans se revendent entre 210 et 225 000 €. Il est plus difficile d'avancer un prix médian pour les maisons. Les bastides de 80 à 100 m en lotissement sécurisé s'échangent entre 320 et 350 000 € et les villas plus spacieuses hors lotissement entre 400 et 500 000 €. L'environnement est déterminant. Du bruit ou un pylône, et c'est le refus d'achat assuré. Les prix devraient rester stables en 2010.

Depuis janvier, nous ressentons un regain d'intérêt de la part des acquéreurs. Les contacts téléphoniques sont en augmentation de 50 %. Les clients à la recherche d'un logement sont bien informés et exigeants, habitués à comparer les prix des biens sur Internet. Notre rôle de conseil devient donc de plus en plus déterminant. Le secteur de La Valentine est pavillonnaire. Le marché tient pour l'essentiel dans la vente de maisons entre 400 000 et 600 000 €. Dans leur ensemble les prix ont baissé de -5 à -10 %, ce sont plutôt les ventes de maisons proposées entre 380 000 et 450 000 € qui reprennent. Pour ce prix, il est possible de devenir propriétaire d'une maison de 100 m habitables sur 400 à 600 m de terrain avec piscine. Aux Accates par exemple, une villa récente en frais de notaire réduits de 125 m habitables sur 600 m de terrain avec piscine présentée à 460 000 € vient de se vendre 425 000 €. Aujourd'hui, les biens proposés au prix du marché se vendent dans des délais raisonnables. En revanche, ceux souffrant d'un défaut ou d'une nuisance, la proximité d'une ligne haute tension par exemple, ont du mal à intéresser les acquéreurs.

Dans le 11, les prix n'ont pas vraiment baissé exception faite de tous les biens souffrant de défauts ou de nuisances. Leur valeur a reculé de -20 à -30%. Les acheteurs n'ont plus peur de rater une affaire, ils sont bien informés et sont devenus très exigeants. Le marché est donc revenu à ses vraies valeurs. Dans le secteur, les appartements valent en moyenne entre 2 500 et 2 800 € le m dans l'ancien, et entre 2 700 et 3 100 € dans le récent. Depuis l'automne dernier, les ventes des deux et 3-pièces sont reparties dans des budgets compris entre 120 000 et 180 000 €. Après l'arrêt des prêts-relais, les ventes de maisons qui auparavant formaient la part la plus importante de notre activité, ont davantage souffert de la crise. Depuis peu, l'intérêt des acheteurs se porte de nouveau sur les villas proposées jusqu'à 450 000 €, soit 120 m habitables sur 500 à 700 m de terrain en moyenne. Entre Valentine et Château Gombert, les petites maisons de promoteurs, de 90 m habitables sur 300 m de terrain en moyenne, se vendent autour des 300 000 €. Dans le périmètre de la ceinture verte, à La Treille ou à Allauch, le marché des villas indépendantes à plus de 450 000 € demeure difficile.

Contrairement aux propriétaires d'appartements qui ont compris qu'ils devaient baisser leur prix pour vendre, ceux des villas restent encore fermes sur leurs prétentions. Sur ce marché, l'emplacement et l'environnement du bien jouent beaucoup dans l'estimation du prix. Les transactions concernant les villas supérieures à 450 000 € ont sérieusement ralenti jusqu'à fin 2009. Elles repartent ponctuellement depuis quelques temps. À moins de 450 000 €, soit une maison de 120 à 150 m habitables sur 400 à 500 m de terrain dans le secteur de Saint-Barnabé, le marché est plus réactif. Les vendeurs et les acheteurs arrivent plus facilement à s'accorder sur un prix. Étant donné que les biens en vente depuis plus de six mois sont nombreux sur le marché, l'intérêt des acquéreurs se porte plus volontiers sur les nouveautés. Dans le 12, il est difficile de trouver un 2-pièces à moins de 130 000 €. Le marché des appartements est porté par les primo-accédants. Il se réalise pour l'essentiel dans des budgets compris entre 140 000 et 200 000 € dans l'ancien et entre 250 000 et 300 000 € dans le récent. En 2010, l'ensemble des ventes devrait repartir doucement sans que les prix n'augmentent pour autant. Ils sont montés trop haut.