-  MARSEILLE SUD, LA SÉRÉNITÉ RETROUVÉE

Dans les secteurs résidentiels, le prix des logements de qualité varie entre 3 000 /m et jusqu'à 6 500 /m pour les biens exceptionnels très bien aménagés et jouissant d'une terrasse et d'une jolie vue. La grande différence entre l'avant et l'après crise de 2008 c'est qu'auparavant tous les biens même surévalués finissaient par se vendre. La chute de la demande a en fait abouti à un rééquilibrage des prix. La cote de l'immobilier n'a en définitive que très légèrement reculé mais en revanche les biens surévalués, ne serait-ce que de 10 %, ne se vendent plus. Les acquéreurs sont aujourd'hui très bien informés et sont devenus exigeants. Si, jusqu'en 2008, trois mois suffisaient pour vendre un bien, actuellement six mois sont nécessaires. Cependant, depuis l'automne dernier, les ventes sont bien réparties sur tous les types de logement. Nous enregistrons à nouveau des demandes concernant des produits de prestige qui valent entre deux et quatre millions d'euros alors qu'elles avaient un temps complètement disparu.

La baisse des taux d'intérêt a permis de faire repartir les ventes notamment celles des petits produits, du studio au 3-pièces, présentés entre 80 000 et 280 000 . En revanche, dès que les mandats dépassent les 700 000 €, le prix d'une jolie villa proche de la mer par exemple, les affaires demeurent difficiles. Dans l'ensemble, les propriétaires n'ont pas baissé leur prix dans le 7 arrondissement. Conséquence, le marché souffre aujourd'hui d'un grand décalage entre les souhaits des vendeurs et ceux des acheteurs. Les délais de mises en vente se sont allongés et les marges de négociation peuvent aujourd'hui atteindre les 5 000 € et jusqu'à plus de 30 000 € selon le prix de départ des biens. Un prix de vente ne se définit pas au seul regard du prix au m. Bien d'autres facteurs entrent en ligne de compte : l'état de l'appartement et de l'immeuble, l'étage, la vue, s'il y a un extérieur... Seul un agent immobilier expert dans son domaine peut l'estimer à sa vraie valeur, c'est son métier. Dans les quartiers de Saint Victor ou d'Endoume, les appartements valent en moyenne 3 500 €/m, plutôt 3 000 €/mdans les immeubles anciens à rénover et 3 800 €/m dans les bâtiments plus récents ou ceux qui jouissent d'une jolie vue dégagée.

Les prix de l'immobilier sont très variables dans le 9 arrondissement. La valeur moyenne d'un 3-pièces démarre à 110 000 € à Sainte-Marguerite, monte à 145 000 e dans le secteur du Redon et de La Rouvière. Elle grimpe à 290 000 € dans le quartier du Cabot au Parc Berger voire jusqu'à 430 000 € au Jardin d'Eden. Dans l'ensemble, et contrairement au 8 arrondissement limitrophe, les propriétaires ont tiré les conséquences de la crise et ont accepté de baisser leur prix pour vendre. Les appartements se signent aujourd'hui entre 10 et 15 % de moins par rapport à leur valeur de fin 2007. La baisse peut atteindre les 25 % sur les grands appartements selon les secteurs comme à La Rouvière où le prix moyen des grandes surfaces situées en étage élevé avec vue mer est redescendu à 2 000 €/m. En revanche, le prix des biens de luxe a continué d'augmenter très légèrement d'environ 5 %. La cote des villas de 200 à 250 m habitables sur 800 m de terrain plat situées dans le lotissement de La Panouse dépasse aujourd'hui le million d'euros.

Après une année 2009 marquée par l'attentisme des acquéreurs, les ventes semblent repartir à un rythme normal depuis trois mois. La baisse des taux d'intérêt et le fait que le prix des logements ait diminué d'environ 15 % depuis 2008 font qu'aujourd'hui il est de nouveau possible d'acheter un bien sans crainte de revendre à perte. Les logements les plus demandés dans le secteur sont les 3 et 4-pièces qui valent entre 160 000 et 300 000 €. Aujourd'hui, les prix se sont dans l'ensemble stabilisés et ne baisseront plus. Dans le 6 arrondissement, il faut compter entre 2 300 et 2 600 €/m en moyenne dans l'ancien rénové et plutôt 2 800 €/m dans les immeubles plus récents. Cependant, tous les biens souffrant d'un défaut majeur affichent des baisses plus importantes qui peuvent atteindre les - 30 à - 50 % par rapport à 2008. Exemple, ce 125 m avec 30 mde terrasse situé au 4 étage d'un immeuble 1970 du quartier de la place Castellane qui souffrait d'un gros problème de vis-à-vis ainsi que de nuisances sonores liées à la circulation automobile. Présenté sans garage à 480 000 € mi-2008, il s'est finalement signé fin 2009 à 335 000 €. Garage estimé à 25 000 € inclus.