Après une année d’attentisme, les prix semblent se corriger, et les acquéreurs reprennent la main, en douceur.
QUATRE EXPERTS LOCAUX VOUS DONNENT LEUR DÉCRYPTAGE
À Caen, le centre historique demeure le premier choix des acquéreurs. . Ludovic Chesnel/Fotolia
Les professionnels de Basse-Normandie ont enregistré « un frémissement de reprise de l'activité dès le début du printemps ». Si le volume des transactions s'est amplifié, la baisse des prix s'est accentuée au premier semestre 2009, avec des scores variables d'un département à l'autre : -10 % dans la Manche, -13,5 % dans l'Orne et -14,3 % dans le Calvados pour les maisons anciennes. Même constat durant le premier semestre 2009 pour les appartements anciens : entre -11,1 % et -11,5 % dans le Calvados et l'Orne, et une baisse plus légère dans la Manche : -2,1 %. La correction des prix se poursuit, et tend vers la stabilisation. Avec un premier constat des professionnels de l'immobilier : les ventes de mutation de confort pour des budgets de 200 à 400 000 € restent, pour l'instant encore, entre parenthèses. En dépit d'une conjoncture économique relativement incertaine, les taux des crédits immobiliers devraient rester bas au cours des premiers mois de cette nouvelle année 2010. Si l'on ajoute les dispositifs mis en place pour l'accession à la propriété (prêts à taux zéro, pass-foncier...), le dispositif Scellier dans le neuf, et le regain du volume des transactions, la tendance est plutôt à l'optimisme sur le marché de la pierre.
UN OPTIMISME EXPECTATIF
Century 21 Ronco Immobilier, Courseulles-sur-Mer. . DR
Sur la Côte de Nacre, le marché doit se réguler. En 2007, le délai moyen de vente était de quarante jours. Aujourd'hui, il est de cent jours. Dans le secteur, les ventes sont réparties entre les résidences principales (60 %) et les secondaires (30 %), et 10 % d'investisseurs qui cherchent du locatif à l'année. Un pavillon de 3/4 chambres et 600 m2 de terrain se vendait entre 270 000 et 280 000 € en 2007, contre 210 000/220 000 € aujourd'hui. Le volume des transactions, pour le secondaire, a baissé de -15 %. La demande est moindre et les acheteurs plus prudents, optent pour du haut de gamme entre 500 000 et 800 000 €. Les primo-accédants arrivent en force, avec un budget de 170 000 à 180 000 € : aides gouvernementales, taux attractifs et offre abondante. Les loyers ont tendance à baisser, mais restent suffisamment élevés pour inciter à l'achat. Les ventes de mutation de confort, pour un achat moyen de 250 000 € sont devenues rares, faute de plus-value à la revente. Ces tendances étaient déjà ressenties, bien avant le temps fort de la crise. Le métier évolue : il faut désormais proposer un véritable service sur-mesure, et pour chaque bien.
DES PRIX JUSTES ET STABILISÉS
Agence Loft Et House, Caen. . DR
Le centre historique est stable depuis un an, et les secteurs joignables en bus ne bougent pas : les acheteurs préfèrent les commodités. Les biens qui se vendaient 3 000 € au m2 sont passés à 2 700 €. Même constat pour la tranche inférieure, avec un prix au m2 passé de 2 700 à 2 500 €. Le prix moyen étant aujourd'hui de 2 200 €. Nous avons fait le choix de proposer peu de biens, mais de qualité, agréables, en bon état et sans travaux. Avec une gamme très large, pour des budgets qui vont de 60 000 à 400 000 €. La baisse des prêts relais a une incidence sur le montant des ventes : 70 % de nos transactions ne dépassent pas 250 000 €. Et il est encore difficile de faire admettre la notion de juste prix à des vendeurs qui continuent, malgré tout, à vouloir surestimer leur bien ! Les délais moyens de vente sont toujours de trois mois, mais une maison rue de Bretagne, justement estimée à 2 300 € le m2, peut partir en une demi-journée, même sans extérieurs ni stationnement privatif.
UN SECTEUR EN PLEIN BOUM
ImmoSky Normandie, Saint-Aubin sur Mer. . DR
Il y a tout lieu d'être optimiste ! Le département va bien, un essor exceptionnel depuis septembre, en particulier à Cabourg, mais aussi à Deauville, sur la Côte de Nacre et la Côte fleurie. Le marché est scindé en deux. Les primo-accédants, avec un budget inférieur à 200 000 €, se décident à acheter, principalement autour de Caen. Les loyers restent élevés, et les conditions sont attractives pour un premier investissement dans l'immobilier, surtout dans l'ancien, le prix moyen du neuf oscillant entre 3 000 et 6 000 €, selon les secteurs. Les acheteurs intéressés par du beau secondaire disposent d'un budget supérieur à 400 000 €, mais sont plus patients et plus exigeants, avec moins de contraintes puisqu'il s'agit d'un achat pour du secondaire. En revanche, le créneau des ventes pour un budget intermédiaire (200 à 400 000 €) enregistre moins de mouvements. Mais la période d'attentisme est terminée : ceux qui ont attendu et gelé leurs projets au début de la crise sont désormais bien décidés à acheter, en particulier grâce aux taux d'intérêt particulièrement séduisants. »
LES ACQUÉREURS REVIENNENT
Les acquéreurs reviennent, avec des projets précis, ou une demande d'informations. Le quartier qui a le mieux résisté à la baisse reste le centre-ville. Et plus on se rapproche du centre, moins elle est importante, avec une moyenne de -10 % dans l'ancien, plus pour les maisons que les appartements. En grande périphérie, la baisse a atteint les -30 %. Ifs a beaucoup souffert, peut-être en raison du coût élevé des taxes foncières. En règle générale, les acheteurs ont une prédilection pour les secteurs nord et ouest de la ville. À budget équivalent (entre 180 000 et 200 000 €) les acheteurs choisissent une maison de 4-pièces en couronne, plutôt qu'un appartement dans le centre. Mais les acquéreurs croient encore pouvoir négocier à hauteur de 20 %, et les ventes peuvent être bloquées à 10 000 € près ! La notion de juste prix n'est pas une science exacte, et un coup de cœur peut faire pencher la balance. La proximité des transports en commun n'est pas un argument qui impacte les prix, mais simplement un « plus » qui permet de vendre, mais pas de vendre plus cher.
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