Le marché immobilier débute la nouvelle année prudemment dans la capitale des Alpes. La chute des prix semble enrayée.
TROIS EXPERTS LOCAUX VOUS DONNENT LEUR DÉCRYPTAGE
Les quartiers de l’hypercentre de Grenoble restent très dynamiques. . Steff/Fotolia
Grâce à un tissu industriel de pointe, une population plutôt aisée et la présence de nombreux cadres supérieurs, extrêmement mobiles, le marché immobilier grenoblois a longtemps affiché une vitalité insolente. Entre 1996 et 2006, les prix ont augmenté de plus de 100 % pour atteindre 3 000 € le m2 dans le neuf ; un tarif élevé par rapport à la taille de l'agglomération. Mais un coup de froid s'est abattu depuis l'automne 2008 sur la capitale des Alpes et, à un moindre degré, sur son agglomération. Un retournement de situation marqué par une baisse des prix au m2 de 15 % en dix-huit mois... qui conduit aujourd'hui à un assainissement du marché. Les grandes superficies ont plus souffert du manque d'acquéreurs du fait des prix élevés et de la frilosité des banques. En revanche, les petites surfaces sont toujours très recherchées par une clientèle d'investisseurs qui misent sur un marché locatif fort dû à la proximité des stations de ski et d'un centre universitaire très développé (60 000 étudiants). Depuis septembre dernier, la chute semble toutefois enrayée : les prix n'ont baissé que de -1 % entre les mois d'octobre et novembre 2009. Autre bonne nouvelle, les délais de vente qui étaient à plus de huit mois sont d'abord passés à cinq mois, puis descendent à présent jusqu'à trois. Dans ce contexte, l'hypercentre de Grenoble (les rues piétonnes et la place Victor-Hugo), les quartiers gare-Europole et l'Ile Verte restent très dynamiques.
DES ACHETEURS PLUS REGARDANTS
Directeur de l’agence Faure Immobilier . DR
La crise immobilière semble se calmer. Mais les problèmes de pouvoir d'achat et d‘obtention de prêt demeurent... Conclure une affaire se révèle aujourd'hui plus compliqué. Les acheteurs sont très regardants sur la qualité des équipements et des prestations. Avant même la première visite, ils annoncent leur souhait de négocier et de voir le prix baisser de -10 %. Aujourd'hui, un propriétaire désireux de vendre un bien doit obligatoirement revoir ses prétentions à la baisse. Sur l'ensemble de l'année 2009, le tarif moyen du m2 a baissé de 4,63 % entre la mise en vente et la signature de l'acte. Seuls les produits de qualité situés sur de beaux emplacements ne connaissent pas la crise. Là, nous n'avons pratiquement pas de travail à effectuer ! Les quartiers, comme ceux des Eaux-Claires ou Ampère, demeurent très prisés avec l'arrivée du tramway et divers aménagements. Sur ces zones, le m2 se négocie en moyenne à 2 806 €. Reste à résoudre le problème central de Grenoble : l'absence de foncier disponible et donc une pénurie de logement neuf pour les années à venir...
DES AFFAIRES DANS L’ANCIEN
Directeur de l’agence Immo Audras & Delaunois. . DR
Je suis surpris par le marché en ce début d'année ; la crise a bouleversé les cartes. Des biens à prix abordables situés dans l'hypercentre de Grenoble ne trouvent pas preneurs, alors qu'ils partaient en quelques jours il y a deux ans ! Par exemple, un appartement T3 place de l'Étoile, acheté à 190 000 € en 2004, est en vente à 180 000 € depuis l'été sans succès. Aujourd'hui, les acheteurs réfléchissent davantage, prennent le temps de comparer et, nouveauté récente, étudient à la loupe les questions énergétiques. Ce qui explique que le prix du m2 dans l'ancien est en régression : de 2 600 € à 2 100 €. Il y a donc des affaires à signer ! Autre point, la location où le bilan est là aussi en demi-teinte. Les T4 et T5 partent facilement pour un loyer maximal de 600 €. Ces produits représentent une solution de repli pour les nombreuses familles n'arrivant pas à financer leur projet immobilier en raison de la frilosité des banques. Mais, T4 et T5 exceptés, nous sommes face à de nombreux logements vacants. C'est la conséquence du recul du nombre d'étudiants (-5 000 en deux ans), du taux migratoire quasi nul et du nombre de personnes vivant en-dessous du seuil de pauvreté.
DES OCCASIONS À SAISIR
Directeur du cabinet Besson . DR
Bonne nouvelle, depuis le mois de septembre, un certain dynamisme s'est emparé du marché grenoblois. Nous observons un retour progressif de la demande gelée depuis fin 2008, conséquence de la baisse des prix de vente ; le mètre carré ayant reculé de -6 à -9 % sur un an. Autre signe de reprise, on remarque également une réduction des délais de transaction, passant de plus de cinq mois à moins de trois mois. La quantité d'affaires conclues réalisées en 2009 demeure cependant inférieure de 20 à 30 % par rapport aux années précédentes. Tant que cette situation n'évoluera pas, les tarifs ne repartiront pas à la hausse. C'est donc le moment de profiter des bonnes occasions existantes au cœur de Grenoble. Les grandes surfaces et les appartements familiaux proches des commodités, en premier lieu des transports en commun et des écoles, se monnaient aujourd'hui entre 2 000 et 2 500 € le m2. Je conseille, d'ailleurs, aux Grenoblois souhaitant acheter un appartement de se concentrer sur les biens en vente de longue date. Ils peuvent ainsi négocier et faire d'importantes affaires...
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