-  NICE LA CÔTE A LA COTE

Contrairement aux autres communes du littoral des Alpes-Maritimes, le marché immobilier niçois fonctionne sur un large panel de clients constitué d'investisseurs, d'acheteurs en résidence principale et secondaire. Cependant, si avant la crise les étrangers au département représentaient 30 à 35 % de notre clientèle, ce sont depuis les acheteurs en résidence principale qui portent le marché pour 80 voire 90 % des ventes. Sur ce secteur tourné à 80 % sur les ventes d'appartements, les prix ont, en dix ans, fait un bond de 140 % selon les statistiques Orpi. Après la crise de l'automne 2008 et les mois de panique qui ont suivi, l'activité du marché immobilier est peu a peu repartie courant 2009. Dans l'ensemble les prix ont légèrement baissé de -5 à -8 %, bien loin des tentatives de certains acheteurs qui, un temps, ont tenté de faire sans succès des offres très basses jusqu'à -20 % sur les prix présentés. La confiance semble revenue et les prix ne devraient pas descendre plus bas étant donné que l'activité est en train de reprendre. Dans les secteurs populaires, les biens s'échangent aujourd'hui entre 2 500 et 3 300 € le m2 en moyenne. Dans le Carré d'or, sur la promenade des Anglais ou encore à Cimiez, ils restent élevés, à partir de 4 500 € le m2.

Notre agence est spécialisée sur les biens haut de gamme et le marché de la résidence secondaire dans les secteurs du port et du Mont-Boron à Nice, à Villefranche et à Beaulieu. Notre clientèle (à 70 % étrangère) compte beaucoup de Scandinaves et de Russes, d'Italiens voire quelques Anglo-Saxons qui sont en train de revenir sur la Côte d'Azur. Dans l'ensemble, une transaction moyenne tourne autour du million d'euros. La plus grande partie des acquéreurs recherchent des 3-pièces avec terrasse et vue sur mer, dans des résidences récentes avec piscine, qu'ils sont prêts à payer 700 000 à 900 000 €. Certains sont plus attachés au cachet de l'ancien. Les appartements de 100 à 120 m2 dans les villas Belle Époque peuvent atteindre le million d'euros s'ils disposent d'une terrasse et offrent une situation exceptionnelle. Depuis fin 2008-début 2009, les prix ont dans l'ensemble baissé de -10 à -15% sur le marché du haut de gamme pour revenir à leurs valeurs de 2007. La reprise de la demande est sensible depuis l'été dernier.

Nous travaillons sur Nice nord depuis vingt ans. Les prix ont accusé une baisse de -10 à -15% par rapport à leurs valeurs les plus hautes atteintes à l'été 2007. En 2008, le volume des transactions s'est contracté de -25 % à Nice. De notre côté, nous avons pu contenir ce repli des ventes à -10 % grâce aux services exclusifs que nous offrons. À Nice nord, ce sont pour l'essentiel des locaux qui achètent. Les Niçois apprécient le caractère village du secteur ainsi que les prix de l'immobilier qui démarrent à 2 000 euros le m2 dans certains bâtiments et plafonnent à 4000 € dans les résidences avec vue sur mer et piscine sur le Vieux Chemin de Gairaut. En 2009, l'activité a connu des hauts et des bas. Dans notre quartier, ce sont surtout les primo-accédants qui achètent aujourd'hui. Ils recherchent des 3-pièces à moins de 200 000 €. Au-delà, les biens sont difficiles à vendre et peu nombreux. Les propriétaires préfèrent attendre une éventuelle remontée des prix pour les mettre en vente.

Le bilan de l'année 2009 est en définitif assez positif grâce notamment au retour des primo-accédants qui ont pu bénéficier de la baisse des taux d'intérêts et du PTZ (prêt à taux zéro). Notre importante activité en gestion locative - nous gérons 1 600 lots - nous a aussi permis de répondre à la forte demande des investisseurs à la recherche de studios et de 2-pièces entre 85 000 et 150 000 € pour une rentabilité brute de 6 %. Beaucoup d'entre eux souhaiteraient en fait bénéficier du dispositif fiscal de la loi Scellier sur les logements à réhabiliter. Cependant, les logements à rénover deviennent difficiles à trouver. Le fait que les acheteurs n'hésitent plus à négocier a entraîné une baisse sensible des prix de l'ordre de -10 % pour l'essentiel dans les secteurs où vivent les actifs locaux, comme dans les secteurs nord, ouest et est de Nice. En revanche, le marché de la résidence secondaire est en pause depuis quelques mois. Les prix ne baissent pas et les ventes ne se font pas. Les vendeurs qui proposent des appartements ou des maisons s'échelonnant de 500 000 à 1 500 000 € ne sont en effet pour la plupart pas pressés de vendre et préfèrent attendre une période plus favorable. Étant donné que nous avons une agence dans chaque secteur de Nice, nous avons pu compenser en 2009 la faiblesse des transactions en résidence secondaire par nos ventes faites en résidences principales. La ville de Nice a beaucoup d'atouts, et je pense que le marché devrait redémarrer durant l'année 2010 sans baisse de prix.